哈喽，小伙伴们大家好，最近房贷利率又降了，各种降首付降利息的鼓励购房政策层出不穷，很多小伙伴问现在是不是买房的好时机呢？
今天啊，咱们就做一期深度解读，让大家真正读懂中国房价的底层逻辑。提前预告一下这一期的内容非常的干，五分钟之后，你将对房地产的理解全然不同。
房地产是中国的支柱产业，理解中国的房地产必须要对中国经济的顶层设计有了解。大家记住三个关键词，就可以把房地产的底层逻辑串起来。
第一个关键词
“出口导向型经济”
自从2001年加入世贸组织以来，中国崛起为世界工厂，向全世界提供大量物美价廉的商品，这背后靠的是人口红利和中国人民的勤劳肯干，拿着不高的工资，做着996的工作，中国的企业向世界输出商品，换回的是大量的美元。
这里给大家科普一个小知识，自从1994年外汇体制改革以来，我国实行的是“强制性银行结售汇制度”，也就是说企业赚回的美元会通过央行换成人民币，所以我们国家的外汇储备也是在2001年之后快速积累。
“出口导向型的经济”带来了两个结果
央行手里有大量的外汇储备，企业和个人手里有大量的人民币，这些都是通过我们辛期劳动赚来的辛苦钱。在输出商品、输入大量货币之后，手里赚来的钱能拿来做什么呢？
当然最好是买买买了。但是你能买到什么呢？买国外高科技的核心资产吗？
比如说买一些苹果、波音、英特尔这些核心资产的公司股份，想法是不错的，可惜美国不会卖给你。顶多让你买一些奢侈品牌的包包，满足一下你的虚荣心。
真正核心的优质的资产，你想都不要想。
那我们能不能买一些中低端的家具，衣服，生活用品呢？但是这些东西我们自己就会生产，而且比所有人卖的都更加物美价廉，没有必要去找别人买。
经济学里的“费雪公式”告诉我们：
货币流量乘以货币流速等于商品价格乘以商品数量。翻译过来就是社会上的商品总价值必须和货币总量相匹配，那国内流动的人民币，大量增加的同时，如果没有对应的商品和快速增加的货币相匹配，就必然会发生通货膨胀。但是这么多年来，我们国家并没有看到高涨CPI，这是为什么呢？
因为在这过去的20年里
中国有一件极为特殊的商品
足以匹配这增加的天量货币
那就是房子
而房价是不计入CPI的。现在大家是不是有点理顺里面的逻辑了？这就是理解房地产的第一个关键词，出口导向型经济。
这里聪明的小伙伴们可能会问了：
我这么多年辛苦996的工作，最后换来的就是一个贵到我自己都买不起的房子吗？这也太冤大头了。
回答这个问题就要引出
第二个关键词
“土地财政”
1994年开始的分税制改革，对中央和地方财政之间分配制度做了一次大的调整，其直接结果就是大大改善了中央财政的状况，同时加大了地方财政负担，而地方政府的财权和事权就不匹配了。地方政府呢，又要搞建设，要同时负担起公共卫生、教育等等一系列的责任。那么钱从哪里来呢？解决办法就是土地财政的推出，也就是靠经营土地来获得财政收入。
1998年起，正式停止了单位福利分房制度，实行住房供给商品化，住房分配货币化，这就是著名的98房改。由此，中国开启了土地财政狂飙突进的20年。
土地财政简单来说就是卖地赚钱。
给大家科普一下，如果你买的房子是1万块钱一平米，那大家知不知道里面大概有多少钱？是给地方政府的地钱吗？大概5000左右，占到一半，另外5000啊，是开发商的，开发商要再扣除建设成本，其实剩不下几个钱。这里啊，不是给开发商洗地啊，但是很多人对于房地产是有误解的，如果开发商只做盖房子的生意，利润率只有5%-8%，是极低的。
这里给大家一个标尺，大家知道卖矿泉水的利润率是多少吗？大概是20%多，是开发房子的四五倍。所以呢，几年前恒大的许家印推出了恒大冰泉矿泉水，想要转行卖矿泉水就不奇怪了。
有点扯远了。再说回来，开发商盖房子不赚钱，那开发商真正赚钱的是“高杠杆”，房地产公司本质上其实是金融公司，所以恒大为代表的高负债的房企啊，就不难理解了。
我们稍微总结一下：
地方政府靠卖地获得大量的土地财政，而土地财政又成为推高房价的真正深层原因。地方政府通过土地财政做基础设施建设，通水通电、建公路、建地铁，所以大家才能以很低的价格买到地铁票、高铁票，其中有一部分是你买房子的时候付的钱。
那小伙伴可能又要问了，那地价已经这么贵了，地方政府应该很有钱才对啊，为什么地方政府负债也那么高呢？
要回答这个问题就要引出
第三个关键词
“土地金融”
土地财政其实不足以支撑地方政府履行所有的事权，真正带来经济发展的是“土地金融”。就是把未来的土地收入都核算到今天来变现。就像是A股公司上市一样，大家知道公司的股票是有市盈率的，市值往往比公司的利润和总资产高出几十倍甚至几百倍，其本质就是对未来进行估值，提前变现，而中国的每个城市也相当于进行了一次上市。
如果把地方政府看作一家公司的话，它的业务是这样的:
低价供应大量工业用地，用来招商引资，入住的企业增加了，带来税收和就业，就会吸引更多的人口。人口多了，消费也就多了，住房需求也就多了。这个时候在高价供应住宅等商住用地，让开发商盖房子，人越多房价就越贵，房价越贵越高，地方政府的土地财政收入就越高，把基础建设搞得会更好，从而吸引更多的企业入驻，那这样的一个循环就起来了。这就是中国经济高速发展的真正逻辑。
这里面最重要的就是城市吸引来的企业是真正要赚钱的，产业是真正发展起来的，所以像上海、深圳就是最好的例子。
大家之所以愿意付那么高的房价，就是因为相信这些城市产业的未来，是对未来提前付了钱的。而绝大多数城市玩的也都是“土地财政”的套路，而高房价的背后呢，却没有像样的产业和企业来支撑，那这些城市反而对土地财政的依赖度就会更高，这些城市呢，就像A股里面的ST股，你看看现金流，ROE简直一塌糊涂。
虽然在土地金融的推动之下，每个城市都上市了，但是质量有天壤之别。
要想让这个游戏继续下去，就需要完成产业升级，产生越来越多高利润的高科技企业，这一步能不能上去才是真正的关键问题。而我们国家的产业升级远远没有完成，整体产业结构仍然是偏中低端的，科技人才远远不足，再加上年轻人的数量在大量减少，可以说是危机四伏。
目前GDP仍然被房价所绑架，房价是跌不起的，因为牵动的是整个经济的方方面面，不解决高房价的问题，金融系统性风险会继续推高。这就是为什么去年突然推出两条红线和房产税的政策。但同时经济的现实又只能被房地产绑架，还要靠房地产把gdp拉起来。就是为什么今年陆续降房贷利率、降首付等等鼓励买房，我们就是在这两者之间摇摆。读懂了这样摇摆之间的无奈啊，你就真正读懂了房地产的底层逻辑。
无论是买房的个人，还是房地产开发商，还是地方政府，都是通过高杠杆高负债在向未来的自己借钱，而债务的产生和偿付必然带来经济周期，到了潮水退去的时候呢，该还的总归要还回来。
那么未来房价会是怎样的呢？
除了像北京、上海、深圳一些少数的城市，已经绝无可能再重复过去的模式了。
如果你现在还想炒房投机，一定会输的很惨。
编辑排版/郝家辉
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