1
最近不少人问力哥：疫情放开+全面刺激，明年房价会大涨吗？
逻辑是——
疫情放开=经济基本面回暖，未来收入预期转好，更愿投资。
全面刺激=政策面从打压到呵护，加速楼市转暖。
这几年越来越觉得，在中国做投资，短期走势根本没法预测，因为国家意志和政策走向经常不按逻辑出牌，全是人为主观意志，完全不可预测，短期走势不确定性太大，只有往5年甚至10年以上长周期看，才能用逻辑推出比较可靠的结论。
问明年房价怎么走，我真说不准，问10年后啥状况，我反而比较有把握。
房子是同时带有投资消费双重属性的商品，但本质还是商品。
决定商品价格走势的核心因素，是供求关系。
供不应求，涨；供过于求，跌。
供不应求却死活不让涨，要么没成交量，要么产生套利空间（比如打新）。
供过于求却死活不肯跌，同样没有成交量。
卖不掉的房子，就只有居住（消费）功能，没有投资价值。
这是经济学的永恒真理。
任泽平有名言：“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
“金融”指住房金融政策，银根/限贷紧缩or放松，会影响需求端购买力/购买意愿，如果把政策概念扩大到土地供应政策，或是现在对开发商的大规模输血政策，则同时影响供求两端。
政策变化就是一纸文件的事，最容易实现，所以短期影响比较大，绝大多数人分析市场，也都是在分析短期政策走向。
“土地”是决定供给的核心因素。
“人口”是决定需求的核心因素。
中期看土地，长期看人口，说明长期看，房子会和绝大多数商品一样，进入买方市场。
需求端的变化，比供给端的变化，影响更深远。
原因很简单，中国已盖的房子，不管城市地段、面积大小、质量环境，只要是能遮风避雨的，已能容纳30多亿人。
另一个数据是，中国所有城市新区规划的导入人口加起来，也有30多亿。
中国既不缺能盖房子的土地，也早就不缺房子了。
只要不嫌弃，有房住就行，杜甫“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的梦想，我们早实现了。
2
那为啥还有那么多人一直想买房？或抱怨房价太贵？或担心房价还要涨呢？
只有两种可能性——
一是他们买得起（允许买）的房子看不上，看得上的房子买不起（不让买）。
二是预期未来人口还会大幅增长，长期看，房子还会供不应求。
先说第二种可能性。
中国现在14亿人，未来会继续增长到30多亿吗？
几乎不可能。
为什么？
因为现代人观念（认知）变了。
我经常写养老育儿文章，这些年，能明显感觉到，越来越多年轻人不再愿意生娃，或至少不愿多生，觉得成本高，收益低，亏大发了。
其中相当一部分，连结婚的念头都放弃了（男性多为合适的看不上，女性多为看不上合适的）。
比如《30年后，拿什么养活自己？》的留言墙，这种思潮成了能取得广泛共鸣的主流意见。
那些批评年轻人自私自利，应该多为国家做贡献的正能量声音，反而成了少数派……
比如点赞最高的留言——
巧的是，点赞数250，是不是在反讽，贫穷却还拼命生的都是二百五呢？
说白了，当了几千年的韭菜，在互联网时代，终于大规模觉醒，都想改行当镰刀了……
事实上，就在2022年的当下，中国总人口大概率已经负增长了。
可以预期，未来国家会出台更多实打实的生育鼓励政策。
同样可以预期，效果注定事倍功半。
且不说中国未富先老，现在国库拿不出足够有吸引力的经费刺激年轻人多生娃，就算富如日韩，这免费那免费，这补贴那补贴，同样很难改变多数年轻人观念。
记住：房价“长期看人口”，人口是最具决定性因素的变量。
人口持续向下，特别是新生儿数量断崖式下跌且几乎不可能完全逆转，预示着中国房地产市场已步入长期下降通道。
疫情放开+全面刺激，能改变年轻人这种长远预期吗？
不能。
