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稳健经营的民营房企成功穿越寒冬,对于中国房地产市场、对于中国经济都意义非常。而且,这些走出寒冬的民营房企有共性,能带给我们一些启示

文 | 刘建中

从2021年开始,房地产行业一波三折。虽然现在仍然艰难,但不少谨慎经营的民营房企已经让投资者和消费者看到了希望。这其中有头部的龙湖集团 (00960.HK) 、新城控股 (601155.SH) ,也有中等规模的中骏集团控股 (01966.HK) 、美的置业 (03990.HK) 。

这些企业穿越寒冬,成为中国民营房地产之光,并非偶然。它们存在一些共性,这些共性让它们成为了这场考验的优胜者。

相对于头部房企,中等规模的房企更加默默无闻。它们能坚守“零违约”记录,更为不易。2022年12月8日,中骏集团汇出12.87亿元,提前偿还债务。至此,中骏集团2022年境内外公开债务均已兑付。而2023年其公开债务仅有4月的5亿美元债,8月的5.4亿元境内债,偿付压力相对较小。美的置业的无限制现金也能毫无压力地覆盖公司短期债务。

这些成绩难能可贵,是因为这个寒冬特别冷,特别曲折。一起简单回顾中国民营房企经历了哪些困难。

2020年8月,“三道红线”政策出台之时,多数民营房企并未想到这是一个极寒冬季的开始。

2021年8月,民营房企感觉融资渠道收紧,五十强民营房企中半数开始感受到流动性困难。

2021年12月到2022年5月的六个月里,房企违约频现,其中包括2021年销售额排名前五的超大型房企。

2022年7月情况继续恶化。楼盘停工烂尾及其引发的影响导致购房者谨慎情绪上升。民营房企销售额再次显著下降。同时,为了保证项目完工,预售资金监管更加严格,进一步卡紧房企的现金流。金融机构出于风控考虑,对房企停贷、抽贷更是给房企雪上加霜。

从2022年1月以来,从中央到地方不断释放呵护房地产市场的积极信号。但各种利好政策的效果并不如意。

2022年11月以来,“三支箭”政策陆续出台:“第一支箭”给予房企信贷支持;“第二支箭”支持房企发债融资;“第三支箭”支持房企股权融资。“三支箭”政策,由于态度坚决,体量巨大,产生了明显的效果。

目前房企资金状况开始改善,房地产行业冬天的最冷阶段已经过去。

稳健经营的民营房企成功穿越寒冬,对于中国房地产市场、对于中国经济都意义非常。而且,这些走出寒冬的民营房企有共性,能带给我们一些启示。

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民营房企越冬的三点意义和一些启示

首先,一些民营房企成功走出冬天,对经济和房地产市场有以下三点意义:

第一,带来经济复苏的希望。

房地产行业对于中国经济的重要性无须多言。房地产行业健康发展是经济企稳、预期改善的前提。民营房企活下来能提振市场信心,促进房地产市场回暖,从而促进经济回暖,形成经济正循环。

第二,展现民营房企强大的生命力。

一直以来有一种声音说,民营房企已经完成了历史使命,失去了存在的意义。这种看法没有依据。民营房企是房地产行业的重要力量,是国有房企的重要补充。

民营房企存在的意义,不仅仅是机制灵活,先行先试,锐意创新,提高市场活力。在这次考验中,一些民营房企展现出强大的生命力。而且,从各种促暖政策也看出国家对民营房企的支持与保护。

第三,有些民营房企值得信任。

民营房企,良莠不齐,未来两极分化会非常明显。这场考验中,有相当数量的房企因自律得自由。经受了艰难时局考验,经过了时间检验之后,这些民营房企值得投资者和消费者信任。这些房企未来更容易获得融资,产品更会获得青睐,未来会有更好的发展。

这些最先走出冬天的民营房企有共同之处,分析这些共性可以给我们一些启示。

在这些房企的业务拓展中,商业地产的开发与运营往往占据重要地位。做商业地产需要沉淀资金、培育期长,赚钱速度远不如卖房。

做商业地产,融资成本必须低。新开商业物业的回报一般不高于10%,想要赚到钱就必须降低融资成本。而降低财务成本,没有什么好方法,无非就是控制借贷规模,保持财务健康,增加财务透明度。

商业项目的培育虽然辛苦,但给企业带来了自律。同时商业项目不仅收益稳定可期,而且还有一个好处。在遇到资金紧张之时,可以用于抵押,出售也相对容易。

以上这些道理,港资房企在二十年前已经参透,并付诸于实践。本土民营房企应该向港资房企学习。这次考验中,港资房企基本都安全过冬。而成功过冬的本土民营房企或多或少都带有港资房企的特点。

港资房地产商有以下经营特点:

