昨天楼市又迎来利好了。正如我之前在文章说的一样，未来的楼市只会有利好，不会有利空了。但这正能说明问题，我们大多数人都经历2009-2019年楼市的大牛市，那个时候是越调控房价越涨。
而现在已经是今非昔比了，房价开启了下行趋势了，利好不断，但是房价似乎没有什么起色，这是因为房地产发展的基本面发生了逆转了。
我们都看到了，今年下半年以来，房地产市场迎来了前所未有的利好，先是部分城市放松限购、降低首付、下调利率，继而是支持房地产发展的16条措施出台，而就在前几天，连停了很久的房企上市融资都放开了。所谓的支持楼市的“三支箭”。
这次对房地产市场的支持，可谓是煞费苦心。
但即便如此，我仍不建议大家买房，尤其是买房投资。
在投资市场，大家都听过一句耳熟能详的话，就是买涨不买跌。这句话听起来让人觉得有点奇怪，但是尤其内在逻辑的。这个就是大众心理对市场的影响，大家对后市的预期会决定大家的购买行为，从而影响价格的走势。
当所有人都认为房价在未来会继续上涨的时候，就会不断有人涌进去买房，越涨越买 ，如同2015年-2019年这个时间段。而下跌周期一样，当大家对未来的预期变的悲观了，大众心理都认为房价不会继续上涨了，这个时候就是越跌越没有人买，反而有些人怕房子卖不出去，甚至会地价抛售房子，形成恶性循环。
当然，这里说的大众的心理，只是一方面的影响。房地产市场发展也有自己的逻辑，而这个驱动房价十多年上涨的逻辑已经发生改变了。
对未来房地产市场影响最致命的因素就是人口红利的消失。
这个人口红利的消失主要体现三方面：人口增长放缓甚至下降、城市化进程放缓甚至出现逆城市化、人口结构的改变即人口老龄化的时代逐渐来临。
虽然目前已经放开了“三胎”，但是仍很难挽救增长乏力的人口数量，根据国际上的经验，我们也不可避免的经历人口增长的放缓，甚至出现人口负增长，这个估计只是时间的问题。
2021年国内常住人口城镇化率为64.72%，已经过了快速增长的区间，未来的城市化率的增速会放缓。而当城市化率达到一定程度后，出现逆城市化也不奇怪。
国内逐渐进入老龄化社会是一个不争的事实。国家卫健委预计2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段；而目前这个数据是2.67亿，占总人口的18.9%.
以上三点对于房地产最终指向一个问题，就是住房需求会极度萎缩。这也意味着经历十多年波澜壮阔的房地产牛市结束了，房地产市场由增量市场进入了存量市场。
这是未来的房价的决定性因素。
同时，我们也要看到，需求萎缩的同时，但新建房子的进程在持续，未来市场上仍会有源源不断的房子供应出来，这将持续冲击着房地产市场，让房价难以上涨。
当然，以上几个方面因素对于不同城市楼市的影响是不一样的，人口继续流入、供应相对有限的城市，房价有望继续保持坚挺；而那些人口持续流出、没有产业支撑、收入低且增长缓慢的城市，房价下跌的风险很大，而且这些风险在一些城市里已经体现出来了。
总之，在当下这么多的重磅利好下，我仍不建议你买房，尤其是买房投资。
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