毛姆曾经说过，金钱是人类世界衡量一切价值的尺度，只有用金钱支持你的人，才是最认可你的人；真心想帮助你的人，从来没有那么多废话。
楼市也是这样。
如果有一个地方，大家都捧着钱去梭哈，那一定是现阶段的价值高地；如果有一个地方，只有少部分人愿意追高去买，要么是真爱，要么是韭菜。
正所谓，事出反常必有妖。
在湾区楼市还在沉寂中的时候，中山马鞍岛竟然有盘意外卖出了高价！
8月，马鞍岛的湾中新城刚开盘就迎来了“开门红”，以4.5万/㎡的成交单价直接刷新了中山最高单价记录！
11月，它的4栋备案价公布，其中备案价最高的一套房源要4.81万/㎡，这让我和我的同事都惊呆了！回顾请戳：逼近5万/平！深中通道，正疯狂收割深圳韭菜！
那套房源是湾中新城的4栋3201单元，建面约227㎡，单价48146元/平，总价约1094万。
原以为它出道即巅峰，这么高的备案价肯定卖不出去！
没想到还是我肤浅了，那套备案价最高的的房源最近竟然卖出去了！
看来，还是有有钱人愿意为马鞍岛“付费”的，毕竟马鞍岛并不是一无是处。
此前，在我的抖音视频评论下就有网友为马鞍岛站台：
从网友评论来看，它们撑马鞍岛的理由如下：
1、因为是楼王单位，所以备案价高，相对的居住舒适度也高很多；
2、同样价格，只能在深圳买犄角旮旯；
3、相比惠州、南沙，马鞍岛确定性更强。
那么，网友的说法有没有道理呢？
首先第一点，因为是楼王单位所以卖4.81万/㎡，这一点合理吗？
我们可以通过和中山马鞍岛别的项目比较来判断。
据我们搜集的公开资料显示，同样位于马鞍岛的招商臻湾府，它的楼王单位成交价在3万/㎡左右。
雅居乐湾际壹号一期均价2.2-2.4万/㎡，也就是最贵不过2.4万/㎡。二期更便宜，均价只要1.8-2.1万/㎡。
保利天汇左岸更是均价只要2-2.3万/㎡。
毫无疑问，相同地段湾中新城卖得最贵。但也不是毫无理由。因为目前马鞍岛只有保利天汇左岸和湾中新城有大户型，而保利天汇左岸最大户型是195㎡。
换言之，目前整个马鞍岛上就只有湾中新城有200㎡以上的户型。
所以啊，开发商也不是傻子，他敢这么要价也是有一定的“过人之处”。只是这“过人之处”值不值1-2万的溢价，就见仁见智了。
第二个问题，同样的价格在深圳只能买犄角旮旯吗？
新房方面，从单价来看，龙华、龙岗、宝安、光明、坪山都有新房均价在5万/㎡以内，而且不乏200㎡以上的大户型。
从总价来看，如果不追求大户型，可选的板块就更多了。
比如上周开盘的南山天健悦湾府、在售的罗湖益田御龙天地、待售的宝安领航城·领誉都在预算范围内。
二手方面，根据乐有家发布的2022年深圳二手住宅成交单价等高线可以看到，也有不少满足预算的板块。
总结一下，同样的单价和总价，在深圳都有很多的选择。而且相对于还处于起步阶段的马鞍岛，深圳同等价位的板块生活起来其实会更方便。
第三个问题，马鞍岛是不是比南沙、惠州确定性更强？
其实这三个地方的比较，本质上是广州、惠州、中山的比较。无论从GDP还是人口，毋庸置疑都是广州完胜。
只不过马鞍岛能够“翻身农奴把歌唱”，是因为抱到了深圳这条大腿，而且还是大腿上最强壮的一块肌肉——前海。
但其实，南沙也抱着这条大腿呢！
因为深中通道虽然名为“深"和“中”，但其实在南沙也有出口。
只有惠州弱点，只挨着个“细幼”的坪山。
马鞍岛的定位是中山的新城市中心，也是粤澳合作实践平台，目标是打造国际化、现代化、创新型城市新中心，并且从交通、产业、城市建设等方面对标前海，承接深圳高端产业转移和资源外溢。
而南沙的定位，不止是大湾区的南沙，更是世界的南沙。从《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》等文件精神都可以看出，南沙的定位不会比马鞍岛低，确定性也不会比马鞍岛弱。
而且相比于马鞍岛单盘备案价的上涨，降价才是大部分楼盘的选择。而且马鞍岛最近还有几块商业用地，因为无人问津而终止出让。
放下楼盘销售给的“大饼”图，我们仔细观察一下实际的地图不难发现，马鞍岛的位置其实还不如南沙。
如果你是有钱人，追求大户型、舒适度，想要安安静静地做“岛主”，那马鞍岛还是能买的。
毕竟对于豪横的有钱人，房子未来卖不出去有什么打紧的？流动性有什么重要的？
卖不出去，还可以时代传承，成为祖宅嘛！
房子恒久远，一套永流传。
但对于普通人，马鞍岛的不确定性太大了，不建议入坑。
它的房价波动大，一年间跌价几千到上万不等。比如去年吹风2.8-2.9万/㎡的雅居乐湾际壹号，现在最低只要1.8万/㎡。去年卖2.6-2.8万/㎡的保利天汇左岸，现在最低2万/㎡。
它的配套还在逐步兑现中，是否会按规划一一落实还不确定。
它的产业、人气也非常匮乏。
大家还记得之前脱口秀演员杨笠讲的关于“普信男”的段子吗？
他明明那么普通，却可以那么自信。
其实不止是人类有“普信男”“普信女”，连楼盘也有“普信盘”。
2021年上半年以前，马鞍岛的很多楼盘就是那么“普通”，却也敢“自信”地把价格卖那么高。
而现在潮水褪去后，大家也都看清了谁在裸泳。