最近的二手卖家，实在太难了！
我有个朋友，前段时间挂了一套荔湾的房子放卖，他说之前还有几个带看，近半个月连线上咨询的人都没几个。
为了让房子尽快卖出，他催中介帮忙多带点客户，结果中介的回复更扎心——
中介说：他已经快一个月没见过客户长啥样了。
受到市场、疫情等多方面因素的影响，当下的广州二手市场，已经几乎停滞。
根据广州中原研究发展部的数据，上周全市仅成交193套二手房。我们回看了以往的数据，发现即便今年二手市场偏冷的情况下，周平均成交套数也基本能达到300-400套。
对比之下，当下的广州多个区域的二手楼市成交，基本处于“瘫痪”状态。
不过，凡事也有例外。
我们在翻看数据的时候，发现有一个片区，二手房不仅不受大市影响，更走出了极为夸张的独立行情。
珠江新城的“防御圈”
到底有多强？
近日，我们拿到了珠江新城11月（截至11月29日）的二手房成交情况。根据数据统计，珠江新城11月（截至11月29日）共成交56套二手房。
我们先来看看，11月的成交套数，在片区的全年成交情况中属于什么水平。
从近一年珠江新城的成交套数变化来看，上半年片区的热度非常高，3-5月均在75套以上。而在6月份之后，片区的热度逐渐回落，在8月份迎来今年的次低位，仅成交29套。
而在8月之后，片区的热度又逐渐爬升。11月的成交套数，已经创了下半年片区成交量的新高。
除了成交量的回温，11月，珠江新城内不少小区的成交价也创下新纪录。
比如，月中侨鑫汇悦台成交了一套282平的房源，单价30万/平，刷新了广州二手房的成交天花板。
此外，中海花城湾、凯旋新世界也有多套房源的成交价超过20万/平。今年二季度，中海花城湾的成交价首破20万/平，如今已经有多套房源成交价在20万/平以上。
而在成交数据中，也反应了珠江新城买家的购买偏好。
首先，三房依然是珠江新城的成交主力军。
11月，珠江新城成交二手房中，1房成交4套，2房成交6套，3房成交32套，4房成交12套，5房以上成交2套。
其次，珠江新城的热度主要集中在中、东区，其中，中海花城湾和嘉裕公馆两个小区的成交占比最大。
最后，珠江新城内的小区价差还是比较大，成交的主流小区，成交价大致在10-15万/平左右，也有部分小区成交价低于10万/平，占整体成交的20%。
而珠江新城成交单价低于10万/平的小区，基本位于中区，而且面积段分布也很有意思：以50平以下小户型及130平以上大户型为主。
大致可以判定，买这类性价比小区的客群，大致分两类：一类是为了面积，向舒适度让步的置换客；另一类是投资客群。
珠江新城的热度
传递了什么信号？
之前我们说过，每个区域的热度都是轮动式的，珠江新城也不例外。
一般最先回暖的，就是位于头部阵列的小区，随后再逐层级向下传递。
事实上，第二季度，珠江新城成交的回温，也是从头部小区最先表露。
当然，珠江新城能够在当下走出独立行情，我们猜测主要原因有二：
一方面是随着经济环境的变化，有钱人对资产避险需求会加大，因此广州的核心豪宅成交热度会持续升温。
另一方面，也跟近期市场政策相继松动，利好频传有关。
无论如何，珠江新城的行情，是具有独立性的，作为广州最核心区域的住宅，珠江新城的成交风向变动，顶多算是市场的风向标，并不会对整体市场有强影响。
不过，有意思的是，在珠江新城成交量价齐涨的消息传出后，有网友锐评：
珠江新城的成交暴涨，是广州楼市最后的倔强。
这句话很经得起琢磨。
一方面，现在广州二手市场大量二手房都撑不住降价，珠江新城能够走出独立行情，确实是代表着广州二手楼市的倔强。
另一方面，珠江新城的成交火热，也让广州豪宅购买力上扳回一局。
要知道，广州在一线城市中的豪宅购买力向来偏弱，根据2021年全国各大城市千万级二手房成交套数情况，广州仅排名第三，低于上海、深圳。
但从今年开始，广州在豪宅市场开始发力。2022年单是6月，广州的10万+二手豪宅成交套数就达到68套。
而且，广州的豪宅天花板也被接连刷新，无论是成交价突破30万/平的侨鑫汇悦台二手房，或是吹风价高达25万/平的金融城新房，都大有赶超上海深圳之势。
同时，与广州近期二手豪宅成交火热形成鲜明对比的，是深圳最近的豪宅成交集体跳水。
在乐有家监测的二手住宅中，10月各片区挂牌房价几乎全线下跌。不少标杆二手房也撑不住市场的寒冬，跌穿指导价成交！
在购买力上扳回一局，也反应了高净值人群对于广州长远发展的信心，以及对广州资产未来发展价值的看好。
而高净值人群对广州的看好，后续也会在一定程度上，向下层市场传递。
所以，与其说珠江新城的成交暴涨，是广州最后的倔强，我觉得，有另外一句形容来得更贴切：
珠江新城的成交暴涨，不过是广州隐藏实力的初露锋芒。