昨天上午，在中国共产党东莞市第十五届委员会第5次全体会议上说，预计2022年东莞全年GDP会超1.1万亿元。
这意味着，今年东莞万亿城市的位置，又保住了！
经济向好发展，楼市也不能拖后腿啊！
周一的时候，东莞就突然宣布全域解除限购。回顾请戳：靴子落地！东莞全域放开限购！
周三，贝壳也突然可以显示真实挂牌价了！如果大家有记忆的话，9月其实也出现过一次，那时候，是贝壳系统升级闹出来的乌龙。而这次，是真的可以显示了。
从开始放松限购，到全面放松限购，东莞用了5个月。
从限购到不限购，东莞用了6年。
自开始放松限购的5个月以来，东莞楼市到底有何变化？
全面放松后，东莞楼市又将去向何方？
今天我们就来谈谈这个问题。
东莞第一次放松限购是从7月开始的，那时候除了南城、东城、莞城、万江和松山湖以外，其它区域都不再限购。
从东莞全市成交量来看，7月后，新房成交量有了明显提升。从7月到10月基本都维持在了3000+套的水平，而11月略有回落。
二手方面，从7月开始东莞二手成交量也有了显著提升，到11月也一直维持在2000+套的水平。
对比指导价出台前的2020年东莞成交情况，我发现现在的二手其实和那时候的水平已经比较接近。虽然不及当时成交量的高点4000+套，但现在也算保持在正常范围内。但2020年一手成交基本都在6000+套的水平，而现在是差距非常明显的。
分区域来看，11月、10月新房成交量较大的是非限购区，如滨海片区。
但二手10月、11月成交量较高的还是城区。
这说明，在放开限购后，一二手市场虽然有所回暖，但东莞的二手市场依然是靠本地刚需在支撑。
当然，东莞住建局其实主要想救市的还是一手市场而非二手市场。从效果上来看，第一轮限购放松，其实并不没有达到预期。一手市场还是半死不活的状态，并没有真的支棱起来。
那么，这第二轮放松又能达到预期的效果吗？
由于东莞是周一刚刚放开限购，数据比较有限，但我们也找来了乐有家的数据作为参考。
从乐有家的数据来看，在东莞宣布全域放松限购的第二天，东莞一手网签量为65套，二手过户量为59套，基本维持正常水平，没有激增。
另外，也关注了一下一二手市场的变化。
据东莞中介所说，目前城区和松山湖的开发商和业主对于新政还没有反应，一二手价格还没有开始上涨。
从二手来看，贝壳挂牌房源有所下降。周一的时候，贝壳上的挂牌房源还是56753套，而到了周三，已经变成了56399套，直接少了354套。
说明利好政策出来后，有业主开始惜售了。
时间拉长来看，其实近期松山湖的成交有上升的趋势，目前处于量升价稳的阶段。而城区对此反应则不是很大。
未来，东莞楼市又会怎么走呢？
对于目前的东莞楼市，我的判断是：
1、从近期佛山、南京、武汉、东莞等城市的调控放松的动作来看，新一轮需求端的政策纾困已经开始了。除了此次放松限购，东莞未来还有可能继续在降低房贷利率、降低二套首付比例、降低税费等方向努力。现在东莞的市场底已经到了，近半年到一年，东莞的成交量一定会被刺激，有所上升。
2、东莞的市场虽然会被刺激，但鉴于疫情影响、出口下降、内需疲弱，恢复还需要时日，所以成交也不会猛烈抬升。预计半年到一年内还是量升价稳的格局。
对于购房者，我的建议是：
1、趁着现在政策窗口期，能买进城区、松山湖就选城区和松山湖。而且趁着现在之前非限购区不再限售，正是置换的大好机会。而且目前业主、开发商都还没有因为新政调整价格，现在还可以淘到笋盘，更是入手的好时机。
2、有投资想法的购房者，劝你们还是不要抱有太大的希望。上一波调控后，市场逻辑发生了很大的转变。现在的房地产已经不再是那个可以套利的时代了。抱有投资想法，想要高涨幅的人，很可能会吃亏站岗。