新房入围分降低，郊区楼盘去化难度增加，二手房挂牌量持续走高，房东被迫降价出售，上海楼市真的凉了吗？然而实际情况并没有那么糟糕。
中指研究院数据显示，2022年11月上海新建商品住宅成交105.64万方，环比增长86.12%。受到第七批次新房供应量激增，11月新房供应面积达到130.36万方。
另据不完全统计，11月全市二手房成交总量约为16593套，环比几乎持平，同比增长13.6%。虽然上海楼市在近几个月进入了调整周期，不过11月市场还是走出了一波小幅反弹的行情。
上月新房成交量大增，八批次箭在弦上
11月上海新房成交量环比大幅增长，主要由于第七批供应量大，叠加第五、第六批次尚未清盘的项目，市场上可选房源较多。不过从今年下半年上海新房市场的成交面积来看，11月的成交量依然略低于7-9月的整体表现。
当然11月上海新房供应量的增加，在一定程度上分流了大量高分客户，导致部分热门板块新房没有触发积分，甚至无需积分即可轻松入围。比较典型的案例，市区如静安大宁的市北华庭和徐汇长桥的地产尚海悦庭，此前都是高分候选楼盘，最终两盘都意外没有触发积分。
而今年热度颇高的大虹桥，因为新盘扎堆，最近认购项目出现了客户不足的情况，上周，招商璀璨时代二期最后时刻才刚刚达到触发积分的条件，而此前较热的蟠龙府二期前2天的认购率还不足100%。除此以外，此前摇号老大难的浦东，这一次7盘同日认购，结果仅有2盘触发了积分，冷门不断。
由于新盘扎堆入市，市场分化也格外明显， 影响较大的就是郊区的新盘，热门板块及高性价比的楼盘或将突围，而那些远离轨交，周边配套比较薄弱的项目，或将面临去化的压力。若不出意外，后续郊区及五大新城的新房，无需积分就能入围或将成为主流，部分远郊项目或面临较为严重的去化压力，一方面会全面启动中介分销，此外更多的折扣力度或也将成为常态。
年底将至，新房供应量仍将处于高位，网传消息称，上海第八批次集中认购或将于本周上会，最快将在12月中上旬发布。
据不完全统计，第八批次预计会有近30个新盘，市区的供应量依然较为充裕，尤其是杨浦区，前期出让的多个地块项目将兑现入市，而闵行、宝山、大虹桥等热门近郊板块也将大量推盘。
第八批预计入市新盘，仅供参考
二手房挂牌量持续走高，两类产品交易难度大
二手房方面，11月全市成交量约为16593套，与10月基本持平。从交易量来看，上海11月份二手房的成交量虽然与10月相差不大，不过同比去年还是有小幅上扬。
上海的二手房市场在6月疫情后，曾迎来一波交易高峰，一方面是疫情期间积压的购房需求较多，另外，三价就低放松，房贷利率下调以及放款时间缩短，都促进了二手房交易回暖，在经历了6月过渡期后，7、8月份，全市二手房交易量突破1.9万套，不过在8月后成交量逐渐呈下降态势，10-11月均的交易量基本回落到1.6万套左右。
数据来源于综合整理，仅供参考
截至11月底，网上房地产二手房挂牌量为14.16万套，环比上升约4.51%，可见挂牌量依然在小幅走高。
上海某连锁中介相关人士向网易房产表示，11月二手房挂牌量略有增加，但增幅相比9-10月已经大幅放缓，目前看房客户量较为平稳，在市场行情影响下，买家也都较为理性，观望情绪明显，而房东也在转变态度，愿意在价格上做出适当让步。
当然，上海新房市场成交量增加，在一定程度上稀释了二手房的购房需求。在这其中，市区的“老破小”和高总价的老房成为降价主力。由于这些房源在居住性上存在较大的短板，成为二手房市场上的“滞销品”。
尤其是千万级别预算的购房者，市区新房依然受到限价影响，加上可选的新房又比较多，马上第八批次新房将接踵而至，新房的入围分数也更为友好，因此市区的次新二手房反而成为很多购房者的备选。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，未来一段时间市场可能出现两极分化情况，“老破小”价格普遍降幅5%-8%，部分品质差的降幅达10%，总价千万元价位的房源出售较难，尤其20多年楼龄的“老大旧”房源降幅扩大，品质相对好的次新小区房源抗跌。
卢文曦还强调，今年以来新房供应量源源不断，并且目前买家对于品质的要求越来越高，一直在分流二手房客户，因此，今年以来二手房交易压力不小。市场有这样的表现可以看出二手房消费同样也存在韧性，这和近期政策不断出利好，并且落地兑现的速度比较快有关联。