大家都觉得市场在下滑，房子越来越难卖，但我们会发现即使再难的市场情况下，热销盘依然会存在。
探讨热销盘受到追捧的原因，就非常必要。
这个周末，我去了两个楼盘的售楼部。一个是港悦城，一个是天地源和悦溪谷，在目前整个楼市下行周期下，这两个项目的上客、销售则非常抢眼。
港悦城是华润在西安国际港务区的一个纯新盘，11月份入市销售，毛坯小高价格在1.35万元/㎡左右，毛坯洋房的价格在1万5、6。值得注意的是，在欧亚大道以东片区的项目今年都是平销的情况下，港悦城两次意向登记、两次“千人摇”！
如果要给出原因，除了央企背景的开发商、项目产品本身之外，我觉得最重要的是价格。在港务区普通毛坯小高均价1.55万元/㎡、2T2小高1.8万元/㎡左右的情况下，港悦城的价格优势非常明显。这是目前买入港务区的最低门槛了！
天地源和樾溪谷，位于咸阳高新区，今年6月底入市销售，应该是今年下半年以来咸阳市场上热度最高的项目之一，单盘销售额应该位居咸阳前列。
这个项目的热销，除了两大国企联合开发的背书、咸阳高新区的价值、项目本身的户型设计有关之外，更重要的一个因素也是价格。在咸阳各项目信心十足普遍卖到万元以上的情况下，天地源和樾溪谷高层在9000元/㎡以下的价格、小高层以1万元/㎡以下的价格开盘，在这轮市场下行周期情况下实现了抢跑！
实际上，不仅仅是这两个楼盘。
11月份西安市场上的热销盘代表，保利天汇、中国铁建西派樘樾首开热销一个重要的因素，也是低于大家预期的成交价格。这两个盘，首开均给出了非常大幅度的优惠。保利天汇高层实际成交价2万3左右，中国铁建西派樘樾首开实际成交价24000多，此前大家的预期价格在2.5万元/㎡左右。
多个案例告诉我们：不是没人买房子了，而是开发商的价格没给到位！
关于目前的西安房价水平，平均房价一直是一个伪命题。就如将我和马云、马化腾的财富平均是同一个道理。
就目前西安新房价格来说，由于曲江已经没有新房供应，因此房价最高的区域是高新。
高新目前的新房供应，主要集中在丝路软件城、中央创新区板块，高层价格整体在2.5万元/㎡左右，小高层、大平层的价格在2.7万元/㎡左右，唯一一个有洋房的龙湖青云阙丨尚府洋房均价在3万元/㎡左右，唯一一个叠拼项目紫薇绿城南山雲庐首开均价2.85万元/㎡左右。
与高新紧邻的沣东，目前在售住宅比较少，产品的供应已经趋于高端化，以大平层、叠拼为主，普遍已经迈入“2万+”，叠拼“3万+”的也比较多。沣东由于新房供应比较少，因此尚未出现价格战。
浐灞，则两极分化比较明显。浐灞三角洲板块已经豪宅化，招商西安序、自然界河山江月均属于千万级豪宅，这块还有几个1.5万元/㎡以上的项目待入市，入市后保守估计价格“3万+”！
浐河沿线，另外两个今年在售项目，一个是御锦城，一个是万科雁鸣湖，产品、价格比较亲民，均价在2万以下，属于市场正常水平。
另一个楼市热点板块港务区，目前普通2T3/2T4小高层售价集中在1.5-1.6万元/㎡，2T2小高卖到1.8万元/㎡左右，融创望江府沿河的大平层卖到了2万元/㎡左右是目前港务区价格最高的项目。
长安区，今年新房供应比较少，目前来讲以雅居乐宏府翰林山为代表的老项目毛坯高层基本1.5万元/㎡左右，翠景台即将加推的为现房销售并且全部是大平层预计价格要高一些。其他项目，融创南长安街壹号即将加推的市场放风价在1.5万元/㎡左右，纯新盘保利阅云台市场放风价1万5、6.
城北，目前的市场供应主要集中在曲江大明宫板块，普通毛坯高层均价2万元/㎡左右，以大明宫金茂府为代表的大平层毛坯房售价在2万4、5.
沣西，今年价格砸的比较厉害，去年几个项目入市都喊出了2万元/㎡左右的价格，现在基本1万5、6甚至1万5以下就可以在很多项目买到；空港，价格比较稳，毛坯小高层基本在1.3万元/㎡左右；泾河，今年竞争比较激烈，价格战、营销战也比较激烈，多盘推出首付分期，首付不到10万元就可以买套房；秦汉，兰池大道板块就一个招商雍澜湾“独苗”在卖，秦汉“地王”价格太高销售一般，塬北板块的价格既有1万5左右的，也有1万出头的。
咸阳，2020年、2021年普遍迈入万元以上，今年8000多的楼盘不少，房价回调了很多。
上述，就是目前西安各大区域的房价水平。
站在购房者的角度，除了豪宅客户对价格不敏感、喜欢了就买，刚需、改善客户对价格都是比较敏感的。
购房者评判一个楼盘的售价高低，一般会用两个标准来对比。一个是同区域新拍出的楼面地价，一个是同区域同类产品的二手房价格。
同区域新拍出的地块楼面地价，释放出了未来一两年内区域内的房价水平，给了大家一定的房价预期。当年苏宁雲著精装高层1万7开始卖的一般，但当同区域拍出多块高价地之后，苏宁雲著瞬间成为热销盘。很多时候，没有对比就看不出性价比。
同区域的二手房价格，也是购房者经常进行对比的，自住客户会对比哪个更划算，投资客户则会对比一二手房价格的空间。
但楼面地价、二手房价格，2022年都在回调，这已经成为事实。
看到楼面地价、二手房价格回调之后，面对新房市场，购房者必然产生了观望，大家在等待一个更合理的价格，而这个更合理的评估标准，就是新入市的项目售价要低于目前在售项目。
由此也就不难理解港悦城、保利天汇、天地源和樾溪谷、中国铁建西派樘樾热销的原因了。
西安其它区域、其它楼盘，也会出现这种情况的，一旦价格低于预期价格、低于同区域楼盘售价，必然需要摇号才能买到。
而对于开发商来说，低开高走到来的好处是，首先能够快速回笼资金。其实，开发商是整盘考虑的，最关注的不是楼面地价本身，而是几十亿的土地款何时能够收回，将资金快速滚动投入到下一个项目中。
试想一下，早拿到20个亿的资金一个月，即使按照4%的资金成本，那可就省下将近700万的资金成本！省下的就是赚到的。这也正是为什么开发商首开会给出优惠的原因所在。
最后，再强调一遍：不是没人买房子了，而是价格没给到位！