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根据《企业破产法》第18条的规定，法院受理破产申请后，破产管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除。法律赋予管理人此种合同解除权的目的是为了使破产财产的价值最大化，从而最大限度地保护所有债权人的利益。
但是，解除合同可能对对方当事人的权益造成重大影响，尤其是管理人解除商品房买卖合同后，开发商不再履行交付房屋、办理产权证的义务，购房者只能申报债权；而债权的清偿率往往较低，这很可能导致购房者既拿不到房子，也要不回购房款。
现有立法对管理人的此种解除合同权力限制不足。为了利益平衡，有必要对管理人的合同解除权予以限制。据此，本文剖析破产法制度和强制执行制度并结合司法实践，对管理人解除商品房买卖合同的限制进行简要分析。
根据《企业破产法》第18条的规定，管理人有权解除的合同是“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。因此，管理人解除商品房买卖合同需要满足的条件：第一，合同成立于破产受理前；第二，双方均未履行完毕合同；第三，合同是合法有效的商品房买卖合同。第二个条件是关键。若开发商已履行办理房屋转移登记的义务，就不涉及管理人解除合同的问题了，所以，第二个条件的核心在于购房者有没有履行完毕合同义务。
从上述规则看，若购房者履行完毕了合同义务，管理人就无权解除合同。此外，鉴于破产程序与强制执行程序属于“整体的强制执行”与“个别的强制执行”的关系，管理人的解除权会受到强制执行制度的约束。在符合强制执行特定规则的情况下，即便购房者没有履行完毕合同义务，管理人也无权解除合同。因此，本文按照以下两个层次分析管理人解除合同的限制：（1）购房者已履行完毕合同义务；（2）购房者未履行完毕合同义务，但存在优先保护的法定情形。
一、购房者已履行完毕合同义务
合同义务包括主给付义务、从给付义务和附随义务。理论和实务中一般认为，“未履行完毕”指的是主给付义务没有履行完毕。在房屋买卖合同中，开发商的主给付义务是交付房屋、办理房屋产权登记，购房者的主给付义务是支付购房款。因此，购房者已履行完毕合同义务，指的是购房者已足额支付购房款。意即，若购房者已足额支付购房款，管理人便无权依据《企业破产法》第18条的规定解除合同。实务中大量案例支持该观点，例如，最高人民法院（2020）最高法民申4265号民事裁定书中认为：
“刘**作为买受人，以其对腾峰弥渡分公司所享借款债权本息充抵购房款，且刘**的债权本息经云南腾峰投资有限责任公司债权人会议审查确认，尚略高于案涉20140005号《商品房购销合同》约定的房屋价款，二审法院据此确认刘**履行了20140005号《商品房购销合同》主要义务具有事实基础。《中华人民共和国企业破产法》第十八条的适用前提是双方当事人均未履行完合同义务，在刘**履行了合同主要义务的情况下，腾峰弥渡分公司主张解除案涉20140005号《商品房购销合同》于法无据。”
必须提及的是，如果购房者履行完毕了合同义务，是否意味着管理人一定不能解除合同？从而债务人必须继续履行房屋买卖合同？这个问题较复杂，需要考虑债务人事实上能否继续履行合同。例如，开发商破产时房屋尚未建成，项目烂尾比较严重，难以竣工验收，此时，即便购房者已经足额付款，开发商在客观上也难以履行交房、办证义务。如果不允许合同解除，则会陷入合同僵局。这对购房者和债务人都没有好处。此时，管理人有权解除或申请司法终止合同。该问题较复杂，需另作文分析。本文仅讨论债务人客观上能够继续履行合同的情形。
二、存在优先保护的法定情形
未履行完毕合同义务但存在优先保护的法定情形：
鉴于破产程序与强制执行程序属于“整体的强制执行”与“个别的强制执行”的关系，管理人的解除权会受到强制执行制度的约束。如果购房者在强制执行程序中，能够对抗普通债权人“个别的强制执行”，则在破产程序中，也能对抗普通债权人“整体的强制执行”。据此，在符合强制执行特定规则的情况下，即便购房者没有履行完毕合同义务，管理人也无权解除合同。笔者认为，这样的情形有三种：购房者已办理房屋预告登记；购房者是《执行异议和复议规定》第29条中的消费者买受人；购房者是《执行异议和复议规定》第28条中的一般不动产买受人。
（一）购房者已办理房屋预告登记
《民法典》第221条第1款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
《执行异议和复议规定》第30条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”
根据 《执行异议和复议规定》第30条的规定，已办理预告登记的购房者有权要求执行法院停止对房屋进行处分（拍卖、变卖、以物抵债等处分行为），当房屋具备办理物权登记条件时，购房者可进一步主张排除执行法院对房屋的执行（解除房屋的查封措施，以便于购房者办理产权证）。
可见，预告登记权利人在执行程序中对房屋享有的权利，优先于债务人的一般债权人。那么，在破产程序中，预告登记权利人对房屋享有的权利，也应优于债务人的一般债权人。管理人不能解除已经预告登记的房屋，从而将该房屋作为破产财产归所有债权人受偿。
有学者认为，“预告登记权利人在破产程序中应享有对在建房屋的排他性优先权，并建议在司法解释中明确规定，进行预告登记后的房屋不属于破产财产，管理人在一般情况下不得解除经过预告登记的商品房买卖合同，不得做出对该房屋的不当处分行为。”（王欣新、张思明《房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行》，载《人民司法》2016年第7期 ）
