上月初，贵阳发布了最新的国土空间“规划”意见建议公告。
这份名叫《贵阳市国土空间总体规划（2021-2035年）》（以下简称《规划》）的方案书，介绍了贵阳城市未来10多年发展的规划方案和一些美好憧憬。
城语作为一枚跑大街的普通房产销售，有着一颗对贵阳城市热爱的心，看完这份“贵阳城市发展的规划书”，觉得有点内容可说，写数行文字供关注贵阳城市发展前景，想在贵阳置业的各位看官老爷们消遣。
这里先说一下《规划》方案的意义，在《规划》前言中有提到，坚持“坚守发展和生态两条底线”，统筹发展和安全，以高质量发展为主题，以“强省会”为主抓手，优化国土开发保护格局，提升城市首位度、综合承载力和竞争力，努力打造绿水青山就是金山银山理念的忠实践行地，创出一条新时代经济发展和生态改善双赢的“强省会”之路。
这里说的很是官方，作为普通的城市爱好者和购房者只要知道，《规划》方案的意义在于“强省会”，把贵阳城市做大、做强，同时还要确保城市环境建设和城市发展同步，不是以牺牲城市环境为代价来换取城市发展。
提炼《规划》中提到的“强省会细节”：
●做大做强的具体体现
●划定城市地域边界和地域开放空间
●城市“中心”战略
●城市层次结构
●城市综合交通系统
●城市综合品质的提升
下面我们就来一条条细看，具体问题具体分析。
●做大做强的具体体现
强省会的分量：奋力打造全省更具带动力的火车头、西南地区更具影响力的重要增长极
一言以蔽之，雄心勃勃，甚至颇具野心。明确了“强省会”的目的，省会城市的发展不仅是要壮大贵阳，更是要带动贵州经济的发展，并能在全国区域城市的竞争中扮演“露面”的角色。
时间线：规划的期限至2035年。近期至2025年，远景展望至2050年。
从时间来看，虽然有25年，35年，甚至50年的时间段，但对近期时间强调得紧，有一种只争朝夕感，说明有很多细节需要抓紧落实。
人口数据目标：2025年常住人口达到700万人，2035年常住人口达到900万，城市基础公共配套按照1000万人进行配置和建设。
有数据统计，2021年末2022年初贵阳常住人口610.23万人，比上年增长1.9%，也就是11万多。如按2025年700万的数据目标，那人口增数还要提高不少。
再从贵阳城市基础配套建设承载人口来看，城市的建设预期明显是靠前的，说明贵阳加强自身的建设，以吸引更多的人口进来。
这人口的“预期”数据可以来看，贵阳的房地产发展有着更大的空间，房地产市场还是值得期待的。
经济目标：至2025年，全市生产总值达7000亿，首位度达27%以上。
2021年，贵阳市GDP为4711亿元，实际增长为6.6%，增量为399亿元，GDP占贵州全省GDP的24.1%。
如按照2025年达到7000亿的目标计算，22-25年这4年时间年均要有572.25亿的增量才能达到。
当下疫情还未稳定，经济大环境堪忧，这个经济增长目标恐怕要打折扣呢！
●划定城市地域边界
规划范围：贵阳市行政辖区，总面积8043平方公里，统筹考虑贵阳、贵安、安顺、黔南一体联动协同发展。
其实这也是做强做大的体现，贵阳城市的范围扩大了，统筹囊括了贵安，安顺区域，以及黔南的部分地区。
为何要单独拿出来讲，因为这对贵阳城市的未来发展有着很大积极意义。
关于贵安、安顺平坝、以及黔南龙里区域的统筹，已经在11月签署了相关事务的托管协议。
11月11日，贵阳贵安与安顺举行平坝托管区域应急管理、安全生产、综合防灾减灾救灾职责整体移交协议签订仪式。
11月9日，贵阳市应急管理局、黔南州应急管理局、龙里县应急管理局、双龙航空港经济区应急管理局，四方在贵州双龙航空港经济区展示中心会议室举行龙里托管区域的应急管理、安全生产、综合防灾减灾救灾职责整体移交签约仪式。
