01
问:冯叔,到年底了,想问问您,我现在手里有180万存款,想做点投资,您觉得买房子咋样?还是干点什么别的?想请教您,怎么样才能让手里的资产增值?
冯叔:如果你手里有一两百万现金想用于投资,我觉得,在不同的经济周期,投资的逻辑、方法是不一样的。
经济往上发展,很旺的时候,流动性非常好,你可以买股票,甚至是买房产。这个时候大家都有很好的预期,房屋的交易也很方便,市场换手率也很高。你可以随时买,也可以随时卖。
如果经济平着走,甚至向下走,进入某种萎缩,增长放缓的时候,再加上一些其他方面非商业因素带来的风险,你可能控制不住,也没法建立预期。这时候就应该考虑一些保守或者说守势的投资产品、投资工具和投资方法。
比如说,债券,包括政府的债券和一些大型企业的债券。当然,这些年一些地方政府的债券评级、回报和稳健性都不是特别好,但中央政府的债券,目前来看还是一个比较稳妥的投资。
第二,保单。以前我们在进行资产配置的时候,保险资产的配置比较少。我讲一个特别的故事,我曾经在日本看到一对老夫妻在那做面条,我很喜欢吃他们家的面条,所以去了几次。然后我就和他们聊天。这位老太太告诉我,他俩特别幸福。因为他们从结婚开始,就只做一件事,买保险。她说,「我们不买房子,也不买汽车,我们就很简单,开店和买保险。」
而且保单还有一个好处,就是如果你和别人打官司,别人来冻结你资产的时候,保单可以起到某种隔离作用,这也是一种安全保护。
另外还可以考虑一些保值性比较好的产品,比如黄金。但这些产品也都有一个问题,就是流动性不够好。
因为我做房地产,这时候,如果是我,可能也会谨慎地选择一两个物业来投资。但如果你不是从事这个行业,也没有相关买房卖房经验,我建议你现在不要碰房地产。
02
问:冯叔,很多人都说,「买房比租房更有安全感」。您觉得现在这种观念是不是已经发生了变化?现阶段,买房和租房,哪一个更让人有安全感?
冯叔:最近房地产市场发生了一个特别大的变化。
大概在去年以前,大家认为贷款买房甚至是用高杠杆贷款买房都很安全。第一,自己住。第二,房子还增值,第三,工作很稳定。然后你可以用你的收入支付房贷,同时还能享受房价上涨带来的一个财富增长。比如,你花一百万买一套房,将来可能会以二百万的价格把这套房子卖出去。然后把贷款还掉,最后你还能赚点钱。这是以前的逻辑。
但现在,这个逻辑已经变了。因为疫情等因素导致很多人收入不稳定,甚至失去了就业机会。这样的话,很多人的房贷可能就供不上,出现断供,房子就被拿走,甚至被强行赶出来,迁到一个临时居住的地方。这时候,大家就觉得,那还不如我手里有钱,去租个房子,我也不用担心供房的压力。假如一个月的工资1万块,花3000块租房。只要有工作,就租着,也没有麻烦。也不用每个月为还房贷担心,或者因为断供导致自己无家可归。这个变化其实是这一年多以来形成的。
未来究竟应该是买房还是租房?我觉得取决于两件事情。
第一,你是不是有稳定可靠的收入?如果有稳定可靠的收入,我认为买房也还是对的。但如果你没有,实际上就牵扯到第二个因素——预期。如果你觉得社会经济稳定性不好,你的工作稳定性也不好,家庭收入稳定性也不好。你的预期就比较偏中性或者负面,我认为你就租。如果预期偏乐观,我相信还是买房的人会比较多。
所以,我觉得,买房还是租房,取决于这两个因素:第一,收入的稳定性、安全性。第二,预期是怎么样的?总之,买房和租房没有绝对的对与错,只是你要做一个权衡取舍。