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前言
2022年龙岩市区市场成交量再呈断崖式下跌，供求两端同比跌幅超过六成，市场处于深度调整期，客户购买量受到抑制。销售承压进一步刺激房企营销花样百出，送车位、送物业费、特价房、首付分期及全民营销等多点发力，此前动辄1.4万单价市场以转变至1.2万以内，市场价格逐渐趋于理性，但以价换量市场下亦难以快速实现走俏，各大房企多处于缓慢去库存阶段，即使是核心区位盘亦然。
2022全年龙岩市区住宅供应量同比下跌62.3%，成交量同比下跌67.7%，成交金额同比下跌67.4%。数据跌幅极为明显，月成交量均保持在3-4万方，预计市场向好面仍需较长时间进行修复，楼市情况不容乐观。
龙岩市区榜单
榜单数据说明
1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；
2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；
3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；
4.单盘榜数据口径：是以成交数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅。
5.龙岩市区区域范畴：新罗区；
6.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据；
7.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；
8.统计时间：2022年1月1日-12月31日。
榜单解读
政策大年利好频出
“救市”意图明显但落地成效一般
2022年是利好政策频繁出台的一年，主要体现在LPR下调、公积金调整、购房补贴、个税优惠以及房企融资等方面。三次降息以及阶段性放宽房贷利率意在刺激购房者入市，修复市场购买信心。随着金融十六条等政策的出台，优质房企融资发生扭转，主体由早期的购房者到逐渐转向房企融资，引导房地产市场的底部修复。
对于龙岩购房者而言，最直观的利好就在降息、公积金及购房补贴等落地上。5年期以上贷款利率降至4.3%，在一定程度上让部分客户看到上车机会。另外在公积金政策方面亦频繁调整，进一步刺激企事业单位员工利用公积金进行购房，同时结合购房补贴及个税退税优惠等并行，能够有效的降低购房成本，加速楼市库存量的有效去化，缓解市场压力。但从实际落地成效来看，大部分购房者仍处于观望态度，购房脚步愈发谨慎。
全年供求同比跌幅超六成
盘整期市场底部未现
供应方面：全年商品住宅新增供应57.78万㎡，同比去年减少近百万方，累计仅迎来22个楼盘新增供应，其中不乏部分为老盘取证加推。单盘最高新增量为建发云著南区的6万㎡、572套，市面上在售楼盘云集，各房企加推积极性不高，主要在于多数盘现有存货较多，市场竞争环境加剧，部分新项目迟迟不敢入市，另外则是2022年大部分成交地块由国企收入囊中。
成交方面：全年商品住宅成交41.33万㎡，同比下跌67.7%，月均成交量仅为3.44万㎡，其中单月最高为12月的4.64万㎡，最低下探至9月的2.22万㎡。全年TOP5成交合计17.81万㎡，占比高达43.1%，市场成交量分化较为明显，建发、德兴等实力国民企在龙岩具备良好口碑，逆市之下仍能保持较为强劲的市场占有率。行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场供求都没有明显转暖的迹象，只有耐心等待预期修复、需求端改善。
价格方面：全年成交均价为11547元/㎡，以价换量市场趋势下，价格逐渐回归，房企在楼栋定价上更能贴合主流市场价。供求端乏力进而拉低价格端持续走低，房企通过在价格让利以及各种营销优惠实现走量。其中不乏房企营销新玩法，厦鑫有推出过降价退差价营销，龙地东然园则惊现5-23层无层差定价等。企业业绩完成情况远不及预期，因此只能在各个方面让利购房者，刺激需求入市，缓解市场压力。
80-90㎡产品成交量遥遥领先
主力总价段压缩至100-120万