从这个规划范围的一系列工作来看，贵阳此举主要是确立一个城市未来发展的“边界”，贵阳市是一个生长在山中的城市，受限于区域的地形地势，如果只在现有的城市范围搞开发，那毕竟将是困难的，也是没有发展空间的，那未来也即将无从谈起。
现阶段，随着贵阳城市发展的外扩，部分区域已经与“区县”叠加，再加上贵阳城市的定位正在向着“区域城市”的转变，那么贵阳城市需要迈出重要的一步，那就是设置区域边界，于是建立起来的区域边界便产生了一个“城市发展区”。
“城市发展区”为贵阳政府提供了一个可以包含他们自己规划的区域框架，是有利于贵阳政府管理和制定政策，统筹协调城市区域的发展。
从贵阳现有的这个“城市范围”来看，“城市发展区”是分散的，彼此不相连的，与现有城市的衔接也是脱节的，特别是几个托管的区域。
●城市“中心”战略
“一核三中心”一 核:以阿哈湖创新绿核，是城市绿心、城市客厅，更是区域性创新策源地、生态文明的集中展示地。
三中心:构筑南云中心、观白中心、贵清中心三个城市功能中心。
·南云中心:以南明区、云岩区为主,以省级综合服务功能为主，是代表老贵阳魅力中心。
·观白中心:以观山湖区、白云区为主,以市级综合服务功能为主,是代表新贵阳的活力中心。
·贵清中心:以贵安新区、清镇市为主,以创新为引领的跨越发展新高地,是代表未来贵阳的动力中心。
仅仅划出“城市发展区”是无法让贵阳转变成一个区域城市的，还需要一系列很重要的带动“城市发展区”开发和发展的政策，如规划“城市中心”战略。
“城市中心”战略的目标是：确认什么位置是中心，怎样让这些城市中心成为新的增长点。
城市中心聚焦就业岗位和住宅数量增长的目的是，让这个区域出行便利，较好地协调就业和居住。另外，期待这些城市中心成为现在和过去正在开发的区域快速公共交通的主体。
中心规划反映了一个不争的事实，尽管贵阳老城区有着特别重要的意义，但贵阳是一个多中心城市，中心规划也确定了除老城区和观山湖白云之外另外一个城市中心——贵清，未来会逐渐向着这些区域倾斜资源，政策等。
“一核三中心”这点很重要，需要一个一个细看。
自从这个“一核三中心多组团”被提出来，最狂欢的应该是开发商和房产销售，因为楼盘又多了一个营销宣传概念及一个比较虚无的价值卖点，房产销售们也多了一个比较不错的说辞，邀约客户看房的时候可以少一点空谈，毕竟有“政府规划”背书。
·一核心——以阿哈湖创新绿核，是城市绿心、城市客厅。
从规划图来看，阿哈湖确实是贵阳城市的“最核心”，但是这个”核心”是“水的”和“绿色的”，结合阿哈湖的实际情况来看，其地势地形不易开发，无法建设大面积的城市区，并且山貌区域过大，阻碍了贵阳几个重要区域的沟通连接。
还有，从城市发展来看，哪怕把阿哈湖打造成旅游中心，也无法成为贵阳城市的高效粘合剂，再说现在的阿哈湖可供开发的资源真是太少了。
综合来看，规划中的阿哈湖这一核作为区域性创新策源地、生态文明的集中展示地。创新策源什么呢？恐怕就只有展示一大片水景观和绿地了吧。
这“一核心”真的很是鸡肋。
三中心，未来贵阳城市发展将构筑南云中心、观白中心、贵清中心三个城市功能中心。
·南云中心：指的是贵阳传统老城区南明和云岩，这两个老城区的主城区依旧是贵阳现在的最强中心。
目前，就城市常住人口（南明104.78，云岩107.7万人）、经济体量GDP（南明2021年977.65亿元，云岩2021年948.8亿元）、人口密度（南明5009.08人/k㎡，云岩11535.19人/km2），“十四五”期间的商品住宅规划规划供应量（南明10.60—11.99万套，云岩11.87—13.45万套）等基础数据来看。
南明云岩主城区构成的“南云中心”依旧是贵阳城市发展不可替代的中心，就目前贵阳的城市情况，在相当长的一段时间内，这个中心的潜力还未枯竭，并且现在贵阳在发展“新区”的同时，依旧没忘记主城区。
激活改造老城区的政策和规划建设正在逐步落地成型，例如修建人民大道，用以点带线，以线带面的城市改造来创造新的活力点，让老城区充分发挥自己的城市角色。
