提到龙华区，你首先想到的是什么，是四通八达的“宇宙中心”
还是号称广东三大高铁站之一的深圳重要交通枢纽“深圳北站”
深圳六大总部基地之一的“龙华核心区总部基地”
一千个人，有一千个哈姆雷特
2011年同一年，龙华新区成立、深圳北站开通运营、深圳地铁4号线二期（莲花北站-清湖站）开通运营。
之后龙华区的发展一路高歌猛进！
2017年1月7日，龙华区正式挂牌成立
笔者09年来深圳，第一站就是龙华，那时候的龙华给我的印象，就是工业区遍布，农民房扎堆，治安差、交通堵、小偷猖獗、盗贼横行，那个时候龙华、布吉、坂田都半斤八两，统称为深圳关外的落后地区。
2021年208指导价政策出台之前，龙华区最高房价到了15万+，上塘红山片区都到了10万+，曾今的龙华第一豪宅金茂府，成为龙华区新房备案价最贵的小区，至今这个记录未被打破！
当然了，不止是龙华，整个深圳大部分区域这两年都在经历类似的起起落落。
深圳房地产每年正常的成交量大概是在10-12万套，其中二手房和新房成交的比例大概是7/3开(二手7/新房3)，具体数据我就不列举了，各位可以去深圳市房地产信息平台调取历史数据查询。
最近几年在国家房住不炒的主基调背景下，从限购政策、到二手房指导价、到严查首付贷、严查经营贷流入楼市，包括查代持买房、深圳楼市在各种政策的重压之下，终于跌落神坛。
当然，口罩事件、国际形势这些客观因素对楼市的影响都是不可忽视的。
我们先抛开这些客观因素，回来继续说龙华的楼市
今天，我们就从买房的角度，谈谈龙华的现状和未来
查了一下龙华区的新房库存，近几个月以来一直都是深圳第一，成交量也是不温不火
截止到12月4日，深圳2022年共批准商品房住宅预售共计56902套，其中龙华区10755套
此前一直以来，龙华区并不是深圳新房供应量最大的区域，一直都是宝安、龙华区占据大头。
由于各种主观客观的原因，龙华的快速发展、人口的快速增长、交通的大幅改善，城市面貌的大幅更新，龙华的新房供应量也得到了快速的增长，龙华也成了各大国企、央企、品牌名企开发商发展的热门板块；以华润、中海、卓越、华侨城、星河、万科、鸿荣源为代表的知名房企纷纷在龙华拿地盖楼。
截止到11月底，深圳市新房库存数量为龙华区库存新房数量为42031，其中龙华区为9075套，龙华区新房可售套数占比全市比例为21.5%，这个库存量相比龙华区的常住人口占比为：14.3%（龙华区2022年初常住人口为253万，深圳市2021年末常住人口1768万）
为什么提到人口比例的问题，个人觉得区域的房产价值和区域的人口数量是息息相关的，还是稍微提一下。
今天我们主要谈谈龙华核心区域
个人把龙华核心区域定义、划分为三个板块：
以保利招商龙誉、龙光玖龙玺为代表的深圳北-白石龙板块
以中海闻华里、中海汇德里为代表的红山-上塘板块
以鸿荣源壹城中心、卓越和亦府为主的龙华中心区（老城区）板块
先从整理来看，龙华区最集中的商业、最密集的多维交通网络、最好的公建配套大多集中在这几个板块。
深圳北-白石龙板块占据了龙华区最便捷的交通
首先、深圳北站作为4、5、6号线三条地铁的交汇站，深圳规模最大、客流量最高的交通枢纽，占据了便捷、高效、多维的交通优势。地铁是深圳人最重要的出行方式，再结合龙华区本身的地理位置未处于深圳中轴的中心位置，深圳北站的交通优势自然体现出来。
其次，深圳北、白石龙拥有龙华区最密集的公路网络。彩田路、新区大道、南坪快速、珠三角环线高速、福龙路，这些密集的交通路网，使得片区通达福田、南山、宝安、前海等地高效快捷。
片区房价：新房7-8万，二手房7-11万
红山-上塘板块占据了龙华区最好的公建配套和最好的居住氛围
红山6979、深圳美术馆新馆、深圳市第二图书馆、新华医院等都集中在红山附近；深圳首个开市客（COSTCO）商业中心也在建中；