疫情只不过加速了这个既定进程，把中国总人口拐点提早2-3年。
政策刺激的效果更有限。
毕竟，政策只影响短期走势。
特别是在房价多年震荡或阴跌后，买房赚钱效应消失，更多年轻人和丈母娘也将失去对拥有一套房子的执念。
能接受大城市租房结婚的年轻人，会越来越多。
这条路，日本早帮咱趟过了。
3
再看第一种可能，供求不匹配。
这是眼下房地产市场主要矛盾，也将是长期矛盾。
因为年轻人想找收入更高的工作，让孩子接受更好的教育，让父母接受更好的医疗，让自己享受更高质量的生活环境，就不得不去大城市。
这是现实所迫。
对绝大多数出生乡村的年轻人来说，没得选。
大城市收入高，机会多，环境好，但房价更高。
很多人预算不够，只能在市区的“破小”和郊区的“远新”之间纠结取舍。
但这个历史性的城市化进程，从70后走到00后，正在步入尾声。
“移一代”拼命996，掏空六个钱包，咬牙在大城市买了套小房子，等他们孩子长大后，就成了第一代原住民——他们不缺房子，但缺更大更好的房子。
同理，大城市原住民世代居住于此，也不缺房子，但当孩子长大后，也想换更大更好的房子，改善生活质量。
这就决定了，未来刚需房的需求会日渐萎缩，刚改房的需求会不断上升。
什么是刚需房？
市区“破小”+郊区“高新”。
市区“破小”的问题是，虽然供给受限，生活便利，产业成熟，但需求也会逐渐下降（未来年轻人越来越追求生活质量，无法接受破小的生活环境），长期看，还是会供大于求。
郊区“高新”的问题是，虽然房子和小区品质不错，但周边配套不行，加上供地充足，未来竞品无数，长期看，还是会供大于求。
如果预算有限，非要二选一，入手哪种，10年后涨幅更大或跌幅更小呢？
取决于未来10年经济走势。
经济越好，投资越多，郊区发展速度越快，配套成熟速度越快，郊区“高新”的需求就越大。
反之，经济越差，投资越少，郊区发展缓慢，规划蓝图无法实现，既缺生活配套，又缺产业配套，生活便利产业丰富的市区就更有吸引力，反正预期变差，市区“破小”反而更有吸引力。
那10年后的经济会是什么状况？
这，就要问老天爷了……
所以但凡有能力的，想持有的房产尽可能保值增值，都尽可能避免买市区“破小”或郊区“高新”。
什么是刚改房？
一，有电梯。
二，08年后建成的次新房。
三，小区环境优美，物业管理良好。
四，有地下室固定车位。
五、两房90平以上，三房110平以上。
六、交通便捷、产业强劲、教育医疗资源丰富，生活配套设施齐全。
你可能会吐槽：有钱，谁不想住这种房子！？
不管未来10年维持平均5%-6%的高增速，还是只有2%-4%的中低增速，只要不内乱，不外战，全国人民一心向钱看，经济总是会继续成长，有钱人总是会越来越多。
但这种房子的总量，并不多。
原因在于，满足前五条的，绝大多数在郊区，很难满足第六条。
满足第六条的，绝大多数在市区，很难满足前五条。
这种供给总体有限，但需求持续增长的房子，最稀缺，长期看，最能保值增值。
再说具体点，一房太小，需求较少，四房或更大的房型总价太高，也不符合家庭小型化大趋势，同样需求较少，二房和三房，特别是三房，会成为未来需求最大的房型。
但“房住不炒”6年来，大量楼盘主推的都是紧凑房型——60-80平两房，90-100平三房。
未来这种紧凑房型的供给，会越来越大。
但国家同时又在大力推进保障房建设，主推面积同样在这个区间，形成直接竞争。
差不多的地段和面积，保障房更便宜，为什么我要买商品房呢？
未来很多刚需，特别是刚需的租房需求，会被国家供应的经适房、限价房或公租房取代。
眼下很多烂尾楼，如果开发商破产无以为继，最后很可能国家掏钱，向购房者买 断产权，继续把房子盖完，改成公租房。
但国家只负责托底，不负责改善，这也是社会主义应有之义。
想要住得更大更舒服，就自己掏钱买商品房。
