年关将至，续租是很多经营者关心的议题。经营者因经营需要承租房屋，但租赁期满后因不能续租，造成经营中断，需要另行寻找合适的承租房屋，由此产生了营业中断、搬迁、转让等损失，在现实中此种类似情况时有发生。
在《民法典》正式生效前，承租方的优先承租权一般是通过租赁合同的特别约定予以确定。但《民法典》生效后，明确规定“租赁期限届满，房屋承租方享有以同等条件优先承租的权利。”
优先承租权成为承租方法定的权利，当出租方侵害承租方的优先承租权时，应向承租方承担赔偿损失等责任。
01
案例分析
甲方A公司与乙方B公司签订租赁合同，约定B公司租赁A公司商铺用于经营餐饮业务，租赁期限为2018年3月19日至2021年5月1日，B公司应向A公司支付相当月2个月租金标准的租赁保证金。
2021年3月5日，B公司向A公司出具《租赁合同续约沟通函》，表面希望继续租赁商铺，期望与A公司就续租合同的商务条款及年限进行磋商。但A公司未有书面回复。
2021年4月26日，A公司与第三人签订关于涉案商铺的租赁合同，将涉案商铺出租给第三人，租赁期限自2021年5月18日至2024年5月17日。
因A公司将商铺出租给第三人，未与B公司续租，B公司于2021年5月6日正式撤店。后B公司以A公司侵害其优先承租权为由向法院提起诉讼，要求A公司承担损失赔偿责任。
02
法院判决
关于A公司是否侵害B公司的优先承租权，法院认为
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租方享有以同等条件优先承租的权利。民法典实施后，优先承租权即成为承租方的一项法定权利，对于出租方而言，依法保障先期承租方的优先承租权系其应负的一项法定义务。
根据关于优先承租权法律规定的理解，人民法院审查出租方是否保障了优先承租权应主要考虑以下两个基本因素：
一是审查出租方是否履行了提前通知承租方的义务，即出租方有意愿继续出租房屋时，是否以合理方式通知承租方，征询其是否主张优先承租的权利；
二是审查出租方是否履行了告知同等租赁条件的义务，即出租方应将其与案外人租赁合同的同等条件告知原承租方。
本案中，在租期届满前，B公司即向A公司邮寄《租赁合同续约沟通函》表明其有续租的意愿，但2021年4月26日，A公司在未征询B公司是否主张优先承租权的情况下，就与案外人就涉案商铺签订租赁合同，故认定A公司侵害了B公司的优先承租权。
关于A公司是否应赔偿B公司的相关损失，法院认为
出租方侵害承租方优先承租权，应当赔偿因此给承租方造成的相应损失。遵循民事赔偿的损害填平原则，出租方应赔偿承租方因丧失优先承租权而产生的实际损失以及必要的、合理的可得利益损失。
一般而言，具体赔偿范围包括：
承租方因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋而支出的搬迁费、交通费、劳务费等；承租方因丧失优先承租权而承租同类房屋（地理位置、房屋性质、人流量等）因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失；因丧失优先承租权，承租方另行选址、未能正常经营而产生的合理期间的停业损失。
鉴于出租方在合理期间内收取的租金系基于其侵害承租方优先承租权取得，因此当上述合理期间的经营损失数额不易确定时，人民法院可参照出租方在合理期间内收取的第三人的租金数额予以酌定。
本案中，A公司侵害B公司的优先承租权，致使B公司无法在原址正常经营，其预期收益必然受到影响，A公司对此应赔偿相关损失。虽然现有证据下无法确定B公司合理期间停业损失的具体数额，但考虑到A公司与案外人就涉案签订租赁合同取得的租金收益系以侵害B公司优先承租权为前提和基础，A公司在合理期间的租金收益应归属于B公司。
故本院结合A公司自案外人收取的租金收益情况，即参照其与案外人之间租赁合同确定的月租金标准，酌定由A公司赔偿两个月的租金作为承租方B公司因丧失优先承租权的合理停业损失。
法律顾问精细化指引
因此，大方需要提醒的是，承租方优先承租权的行使需要满足以下前提条件：
一是租赁双方存在合法的租赁关系且租赁期限届满；
二是出租方仍有继续对外出租的意愿，承租方也有继续续租的意愿；
三是同等条件下，此为承租方优先承租权的核心，对于续租条款，在租金、租期、承租方履约情况、出租方欲与新承租方订立租赁合同的条件等都是判断同等条件需要考虑的内容。
由于目前《民法典》关于优先承租权的约定还不够完善，大方建议，租赁双方在签订租赁合同时，仍需要在合同中对优先承租权的具体行权条件和程序做出明确约定，以减少后续争议发生的可能性。