上塘片区居住氛围浓厚，金茂府、星河传奇、鸿荣源尚峻等小区多为次新小区；片区整体城市面貌较新，居住氛围浓厚。今年刚开业的简上体育馆已开业，成为龙华区运动休闲的重要场馆。
交通方面，4/6号线地铁、福龙路也可以解决很大一部分交通出行问题。
片区房价：新房7万左右（金茂府除外），二手房7-10万
龙华中心区（老城区）烟火气息浓烈、商业配套齐全
深圳规模最大的商业购物中心--壹方天地位于此片区，密集的人口、遍布的小吃、散落的城中村，随处可见的电动车构成了此片区的生活画卷；这里购物、吃饭不用愁，不管是路边摊、大排档、大酒楼这里都不难找。
交通这一块，目前就不那么方便了，目前地铁只能依靠地铁4号线，开车出行也是异常拥堵、距离快速路、高速都有一定的距离。
城市面貌这一块也是以老旧小区为主，需要依靠大规模的旧改来实现片区的更迭！
片区房价：新房5.5-7.5，二手房6-8万
大概描述了三个板块的特点，我们回归到房产价值。
我们前面说到了龙华区新房库存是深圳第一，几个片区的房价也基本上在7万+，那么从购房的角度考虑，我探讨三个问题：
1、龙华核心区未来价值？
2、龙华区目前的新房是否值得买？
3、如果要买，该怎么选？
我们先探讨第一个问题：龙华核心区未来价值。
我们先谈谈龙华核心区三个板块的价值排序：
交通方面：深圳北站-白石龙片区，占据了龙华区最好的交通；红山-上塘次之，龙华老城区排最后。
教育方面：占据了龙华区最优质的的教育：深高北、深外龙。红山-上塘片区次之。龙华老城区排最后。
公建配套方面：红山上塘片区占据了龙华区最集中的图书馆、体育馆、新华医院等市级配套；
商业方面：最大的商业在老城区；规划中的龙华海岸城加目前的壹城中心构成了龙华区最集中的航母级购物街区；分布最多的在红山-上塘片区，红山6979、龙华天虹、上塘荟、星河开市客等大型商业分布其中；其次是北站-白石龙片区；规划中的龙华华润万象商业已破土动工。
综合以上所述，三个板块价值排名为：
北站-白石龙＞红山-上塘＞龙华老城区
当然了，城市在发展，片区在升级，这个只是大致的一个整体的分布，具体到不同的学区、地铁口的距离、小区的开发商以及物业，都是影响楼盘房价的多重因素。
未来各个片区的房价都存在不同程度的动态涨跌。
以学区因素为例，北站-白石龙片区以深龙外学区为主导的龙悦居等二手小区成交价已经跌破指导价。以深高北为主导的金亨利等楼盘价格相对坚挺一些，目前在11-12万左右。红山-上塘片区以龙华实验为主导的星河传奇成交价在8.3万左右，华业玫瑰在7.8万左右。
这种跌破指导价或者接近指导价的成交，在深圳各区都已经广泛存在！
总体逻辑来说，具备顶级学区、核心区域、品质小区、较高的得房率其中两个因素以上的小区抗跌性还是比较强的。
在未来大学区是趋势、名校集团化也会快速发展，如果考虑优质学区房，建议还是要结合片区价值、小区品质、产品户型多角度去看，老破小的学区价值已经被重估。
商业配套对小区的房价影响不是很大！
随着网络购物的发展，以及深圳对于商业配套的建设分布，目前在深圳，大型的购物中心分布还是比较广泛的，龙华核心区整体来说，商业购物方面的差距其实不大，顶多是多走十分钟，多一站地铁就能解决的事情！
地铁还是很重要的！
龙华区对于交通出行的需求是非常大的，很大一部分比例的龙华常住人口在福田、南山上班，所以交通的便利性是很关键的。
上面分析了龙华核心区几个板块的交通状况和对比，具体来说，地铁口1公里以外的小区，地铁对于该小区的房价影响会弱很多，所以在选择小区的时候，尤其是注重地铁出行的，一定要重点关注。
从整体来说，龙华区的地铁网络在深圳全区还是不错的，目前4、5、6号线以及深圳地铁五期工程的规划龙华成为最大的赢家之一，这将很大程度的解决龙华多个片区的地铁出行问题。
详情可点击链接查看下文：
地铁五期工程，龙华区成最大赢家？