那为啥还有很多人愿意接手“破小”呢？
因为城市化还没结束，他们还是想要拼命上车的移一代，却买不起更好的房子。
但等他们住上十几二十年，收入不断提高，想要换更好房子时，就会发现，自己手里的“老破”和附近的“高新”，价差拉得更大了。
还有一种投机性需求。
预判到未来的城市更新计划，会把你手里的“老破”拆迁。
但老城区的“老破”太多，有先来后到。
上世纪50-70年代建成的“老破中的老破”，最有可能拆迁，80-90年代建成的，洗洗睡吧。
另外时代变了，就算拆迁，也不可能一夜暴富，不管货币补偿还是安置房，都很难赚到大便宜。
动迁安置房的建造质量，大家都懂的~
4
理解了供给（土地）和需求（人口）的根本逻辑，再来看政策。
经济不好时，还是不得不把夜壶拿出来救救急，因为牵涉到的上下游产业和就业人口，实在太多。
那喊了6年的“房住不炒”呢？
当然还是底线。
只不过，“房住不炒”只是大方向，具体的政策力度，完全可以因城而异。
房价能稳住的，至少人口还在持续流入的，就不会放得太松。
房价完全hold不住了，人口长期看会持续外流的，就要下猛药刺激一波刚需和刚改。
这是眼下正在发生，并且很快还会上演更大戏码的事。
具体手段，主要是限贷、限购、限售政策的松绑或取消，以及房产交易税费的阶段性减免。
对一线影响最大的，是限购。
可预期的放松，也只是类似上海临港社保年限从5年降到3年这种。
中心城区放松？
不可能。
因为一线总价非常高，500万预算也只能在市区“破小”和郊区“高新”之间选，但潜在投资需求却非常旺盛，只是苦于没房票。
只要限购不放松，潜在需求就没法大面积转变为有效需求，引爆房价大涨。
救市目的是把房价稳下来，别继续跌，而不是主动引爆房价大涨的引线，那就明显背离“房住不炒”。
想继续靠刚需/刚改支撑有效需求，就要相信“时间的玫瑰”，用2-3年时间，积累一波新韭菜（韭菜会不断积累收入和购买力），等韭菜的需求熬不住了，才有可能出现突突的一波上涨。
这也是为什么过去这些年，房价并非匀速上涨，总是脉冲式上涨，未来也一样。
一线之外，限购政策正在快速退出，就最近，杭州、成都、西安、武汉、南京等能进TOP10的强二线，纷纷松绑限购。
还有一座能进TOP20的佛山，全面取消限购。
中国未来人口还能长期持续流入的大城市，可能也就20来座。
再给大家捋一下，排在越靠前，安全系数越高——
北上广深
杭州、南京、成都、武汉
苏州、西安、重庆、长沙、佛山、郑州、东莞、天津、合肥、济南、青岛、福州、厦门、宁波、无锡
嗯，大概就这些。
对这些二线影响最大的，是限贷，尤其是二套房贷首付比例和利率的大幅下降。
那这些刺激，会让明年房价大涨吗？
我只能说，可能性不大。
原因在于越来越多人看明白了我说的道理，对楼市的长期预期，已经变坏。
一个预期将缺乏长期赚钱效应的市场，买家会变得特别理性，不轻易下手。
手里还有老破小想置换，或者想把小城市N套房卖了换大城市，心态可能会变坏——手里房子出不掉，就没钱买自己想要的。
结果就是价格下滑。
整个小区第一个绷不住大降价的房东，才能找到接盘侠，但也把整个小区均价带下去了。
三年疫情，特别是今年这么一折腾，很多人对未来预期已大幅扭转，变得特别保守。
我最近文章一改此前半年“阴阳怪气”风格，变得更积极乐观，但后台大量留言却还是比较那啥……
一个最鲜活的例子是，上个月因踩踏而起的债灾，因持续不断的踩踏，似乎一直延续到现在，很多纯债基金和银行R2级理财，直到上周净值还在持续下跌……
说明这两年，因为种种能说不能说的事，很多人成了惊弓之鸟。
信心，真的比黄金更宝贵。
想改变这种预期，让大家重新对未来乐观起来，至少也要等第一波疫情冲击过去。
但对于一二线刚需/刚改，明年上半年，或许又是一个天赐的上车机会。