第一,注重现金流,不以冲规模为导向。

第二,拿地选择目标仅仅局限于一二线城市和其他市中心优质地块。

第三,控制负债规模,敬畏风险。

第四,擅长大型综合体的开发。

第五,擅长经营商场、长租公寓等现金流稳定的商业项目。

龙湖集团在很多方面像港资房企。龙湖一直坚持稳健优先和财务透明,坚持深耕一二线,坚持做商业。这是龙湖坚持了十多年的道路。

成立于1987年的中骏集团,经营特点也具有港资色彩。中骏集团不追求规模,拿地只拿核心地。业内人士说,中骏董事局主席黄朝阳非常强调生存意识,强调“惧者生存”。“惧”是敬畏和尊重,对行业发展保持敬畏,尊重客观规律,不盲目冒进。而且他经常强调多想想未来,以未来定现在。

港资房企从2016年开始抛售项目,努力降杠杆。而国内大多数民营房企反其道而行之。而中骏的做法却更像港资。2016-2020年,中骏集团净负债率分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%以及59.2%,净负债率持续走低。

根据2022半年报数据,前50家上市房企中,龙湖集团和中骏集团是为数不多的“三道红线”都绿档的民营房企。

民营房企的未来之道

加财务杠杆冲规模的时代已经落幕,管理能力、精细化运营成为新标杆。房企要收缩欲望,躬身耕耘,赚辛苦钱。

未来,民营房企不必追求规模,而要追求信誉和口碑。高质量的产品、物业管理、社区服务会带来溢价和红利。

未来,民营房企必须拥有透明的、健康的资产负债表。古今中外,房地产公司的各种死法都有个共同点,就是借“贵”钱。作为民营企业,要想借到便宜的钱,财务要透明、健康。

未来,商业资产开发和运营会成为民营房企的必修课。

  • 第一,地方政府更欢迎商业综合体开发,因为带动就业、带来税收,地方政府愿意给予房企各种优惠条件。

  • 第二,当城镇化速度慢下来,持有商业资产能够提供稳定现金流。日本经济上世纪90年代垮塌时,收租物业展现出良好的承压性,可以帮助企业渡过危机。

港资房企大多擅长开发和经营商业性物业,尤其是大型综合体的开发。在本次房地产调整中,港资房企也表现出更好的稳定性。

未来最被看好的两种商业性资产形态是商场和长租公寓。商业资产运营与住宅开发不同,更加考验管理能力、数字化能力、数智化能力。商业运营考验不是胆子大不大,而是定位是否合理,心思是否缜密,创意是否独到。

在长租公寓开发方面,中骏集团走出了一条颇具特色,目前看来比较成功的道路。

长租公寓最开始阶段,无论是地产开发背景的公寓企业还是其他资本,都选择了“二房东”模式。这些“二房东”为了抢夺房源,高价竞争推高了公寓企业的经营成本。成本高企则导致后期盈利艰难,导致公寓行业难以引入股权投资。这是造成公寓行业那几年的“资本寒冬”的根本原因。

但是中骏集团在进入公寓界开始,就明确了开发投资为主的重资产发展模式。

中骏的长租公寓从诞生起就具有基金管理的内核。为了达成设定的投资回报率,他们在拿地阶段就密切关注成本把控,千方百计在保证品质的前提下降低成本:

  • 方法之一,通过和政府谈判完成纯商业地块勾地,这类地块的地价通常较低;

  • 方法之二,协同中骏获取综合体等带自持商业的项目时,约定好未来将出让公寓项目。

成本领先使得中骏的公寓项目具备高利润、高回报的优势。这些优势自然而然吸引了大量的基金合作伙伴,包括基汇资本、中东主权基金、Proprium Capital Partners、黑石、KKR等。

中骏也在做商场方面的尝试,其主打品牌为“中骏 世界城”。“中骏世界城”在年末和1月初有两大商场集中开业:北京西长安中骏世界城和山东高密中骏世界城。 这两个商场开业之后,中骏开业的世界城将超过10座。

随着城镇化的发展和地铁建设热潮,TOD (公共交通导向开发) 项目成为商业地产主流模式。中骏在北京、杭州、福州、合肥等多个核心一二线城市布局了超级TOD综合体,累计TOD项目开发面积近400万平米。

中骏世界城努力做品质、做差异、做个性。比如,目前北京市场的TOD商业,类型多为不同体量的购物中心,模式比较单一。

中骏的“北京西长安中骏世界城”与北京市场其他的TOD商业不同,发力奥莱模式。“西长安项目”从奥莱模式的发展态势、区域消费潜力、目标客群需求等多个维度出发,“量身定制”产品组合,把最优的商品和服务组合摆在目标消费者面前,从而打造独特优势。

当然,无论是长租公寓还是商场项目,商业运营都有其核心难点。已经习惯于住宅销售模式的房企一下子难以适应,但转变发展模式是时代所需。那些还没有找到“第二增长曲线”的房企,可以参考、学习龙湖集团和中骏集团的成功经验。

除了持续创造商业价值,越过寒冬的民营房企未来还应该关注什么?中骏集团一位管理者曾说过:“关注员工的发展,关注产品是否给用户带来满足,关注我们是否给社会带来商业之外的价值。”

的确,世事变幻,大浪淘沙,只有持续给社会带来价值的企业才能基业长青。

作者为《财经》产业研究中心研究员