深圳地铁5期规划，龙华区收获了27号线、25号线、22号线，实际新增里程可能在所有行政区位居第一。加上未来途径龙华的18号线和21号线，龙华无疑是5期规划中最大的赢家。
地铁五期工程未来龙华区受益比较大的是龙华老城区；
比如目前在售的龙华老城区新盘：卓越和亦府，刚好就位于规划中的地铁22/25/27号线油松站和油福站三条地铁站点附近。如果三条地铁能够顺利的开通运营，对楼盘及整个片区是比较大的利好。
最后总结几点：
1、在大学区背景下、不过度追求学区房，除非不错的地段去选择，再结合小区楼龄、品质、物业、产品多维度考虑，才能确保小区价值的长期增值、保值。
为什么罗湖几十年的深中学区房、福田的百花学区房老破小区以前涨的最猛，后面跌的也最惨，主要就是因为深中对于学区价值弱化以后，小区原始的居住属性（楼龄、户型、小区环境、品质、物业等）已经大不如非学区房的次新或高品质小区；自然也
2、商业配套对房价的影响是比较次要的，不要过度追求商业，除非你特别关注商业追求商业，那你可以去买。
这一点我前面已经说过了，就不再重复。
3、越远离核心区，地铁越重要；越处在核心区，地铁越弱化。
核心区，本身就是一个区域最中心也是人口最集中的区域，为什么说核心区地铁越弱化，这句话的意思不是说核心区不需要地铁，核心区首先是肯定是不缺地铁的，差别就是地铁口的距离，我说核心区地铁弱化的意思是核心区地铁口的房子和核心区500米的房子价值上来说并不会有太大的优势，核心区房价的差距，因为片区整体的成熟度，片区的高净值人口结构，更多的体现在具体的产品、学区环境、物业这些微观因素。
为什么说越远离核心区，地铁越重要？这一点应该很好理解了，本身就偏远的区域，本身交通状况就不好，地铁如果不发达或者不通地铁，这样的片区基本上也是没什么投资价值的，居住出行也是非常不便利的！当然了，有一类产品除外，处于特殊环境的别墅或豪宅！
所以我们在核心区和非核心区买房一定要分情况分析，同时也结合自己需求区考虑。不可唯地铁论，也不可无地铁论！
看到这里，我前面说的三个问题，不知道你是否已经有底了？
第一个问题，龙华核心区未来价值；答案肯定是有价值的；
不管是从市政配套、商业、学区、地理位置、交通通勤、地铁规划、片区环境；龙华区都是同时拥有现在和未来的！
交通解决的是人口出行和人口外溢的问题
商业、配套解决的是生活和休闲购物的问题
学区解决的是小孩教育的问题。
这几点同时看：
教育方面：龙华在整个深圳来说，拥有深高北、深龙外等名校；同时也引入深中龙华分校已经进入建设阶段！四大名校龙华已集齐三所；更有新华中学、高峰学校等龙华区老牌名校；又有华东师范大学附属龙华学校等潜力名校启用。
交通方面：拥有深圳最大交通枢纽深圳北站快速同行香港、广州及全国多个省会城市；
地铁方面4、5、6号线，未来拥有22、25、27号线等地铁网络；很好的串联龙华至福田罗湖、南山等深圳核心区域，大大缓解龙华南向地铁通勤压力；
道路交通方面：拥有福龙路、彩田路、布龙路、珠三角环线、南坪快速等城市中心主干道。龙华区通行深圳各区都能实现1小时内生活圈！
规划城市主干道：规划中的侨城东路北延线将于本月底开始启动招标，北起福龙路（不含福龙立交），道路全长约15.7km，规划为城市快速路，主线双向4-6车道，设计速度60-80km/h。全线涉及龙华区、南山区和福田区。侨城东路北延线工程，是改善深圳快速道路系统“东西发达、南北稀疏”现状，缓解南北片区道路压力的重要举措。建成通车后，龙华往市中心区出行时间预计可减少约15%-20%。
市政配套方面：拥有深圳美术馆新馆、深圳市第二图书馆、深圳市第二儿童医院、深圳新华医院、
拥有整个深圳目前最大的商业壹城中心，龙华海岸城、龙华商业中心、龙华万象城、星河开市客等项目的建设及投入，放在未来也是龙华也是全深圳最大体量的商业集中地！
综合地理位置、交通、配套、学区等因素，龙华区名校云集、地理位置优越、交通便利、地铁网络密集、配套齐全，具备坚实的、高效的居住体验！
