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人民银行、银保监会发布通知，决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。具体通知如下：
一、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
四、其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
亿翰智库认为：
建立首套住房贷款利率动态调整长效机制，是对“930”政策的延续。在2022年9月底，人民银行、银保监会曾发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。“930”政策以来，符合条件的城市，绝大多数已对首套房贷利率做出调整，但从近几个月市场表现来看，房贷利率下调并未带来销售的明显改善，市场需求端阶段内仍处于缓慢修复中，本次住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整后，可以持续助力需求端的恢复，但预计作用仍相对有限。
因城施策，差别化政策调整更具科学性。从近期市场表现来看，部分韧性较强的高能级城市和区域也开始面临去化压力，各能级城市22年下半年来均出现不同程度的量价回调，70城中9-11月新房价格同环比均降的城市共38个，较6-8月符合标准城市增加15个，其中，二线城市13个，包括天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、福州、厦门、郑州、南宁、哈尔滨、武汉、兰州，因此对新房销售价格变化情况进行动态评估，政策调控更为精准有力。
首套房贷利率动态调整，利好刚性住房需求。出台首套房贷利率动态调整政策后，住建部部长倪虹也在当天表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。这也表明了中央对刚需住房的支持态度，后续针对于刚需的政策，预计仍会推出。
二套房贷利率放宽政策仍值得期待。相比首套房贷利率的宽松，目前尚未有政策支持突破二套房贷利率的下限，二套利率目前与新房的利率差在持续扩大。我们认为，为了支持改善型需求，二套房贷利率仍有下降空间。
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