01
现象。
先说一个现象：
当你口渴时，你面前有一个杯子，里面有半杯水，请问，你是开心还是沮丧呢？
沮丧的人会说，只剩半杯水了。
开心的人会说，还可以再倒半杯水。
同样的事物不同的人会有不同的角度，这就产生了千万种不同的结果。
今天，从不同的角度给大家说说二手房。
最近看数据，很多城市的二手房放盘量巨大，但成交量极低。
我先给大家说说放盘情况。
重庆：二手房挂盘量25万套；
武汉：二手房挂盘量20万套；
杭州：二手房挂盘量19.73万套；
成都：二手房挂盘量18.01万套；
苏州：二手房挂盘量17.5万套；
天津：二手房挂盘量17.2万套；
青岛：二手房挂盘量16万套；
南京：二手房挂盘量13.53万套；
北京：二手房挂盘量13万套；
广州：二手房挂盘量12.29万套；
大连：二手房挂盘量10.38万套；
合肥：二手房挂盘量10.12万套；
佛山：二手房挂盘量10万套；
毫不夸张地讲，这13座城市代表了中国二手房的行情，二手房挂盘量高企是一个普遍现象。
再来说说成交情况。
北京成交10750套、重庆成交了9868套，武汉成交5801套、杭州成交5346、天津成交10858套、南京成交7055套、广州成交14798套、佛山成交2988套……
上面这些成交数据还是11月份的，因为11月份全国二手房成交量都有不同程度的上涨。
如果将数据换成2022年平均成交套数，将远低于我今天列出的数据。
在这种情况下，现在对二手房的主流判断是这样的：
- 库存高企，去化周期超过40个月，二手房太难卖了...
- 某小区降价200万，历史新低......
- 跌破@@钱……业主割肉，低于去年30%........
这种判断对吗？不能说这种言论和判断是错误的，但绝不全面。
如果这种判断全面，购房客户看完二手房后就不应该抱怨：为啥找不到你们说的便宜房子？为啥我看的房子都很贵呢？
这就是我文章开头给大家举例子的意义。
一个杯子，里面有半杯水，半杯空气，现在的主流判断都是针对“已经成交的数据”做出的分析和判断。
那自然以降价割肉为主，因为只有割肉降价才能成交。
但是，这不代表全部的市场行情。在这些成交数据背后，还有一种数据从未有人说明：就是未成交房源的情况是什么？为什么没有成交？
答案很简单：降价可以，但不接受割肉。
我们的主流观点是，购买客户少了，没人买房了，所以房子多了。但相对而言，另外一面是：
二手不降价，客户就才少了。
02
本质
从13城的放盘量和成交量差额来看，现在二手房市场放盘量在增加，但是割肉离场的房源仍然是少数。
虽然“割肉”房源会随着市场行情有一定增加，但绝大多数业主都没有选择割肉离场，这一点看看挂盘量和成交量之间的差距就清楚了。
二手房行情最准确的判断应该是：横盘。
不是二手房暴跌，也不是二手房挂盘量有多少，而是二手房买卖双方走入了“预期博弈”的横盘阶段。
什么是“预期博弈”的横盘阶段？
就是房价不断的下跌、楼市松绑政策不断的出台，一部分业主着急用钱或者预期悲观选择割肉离场，购房者捡笋上车；
另外一部分业主自身不缺钱也就不会选择割肉，而购房者‘无笋可捡’自然会继续观望。
现在的二手房高库存，低成交就是这种“博弈的横盘”状态。
说明低价预期之下，大多数业主仍选择继续等待，说白了就是：这么便宜，老子不卖！
所以，我们才会看到现在的成交量仅有过去的三分之一到四分之一，部分城市仅有过去的八分之一。
我以深圳为例，再把二手房横盘这个事情说透一些。
深圳已经连续11个月成交量在2000套左右徘徊了，最新的数据是11月份成交了2168套，还是环比增加了25%之后的数据。
如果按照年均成交套数计算，深圳也就在1800套/月。这样的成交量仅仅是过去的五分之一到六分之一。
是深圳的购买客群太少了吗？来，我给大家算算。
2020年深圳二手房成交9.5万套；
2019年深圳二手房成交7.7万套；
2018年深圳二手房7.3万套；
2017年深圳二手房成交7.3万套，
其中，2018年和2017年都是成交低谷，但成交量都在7万套以上，就算过去深圳炒房客疯狂，占到的比例有50%，那么，自住需求也有3.5万到4万套。
可是2022年一年成交多少套呢？全年最多也就2万套。
当然，深圳二手房是全国唯一一个还在坚守参考价的城市，但是，这对购房者造成影响，不影响放盘业主的价格预期。
从深圳的成交数据看，每个月这1800套都是“割肉离场的业主“。
这说明两点：
只要割肉，就能成交，什么参考价让首付提高，什么税费都不是问题，只要价格低就能成交；
随着价格不断地下降，随着救市力度不断加大，部分业主选择“持房观望”，让深圳二手房形成了现在的横盘状态。
大家试想一下，当下的行情销售房子，不仅房子总价亏，月供利息、税费这些成本都变成了“亏损”的一部分。
试问，不缺钱谁会割肉呢！
当然，还有一种情况除外，就是一些富人，通过处理资产从而快速回笼资金，准备屯粮过冬。
同样的道理，全国13城的二手房放盘量确实比之前有所增加，但真正割肉降价的房源仍是少数，绝大多数业主不接受“割肉离场”，现在的挂盘量和成交量是横盘状态的最好证明。
03
选择
我可以肯定地告诉大家：二手房横盘，仍会是2023年的主要基调。
虽然活着的房企已经从ICU搬到了普通病房，死了的房企也从坟头探出脑袋，房企企稳是大概率事件。
疫情的方向也日渐明朗，有40个省市表示不再强制核酸，放开只是时间问题。
国内影响经济发展的两大问题，都已显露端倪，方向向好；
但是，房地产市场仍存在一定的不确定性。
主要是需求端疲软。这与城市化趋缓、人口老龄化、潜在经济增长下降、疫情冲击都有密切关系，现在是金融端解决了房企的部分问题，但市场需求端并无有明显改善。
在利好与利空两种力量的博弈之下，预判二手房的横盘状态将延续至2023年。
最后说几点建议：
潮汐美元能收割全球，是因为美元是“锚”。在中国，房子就是那个“锚”，不论是贷款、上学，还是企业上市都需要固定资产。
这一年多救市的翻转和急迫，不需要我多说，各位已有感受，这也说明了房地产的重要性。
二手房横盘，意味着割肉的笋盘仍是少数，要想“喝到半杯水”就要不断的看房，这事一半靠体力，一半靠财力，二手房捡笋说得轻巧，但“捡”的过程可不容易，大家要有心理准备。
同时，如果房源位置和产品都不差，不要“割肉离场”，这一轮行情是“大浪淘沙”，很多老房子、破房子、烂房子会一跌到底，但核心地段的房子仍是最优质资产。
沙子褪去，留下的都是金子。前提是你能熬过这个“横盘的阶段”，在“预期博弈”中留下来变成沙子。
