2023年开年的第一个工作日,对于粤系开发商时代中国来说,是一个黑暗的开头。

2022年12月30日,时代中国控股公告:自2021年下半年以来,中国物业市场的合同销售及流动资金状况转差,集团未能不受此趋势所影响。

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同时,时代中国还在公告中申明,尽管政府为了缓和市场所面临的流动资金问题,出台一系列救市政策,包括2022年11月发布的「金融16条」,但目前预期影响及效益仍未能在市场中显现。

在这样的大背景下,时代中国目前流动资金依然紧张,为确保债权人获得公平公正的待遇,并提供可持续的资本架构,计划暂停支付离岸债务的款项。

是的,年末岁初,时代中国自己官宣:我要正式在公开市场爆雷了。

受此消息影响,2023年首个交易日,时代中国的股价开盘急挫一成,报1.36港币,创近一个月低。截至11点10分跌幅稍稍收敛,报1.41港币,跌6.62%。
时代中国为总部位于广州的房地产开发商,其创始人及实控人为岑钊雄。时代中国的融资主体主要有两个:境外上市主体时代中国控股有限公司和境内主体广州时代控股集团有限公司。

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岑钊雄及其夫人李一萍则通过丰亚企业有限公司分别持有时代中国控股有限公司(1233.HK)与时代邻里控股有限公司(9928.HK)。

时代中国的业务构成主要为城市更新(旧改)和物业开发(正常招拍挂),其中物业开发是最主要的收入来源,2021年业务收入占比为88.71%。

开发项目主要分布于粤港澳大湾区核心城市,其中广州、佛山、东莞三座城市在2021年合计销售贡献占比达69%。2021年公司合同销售额955.9亿元(-4.77%),合同销售面积514.20万方(-23.61%),均价同比增长24.83%,也主要系广州、东莞等城市销售占比提升、销售均价较高所致。

在销售全面下滑的2022年,前11月累计合同销售额约382.01亿元,同比下滑超50%;签约建筑面积为2,375,000平方米,同比下滑超35%。

土地储备方面,截至2021年末,时代中国拥有的土储建面共1994.41万方,拟建496.42 万方,其中位于清远的土储占比47.78%,面临极大的区域去化风险。加之2021年拿地规模骤减,三四线存量土储库存压力大。这将成为其未来资金回流的巨大隐患。

而让时代中国又爱又恨的城市更新项目,截至 2021 年底,项目总数约 135 个,潜在总建筑面积约 4000 万平方米,但整体建设开支压力较大,以致于2022年二季度时一度传出时代中国几欲与政府协商退还项目索回投资资金。

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其实,在财务上,时代中国的情况一直不甚理想。

截至2021年末,时代中国总负债1557亿元,净负债率258%。

2017至2021年,其有息债务规模不断攀升。截至2021年末,有息债务规模已达1,249亿元,其中短债占比9.45%。账面货币资金为206.57亿元(受限资金为59.39亿元,占比为28.75%),较2020年大幅減少45.6%。

截至2022年6月末,时代中国境内外债券规模约173.17亿元。以行权计,有118.42亿债券将于一年内到期,其中ABS为30.52亿元,境外债券为13亿元,短期偿付压力大。期限结构上,债务主要由银行借款和债券组成,除却前面所提到的债务,时代中国预计在2023年有70亿元债务到期。

再者从2017年至2021年少数股东权益占所有者权益的比例和少数股东损益占净利润的比例来看,两者存在较大差距,表明时代中国还存在“明股实债”的风险。此外,在联合营方面还有担保金额总计为38.15亿元。

在2022年全年销售业绩大幅下滑的情况下,时代中国在2023年即将面临的是更加巨大的偿付压力。

或许,一切只能如时代中国所说的这般,严格管控费用支出,集中有限资源,全力保障项目交付进度,维护时代中国的正常经营。也只有这样,时代中国才有可能换来一线的喘息空间。

只是,爆雷后的房企,即便侥幸获得重生,其要承担的融资成本依旧会高出同行很多很多。长远点看,也许只是获得苟延残喘的机会,这并不是重生。