要说今年湾区楼市里的跟屁虫大户，你们觉得是谁？
不管你们选谁，反正，我肯定第一个把票投给东莞。
原因无他，东莞抄作业的痕迹实在太明显：
6月佛山取消部分区域限购，7月它就立马跟进。
具体可戳：官宣！东莞深夜放松限购！
12月初佛山全域放开限购，前两天它也照葫芦画瓢。
具体可戳：靴子落地！东莞全域放开限购！
如果说市场太冷，东莞放松调控，这是可以理解的，家家有本难念的经。
但诡异的是，市场明明支棱不起来，居然还有业主敢一天涨价100万！
这又是什么谜之操作？难道东莞还要学深圳，开始反价了？
其实，事情是这样的。
前不久，一组关于南城恒大御景的成交数据，刷屏了东莞地产圈。
12月11日，该小区成交了一套81平的两房单位，总价240万，单价2.9万/平。
12月12日，一套82平的两房单位也卖了出去，总价338万，单价4.1万/平。
早在11月底，我们就曾提到过，恒大御景有82平的单位从7月的290万降到了240万，跌没了一辆宝马4系。
没想到的是，如今短短一天时间，而且还是双十二，相同面积的户型，不仅没降价，反而还涨价了。
更离谱的是涨幅，总价涨了近100万，单价差超过1万/平。
那么，真实情况是怎么样的呢？
我问了几个负责该小区的中介，他们基本都表示：最近并没有出现过总价338万的两房成交房源。
同时，我也看了一下该小区82平左右的两房挂牌房源，最近的挂牌总价也基本在250万上下，没有一套挂牌价是超过300万的。
所以，综合来看，我推测这条引发关注的新闻有两种可能：
1、338万那套成交房源是虚假房源，只是中介用来带节奏的假消息。
2、业主为了做高评高贷，故意把总价提高到338万，实际成交价仍然是200多万。
事实上，我已经强调过很多次，东莞能不能起来，要看深圳这个大佬。
虽然，深圳核心区也有出现过业主反价的现象，但仅仅是个别案例，不能代表整体市场。
听风就是雨，只会被人乱带节奏，你以为的涨价回暖，只不过是别人为你铺的套路。
试想想，如果东莞二手房市场真的那么好，那它放松干嘛？
你再细品一下这次东莞的新政，全域一二手房不限购，原非限购区二手房不限售......
目的很明显：帮助开发商去库存，释放原非限购区二手房业主的置换需求。
只不过碍于“房住不炒”这条红线，东莞不敢全域放开限售，还是得绑定2-3年。
我扒了一下东莞二手房市场的最新数据，发现它确实也需要再打一针鸡血。
根据东莞住建局数据显示，11月东莞二手房成交2291套，环比上涨了13.4%。
乍看之下，势头还挺好的，对不对？
但你知道东莞目前有多少二手挂牌房源吗？
仅仅链家，就有5万6千多套！与之相比，2000多套的成交量根本就是九牛一毛。
同时，根据乐有家数据显示，截至2022年12月26日，东莞12月二手住宅成交了1606套。
今年就剩最后几天了，我觉得12月东莞二手房成交突破2000套，还是有一定难度的。
此外，从挂牌价来看，截至12月1日，东莞全市二手住宅挂牌均价为2.57万/平，比11月下滑了0.5%，而且已经连续6个月下跌。
除了城区环比微涨0.2%，其余片区均出现下滑，尤其是东南临深片区下滑了1%，领跌全市，可见深圳人现在也不爱这里了。
根据诸葛找房数据显示，今天（12月28日），东莞涨价的二手房源仅为11套，而降价的二手房源则为78套。
换句话说，和深圳一样，降价仍然是东莞二手房市场的主流。
不可否认，作为曾经的广东四小虎，东莞有很好的经济基础，基本面在今天依然扛打。
加上优越的地理位置，左拥右抱广深两大一线城市，享受到很多城市难以获得的外溢资源。
然而，事实告诉我们，即便实力再牛，楼市也会有拉垮的一天，即便广深也不例外，这是政策使然，也是环境使然。
况且，目前要拉动东莞楼市，已经不仅仅需要放开政策，更重要的是从人们的切实需求下手。
正如很多网友所发出的心声：
最后，说一下我对东莞楼市的判断：
1、政策面上，无论国家层面利好还是东莞调控放松，政策传导到市场仍然需要时间，作为二线城市的东莞，市场回暖速度会慢于一线城市，这一点可以关注深圳。
2、目前东莞楼市仍在底部，资金充裕但此前没房票的购房者，现在可以进场了，新房会比二手房更香，但如果遇到核心区的急售二手笋盘，也是不错的选择。
3、东莞第四轮土拍已经落幕，三宗地块仍然以底价成交，这就说明开发商也没有看好东莞后续的市场走势，所以降价促销仍然是明年的主旋律，至少上半年是这样的。