近一年的湾区楼市，虽然房价降了，利率也降了，但还是有大把大把的年期人在高呼“买不起房”。
拦住他们的不是别的，正是那必须要交出的两三成首付！
即使一套总价一百万的房子，按最低两成首付来算，也要20万。
而根据国家统计局的数据，2022年我国人民在银行的储蓄总额为227.21万亿，以全国14亿人口来计算，平摊到每个人身上为7.31万元。
很明显可以看出，离20万的额度是有差距的。
这些数据翻译成大白话就是——其实没那么多人出得起首付钱。
不过哪里有需求，哪里就有市场。
不少开发商正是瞄准了购房者“首付不足”的这一痛点，推出了形势各样的零首付活动，从中我们也能够窥探出一些市场的变化。
比如最近就有粉丝朋友爆料，有中介给他介绍，在惠州东江科技园和大亚湾有两个项目可以做“零首付”。其中一个项目单价8000多元/㎡，另一个单价1.1万/㎡左右，总价都不到100万。
当这位粉丝朋友疑虑时，这位中介又解释了一下这个零首付的操作方法。
大家都知道惠州的最低首付成数其实只要两成，对于不到一百万的房子来说，首付大概就20万左右。
而这位中介以首付21万举例，购房者自己出一万，开发商借给购房者20万去做房贷评估。最后开发商成功从银行拿到80万房款，而购房者只需要支付房贷和利息，首付款只是房企做的一个左手倒右手的假动作。
我们也可以理解为，这套房子在开发商眼里其实只值80万，相当于在此前101万的基础上降了约20.79%的价。
看到这里，相信不少朋友已经反应过来了。
这不就是咱们常说的“高评高贷”吗？
本来只值80万的房子，硬生生被开发商卖出了101万，还顺水推舟给购房者做个人情。
还得是你老六会玩儿啊！
这种变相促销的手段可不止发生在惠州。
早前，在湾区中山、清远等地，我都有听说。
比如在与珠海一路之隔的中山三乡的凯柏峰景王座，只需交月供，零首付。
和中介咨询了一下，只要是成交价低于备案价太多的就不用给首付。比如实际成交价是100万，合同可以写125万。银行按八成放款，就已经有100万可以覆盖实际房款了。
有一样操作方式的还有清远的某盘（想知道是哪个可以加小助手询问）。
总价40万的精装住宅，交完1万首付就可以直接月供。其实也就是开发商心理成交价在32万左右，借了几万给购房者做房贷评估。
那么为什么这些区域的楼盘要以零首付的手段来揽客呢？
其实无非是四个字：搵食不易。
我们不妨以惠州为例，来看看零首付项目出现的城市具体市场如何。
量在价前，根据乐有家研究中心的数据，惠州10月新房成交4496套，环比下滑14.23%，均价在1.28万/㎡左右。
这成交量远远不及2020年，毕竟2020年新房成交量甚至突破过1.5万套。
而根据贝壳平台的数据，10月惠州（除龙门县外）二手成交量仅为421套，其中大亚湾以196套就已经高居榜首了。
目前惠州在贝壳上的挂牌量高达52900套。
照目前二手这去化进度，全部消耗完要10年！
在10月70城数据中，它的新房房价环比下降0.7%，同比下降2.1%。
二手房价环比下降0.4%，同比下降1.7%。
惠州的一二手房价已经连续3个月，同环比都在下降了（8-10月）。
所以，开发商不惜采取零首付的手段揽客说明市场真的不容乐观。
其实除了零首付，像惠州这样供应大但成交并不活跃的城市，还拿出来很多刺激市场的手段。
比如1.5成、1成低首付，房价直接打8折、9折，首付分期10年，给中介高佣等方式。
可见，惠州楼市之不易。
那么，这种羊毛能不能薅？
其实开发商使用零首付或低首付的促销手段已经违反了房地产市场调控的规定，一旦银行严查，购房者就不得不补齐首付、甚至可能被告上法庭，得不偿失。
所以虽然促销花样很多，但如果不是本地刚需或项目周边配套欠佳的话，建议购房者不要盲目入手。
而现在又是不是买房的好时机呢？
其实在现在的惠州，最主要的问题就是深圳客几乎已经绝迹。除了城区、仲恺有本地客依托以外，惠湾、惠东的成交都十分低迷。
低迷之下，意味着购房者无论是与新房开发商还是二手业主都有更大的议价空间。尤其是二手市场，降价百万的房源不是少数。
所以对于本地刚需，确实是抄底的好时机。