然而，司法实践中关于管理人能否解除预告登记的房屋，存在不同观点。例如，安徽省高级人民法院在（2020）皖民终1276号民事判决书中认为：
“预告登记的效力在于限制出卖人的处分权，目的是为了保护房屋预售中买受人的利益，防止预售人再次出售房屋，其仅具有对同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有优先性、排他性，本质上并不具有物权效力。现行法律并无对预告登记人在合同解除中的特别保护，滨投集团以涉案商铺已办理预告登记为由主张永星公司无权解除合同，系对合同解除权与债权请求权混淆理解，依据不足，依法不予支持。”
（二）购房者是《执行异议和复议规定》第29条中的消费者买受人
《执行异议和复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
上述规定中的买受人称为“消费者买受人”，基于保护购房者生存权的考虑，法律赋予消费者买受人排除其他债权人强制执行的权利。消费者买受人的权利，优先于建设工程价款优先受偿权人、担保物权人、一般不动产买受人和普通债权人，这种优先次序在法律规定、理论和实务中已不存在争议。消费者买受人的这种优先权利，也应适用在破产程序中。
在破产程序中，若允许管理人解除消费者买受人的商品房买卖合同，意味着该商品房作为破产财产，按照破产法规定的受偿顺序进行分配，这将侵害消费者买受人的生存权和优先权。所以，即便购房者没有足额支付购房款，只要符合《执行异议和复议规定》第29条的规定，管理人就不得依据《企业破产法》第18条的规定解除合同。例如，最高人民法院在最高法民申7497号民事裁定书中认为：
“鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，在《企业破产法》及相关法律规定无明文规定的情形下，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条……上述规定所涉优先债权即为商品房消费者物权期待权。殷**若对案涉15套房屋享有商品房消费者物权期待权，则有权要求宝狮公司继续履行《商品房买卖合同》交付案涉15套房屋。”
（三）购房者是《执行异议和复议规定》第28条中的一般不动产买受人
《执行异议和复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
上述规定中的买受人称为“一般不动产买受人”，这种称谓是为了区别于“消费者买受人”，一般不动产买受人的权利，劣后于消费者买受人、建设工程价款优先受偿权人和担保物权人。但是，一般不动产买受人只要符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，其权利就能够排除普通债权人对房屋的强制执行。既然能排除普通债权人的执行，当购房者符合该条规定时，管理人就不宜解除合同，不宜将房屋作为破产财产按照破产法规定的受偿顺序予以分配。
有学者认为：“只要一般买受人能够按照破产管理人的要求尽快将购房款支付完毕，债务人财产最大化的目标便已经得到实现，管理人不得再依据《企业破产法》第18条第1款解除合同。”（刘承韪、刘磊：《论破产程序中买受人物权期待权的形成与保护》，载《法律适用》2022年第11期）
笔者认为，在破产程序中适用《执行异议和复议规定》第28条、第29条的逻辑是：
第一，若购房者已足额支付购房款，则不必适用《执行异议和复议规定》第28条和第29条，根据《企业破产法》第18条的规定，即可判定管理人无权解除合同。
第二，若购房者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，但购房者尚未合法占有房屋，则考察该购房者是不是消费者买受人，若属于消费者买受人，则根据《执行异议和复议规定》第29条的规定，管理人无权解除合同。
第三，若购房者已按照合同约定支付部分价款并合法占有房屋，但不是消费者买受人，且购房者按照管理人的要求尽快将购房款支付完毕，则根据《执行异议和复议规定》第28条的规定，管理人无权解除合同。
然而，司法实践中各级法院对管理人能否解除一般不动产买受人的合同，存在不同的裁判逻辑和观点。例如，最高人民法院在（2020）最高法民申2256号民事裁定书中认为：
“对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是为保护商品房消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，仅限于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。本案中，根据陈**提交的材料及已经查明的案件事实，陈**及其近亲属购买案涉小区房产多达13套，虽然陈**认为其已支付全部房款，但其显然并不属于商品房消费者购房的情形，其要求大富公司交付案涉房屋的主张不应得到支持。
结 语
综上，目前我国破产法对破产管理人解除合同的限制很少，笔者在代理购房者的个案中，体会到管理人解除合同的权力过于强大，破产制度“牺牲少数人保护多数人”的倾向过于明显，对管理人违反忠实勤勉义务的追责制度不完备等问题。因此，本文尝试从购房者已履行完毕合同义务和购房者未履行完毕合同义务这两个层次，分析破产管理人解除商品房买卖合同的限制。仅作参考，欢迎批评指正！
律师介绍
律师简介
INTRODUCE
张华耀
北京策略律师事务所执业律师
中国政法大学法律硕士
主要业务领域：
公司治理、民商诉讼、刑事辩护
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