从全年成交结构来看，面积段80-90㎡以成交1278套居首，占比为35.2%，成交主力来自建发文璟、融创观樾台及建发云著南区，其中单单80-90㎡、100-120万元产品成交套数高达554套。其次为100-130㎡面积段，成交量在500-600套左右，相对较为均衡。140㎡以上的大户型产品主要由建发及德兴龙津湖项目贡献，另外还有部分早期别墅产品备案。总价段主力集中在80-160万元，各分段成交套数差距并不明显，保持在500-800套左右，同比去年主力总价段出现下调，在总价段得到一定控制，购房者的购房成本有所降低。高总价产品主要是龙津湖及别墅项目贡献，高总价产品客户购买群体受限，更多为改善客群为主。
房企业绩实力分化严重
建发与德兴勉强撑市
从上榜企业情况来看，TOP10房企权益榜业绩规模缩水严重，上榜门槛大幅下滑至1.42亿元、2.09万㎡。上榜房企中仅建发与德兴金额在10亿元以上，其他房企与其相比之下差距巨大，业绩分化尤为明显。
建发房产独揽各大房企榜单冠军，主力贡献项目为文璟、云著南区与和鸣，权益榜金额与面积分别为15.63亿元、12.75万㎡，市场占有率均超过17%。凭借强大品牌影响力领跑市场，但随着库存量逐渐去化，且又缺少土地储备，后续占有率或将逐渐弱化。
德兴集团摘得所有房企榜单亚军之席，贡献项目中津湖熙悦/澜悦、印象铂郡成交量均超过万方，另外还有时代天骄、璞玉润园及多个售罄项目的非住宅房源成交助力，市场可售房源量较为可观，仍能保持强劲市场竞争水平，实力本土民企长期成为榜上常客。
城发集团夺得权益金额榜及操盘面积榜季军，其主力成交来自城发壹品望郡及金融商务中心，虽然目前市场可售项目较紧缺，但其手握七幅待售地块，分布在东肖、曹溪及城北板块，且将有可能继续增加，后市将成为市场“大户人家”，是最强有力的角逐者。
从项目榜单来看，建发文璟以5.72亿元、4.51万元位居榜首，且已提前实现交付，进入现房销售期。其次建发云著南区与融创观樾台同样表现较为亮眼，包揽双榜二三位。值得一提的是建发与德兴项目占比50%，其他主要由融创、阳光城碧桂园、三迪等民企占据。
一级市场国企拖底已成常态
新规下亦难提振
2022年龙岩市区共迎来六次土拍，累计成功出让12幅地块，出让面积40.23万㎡，成交总建面79.63万㎡，共揽金仅约为38.03亿元。今年供地主要集中在6、7月份，其他四次均为单幅地块出让。全年土拍地块的整体市场热度下降明显，因此土拍规则再出新规，前四次土拍采取的是“限房价+限地价+竞无偿移交”，且均无触及限制条件，因此后两次则采用新规，取消了竟无偿移交住宅建面环节，取而代之的是摇号竞得，新规下亦仅有稀缺老城小地块由个人摇号竞得。
从成交地块分布的板块来看，全年成交的12幅地块中，曹溪板块占据4幅、老城与龙岩大道各2幅、城北&红坊&东肖&莲东各1幅。曹溪成为今年的供地大户，且均又本地国企开发，后市将成为销售主力区域。城北与东肖则有所缓解，主要是此前的大幅供应造成目前板块内在售/待售盘云集，板块销售压力加大。其他几个板块处于相对平稳状态，供求两端均未出现大幅波动。
从成交结果来看，12幅成交地块中仅3幅地块存在溢价率，均为核心地段的地块。全部地块中民企仅收获两幅，其他地块多为地方国企收入囊中。在资金成本优势下，国企持续进行土储补仓，外来房企则暂停拿地脚步。国企托底格局明显，“本土化”趋势加剧，市场处于深度调整期中，行业受到较大冲击，各房企重新洗牌，外来房企对当前市场环境及去化能力存疑，从而遏制了土地市场的热度，大幅削弱房企拿地积极性。土储规模决定后市的业绩增量，外来房企若持续缺少拓储计划，将逐渐削弱对市场的占有率。本土国企逐渐扛起市场大旗，国进民退趋势愈发明显。
结语
尽管龙岩楼市购买环境 并未复苏，但在多重纾困措施并行下，仍将有可能会逐渐发酵。伴随着购房者观望情绪蔓延，入市脚步愈发缓慢，以价换量效果削弱，即使是低降价盘或核心区位盘亦难现强购买力状态。市场信心需要时间去修复，此前的购买力大量透支是造成而今调整期短时间内难以有效恢复的关键之一。行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。
预计2023年上半年楼市环境仍难走俏，或将继续回调，下半年待市场环境回温方有可能筑底回升，预测将呈先低后微升走势。