作为深圳核心都市圈的重要一环，龙华区不管是现在还是未来在整个深圳中部及北部区域都具备领先的发展优势和核心地位！
所以，从区域的角度来说，龙华核心区的现在和未来都是可以看见和预见的。
深圳新房这两年提到最多的就是限价、倒挂。
价格角度来看，新房倒挂空间已经逐渐挤压，无限接近片区二手，这个现象其实在全市多个区域已经有体现，目前诚意出售的二手房源，不管是老破小区还是次新小区都有接近成交价出售的案例。
个人观点，在新房和二手房价接近的时候，可以多出来看房，价格差距不大的情况，结合自身买房需求，结合自身喜好，对比选择！
同片区的情况下综合考虑楼龄、物业、得房率、环境，再结合实际得房面积、得房率得出房子套内面积单价，最后选择性价比更高，更符合自身需求的房子！
目前作为楼市低迷期，无限触底阶段，不管是业主还是开发商，都不同程度的打折、降价促销，买房市场之下，买家掌握更多的主动权，作为买家必须充分了解并利用这一点，多看房、多对比、多砍价！
利空出尽，便是利好！
目前深圳最严厉的政策已出尽、最难熬的寒冬已逐渐消散、最大幅的降价已频现！
反观政策面，不管是金融16条、利率下调、存款准备金率下调央妈放水，还是疫情的逐步放开，经济逐渐复苏，政府对于房企、对于个人、对于经济的政策面支持都在全面向好。
虽然深圳限购政策、二手房指导价政策、限贷政策等楼市相关的核心层面并未放松，但是随着715新政即将满三年，二手房已大幅接近或低于指导价成交；
对于购房者的价格预期，对于刚性需求的释放，对于未来经济和房价预期已经出现积极的信号和信心的逐渐回升，也必将导致楼市和房价的触底反弹，深圳楼市复苏和回暖也值日可待！
说到这里，关于之前提的三个问题，我相信每个人都有自己不同的答案和理解，至于大家怎么理解和解读，认同或反对，就交给各位看官自己判断！
买房本身就没有标准答案，房子本身就是全人类最复杂的商品之一！
不同的人对同一个小区甚至同一套房的理解都有不同的偏差！
买房的核心是什么，预算范围内的价值最大化！
那么价值又是什么呢？
对于追求生活品质、小区环境的人来说，地铁口旁边没有花园的小区可能是低价值的。
对于依赖地铁、预算不高，看中通勤效率、配套完善的小年轻，也许地铁口附近的、配套成熟的老城区0几年的小区是高价值的。
每个人对于价值的理解都是不同的，只要能够在预算范围内买到符合个人或家庭买房预期及未来预期的房子都是有价值的。
我不轻易给龙华区下定论，原因很简单，城市在发展、有房子在封顶、有房子在完工、有房子在变老；有区域在拆迁，有片区在变老；有片区在建设，有片区在原地踏步。
区域的建设周期、配套完善的节点、旧改的推进速度、交通的升级都会影响区域的房价增长幅度、增长速度。
短期看，龙华区的新房短期内大多都是站岗的！
话又说回来，两年前11万买前海的有没有站岗，两年前9万买红山龙光玖悦台的有没有站岗，现在旁边的中海闻华里均价6.98又何尝不是一种倒挂？
长期看，随着区域升级、政策面的松动、购房信心的回升，龙华核心区新房价格相对于福田、南山，还是有一定差距和空间的。
我就问你，如果福田香蜜湖新房交楼涨到了15万，甚至20万，龙华核心区7万贵不？
如果龙华红山二手回到10万+，甚至13万，15万，7万的限价新房贵不？
仔细想想这些问题，其实最后还是回到那个问题，买房看需求，是不是一定要买房，是不是现在就要买，是不是一定要买龙华，想清楚这几个问题，再结合市场的上下行走向，政策面的走向，多跟资深的，优秀的、靠谱的房产人聊聊，多去售楼处看看房，多去楼市交流群里吹吹水，你很快就会从一个买房小白变成一个楼市熟悉者，甚至是房产资深人士。
人只能赚到自己认知以内的钱，你对于楼市的认知，对于区域的认知，决定了你能否在合适的时机买到区域内优质房产！
我是鹏城楼哥
十二年深圳楼市观察者