元月5日，是中国房地产界很高兴的一天。
因为，就在这一天，很久没有说话的住建部，终于说话了。
同时，这也是新任部长倪虹先生，第一次公开关于房地产的讲话。
然而，倪部长说了一通话，却让不同媒体解读出了不同的意思。
很值得我们玩味。
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先看那张流传甚广，中介圈子里都在传的图片。
标题是“住房和城乡建设部部长：对于购买第一套住房的要大力支持”。
很显然，发布这条消息的的格隆汇是支持房地产的，因为它选择了倪部长中对于房地产最最有利的一句话做了整个消息的主标题。
设想一下，如果主标题中采用“对于购买三套以上住房的，原则上不支持”或者是“就是不给投机炒房者重新入市留有空间”，这样的话，会给市场什么样的印象。
所以吧，中国有句老话，会说的不如会听的，很显然格隆汇这家媒体是很会“听话听音”的。
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好，要了解住建部倪部长的真实、全面的意思，我们还得选择更加权威的媒体。
我们选择了官媒性质的《中国建设报》的公号，1月5日，这个官方的媒体也及时的报道了这个消息。
首先，仅仅看标题，《中国建设报》选择更加中性一些，“精准施策，推动房地产市场平稳健康发展”，这17个字都是老提法，从这句话并不能看出住建部2023年明显导向。
然而，再往下看，就更有意思了。
实际上，整个报道来自于中央电视台对于倪部长的专访，这个信息来源这篇报道说的很清晰。
在整个过程中，记者提出的第一个问题就是：
“今年整个住房和城乡建设部门的工作核心，您会用一个什么样的词来概括？”
这就牵扯到，新任住建部部长霓虹的工作总思路，在这个问题上，倪部长说了一段很大的话。
然而，核心思想并不是格隆汇所谓“大力支持房地产刚需”，而是更为重要的两个字
——精准。
住建部所有的工作都向着“精准”这个要求靠拢。
实际上所谓“大力支持刚需”就是市场精准化调控的重要体现。
完整理解“市场精准化调控”，实际是四层意思：
1、对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。
2、对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女的家庭都要给予政策支持。
3、对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
4、同时，增加保障性租赁住房的供给和长期租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。
整个表述看下来，一个感觉住建部未来的市场调控，不仅仅要坚持“因城施策”更是要坚持“因家施策”，根据每个家庭的住房情况来判断。
当然，究竟是第N套是怎么判断的，按房还是按贷，有没有防止假离婚的问题，是按照城市套数还是按照全国套数，需要给出更加具体的标准。
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所以说，如果把倪部长的话完整理解，实际上他对于房地产市场来说是一个偏中性的表述。
对于刚需当然是好事，未来不管是首付比例，还是首套利率都会不同程度的降低。
就在倪部长讲话的同时，央行和银保监会也发文要求。
1）各城市按季度对当地新房价格进行动态评估。
2）对于评估期内，新房价格连续三个月环比同比均下降的城市，地方政府可以自主选择阶段性维持/下调/取消首套房个人住房贷款利率下限。
我相信，住建部和央行同时提到这件事，绝不是巧合而是事前肯定有协商的。
然而，最大的问题就是——经过了2016年去库存，经过了20年的城镇化，还剩下多少首套刚需是一个大问题。
所以，下一步，各地抢毕业生，抢人政策一定会更加激烈。
因为谁都知道，能够有首付首贷资格的人，除了进城农民和每年千万大学生已经不多了，而他们是整个国家硕果仅存的房地产消化能力。
二套房政策表述，则是一个“有条件的支持”，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭，才能符合条件，而不是无条件，无理由，扫除一切障碍的支持。
另外，这个讲话还有一个很重要的地方，就是明确了“炒房”标准。
“房住不炒”喊了好几年，但是究竟什么是“炒房”，几套算“炒房”，一直没有清晰的说法。
这次政策给出了严格的红线，三套和三套以上算是炒房，原则上不支持。
而且撩了一句话狠话——就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
这种表述也是从来没有的，同时也表明虽然国家现在支持房地产，支持房地产市场，然而“防炒房”警惕之心则从未停止，因为毕竟那四个字已经清晰地写入了“二十大报告”。
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所以吧，从住建部倪部长的表述，你可以大致估量出2023年上半年国家对于楼市态度。
1、对开发商是要支持的，毕竟那么多的民营房企暴雷，造成了天量需要解决的矛盾，流拍+烂尾+失业+上下游需求萎缩，已经让整个经济和全民吃了很大的苦头。
2、刚需大力支持，降利率，降首付，给指标，能给一定会给到。
所以，如果你是刚需购房者，2023年是你买房的好机会，毕竟这么低的利率，这么低的首付，是这几年很难遇到的。
3、改善需求，有条件的支持，这个条件可能来自于“养老，产业化、促进生育”等非房地产政策推动，这个就像几年前大家都用“抢人”手段来维持自身城市的楼市温度一样。
完全无条件的支持改善，完全放开限购，基本上不可能。
4、房住不炒还是楼市最大宪法，虽然2023年会议提出的频率会降低，然而绝不会停止，更不会公开废除，因为它已经写入了二十大的报告。
2023年的楼市，已经不可能一下子从ICU直接转向KTV了。