还有很多的政策就不再赘述了，例如城市商业街道的激活、老旧社区的改造、城市“空白”点的开发，城市关键区域的重新规划建设等。
·观白中心：贵阳的新一极。
观山湖新区从规划启动建设到现在成型，经过20多年的时间，终于可以承担重任了——成为贵阳新的一核。
综合多项数据来看，观山湖的未来潜力也是巨大的，应该可以打消掉您对观山湖的担忧和某些偏见。
2021年观山湖GDP为706.9亿元，排在贵阳第三，虽然常住人口只有64.26万人，但在“十四五”中，观山湖将新增20万人（仅次于花溪的25万人，花溪包含经开），预计人口将会达到85万左右，观山湖是不缺人的。
现观山湖的人口密度已经达到2089.78人/km2，在贵阳也是稳居第三位的，为了满足人口增长对住房的需求，观山湖“十四五”规划商品住宅约9.64—11.03万套，这个数据仅次于主城和花溪，但花溪要包含经开区，城市定位和资源品质是远远不及观山湖的。
“观白中心”的白云，应该是存在感比较低的一个区域了。2021年白云区GDP为259.8亿元，常住人口45.63万人，在“十四五”的预期中白云区的各项数据也不是很凸出，未来白云区的发展，很大程度上要借力观山湖区了。
从观山湖城市现有发展情况来看，城市用地已经越趋紧张，城市资源外溢将不可避免，与之相邻的白云区将会是很好的承接区域，从位置和地形来看，白云区和观山湖能做到无缝衔接。
接下来，白云区的规划建设是如何扮演这个资源承接的角色，不仅如此，还有政策上的“平等”等，不然这一路之隔，认知上的差距，房价上的差距是无法避免的。
·贵清中心：贵安清镇能否承担起未来的一极？
贵安新区数据上的现状，截至2021年底，贵安新区城市建成区达54万平方公里；常住人口达35.38万人，其中城镇常住人口25.12万人；
“十三五”时期，新区直管区地区生产总值从65.01亿元增长到139.35亿元，增长约2.1倍，年均增速18.3%；2021年直管区实现地区生产总值150.2亿元、增长5.5%。
清镇数据上的现状，七普常住人口约62.91万人，2021年GDP为289.5亿。至2025新增人口规模预期为10万人，新增商品住宅数量约5.70—6.44万套。
从以上基础数据就可以看出，“贵清”与其它两级的差距是很大的，贵安清镇的发展还处于初级阶段，并且这个初级阶段时间有点长。
目前贵安清镇更多的只是政策、口号和规划上体现，具体的落实和成效还是未知的，需要很长时间的观察。
例如清镇能否撤市划区，地铁S2到底什时候能审批，有轨电车T7线补偿什么时候开建；贵安和清镇的城市规划能否彼此协调，城市管理政策能否做到最大相互兼容等等。
以上都是未知，从房地产市场来看，贵安清镇的楼盘规划建设，品质房企的进入都是很不足的，房价市场的稳定性都是极差的。
综合来看，“贵清”这个中心有很长的路要走，目前也不是投资的好时期。
看看“十四五”期间的贵阳主要区域的规划数据对比吧。
●城市层次结构
“多组团”
多组团:打造高新、综保、乌当、双龙、花溪、经开等多个城镇组团。
这里的有一个重要的关键词是‘城镇组团’，与“三中心”的‘城市功能’有着很大的差异，这基本上决定了组团区域的发展和定位。
这很突出贵阳城市的山城特点，贵阳是一个多区域中心组成的城市，不过这些中心是有主次之分的。
限于贵阳的城市能级和资源汇聚能力，无法把资源平均分配，只能集中力量办大事，所以在政策上、资源上中心城区享有优先权。
城市发展是无法把资源做到均衡的，资源集中使用才能产生更高的效率，才能带动周边的发展。这对扮演“城镇组团”的区域来说是很不公平的，但是也是无法避免的。
从贵阳这次城市规划来看，作为“城镇组团”的高新、综保、乌当、双龙、花溪、经开等区域，后期的城市建设应该多以完善区域城市资源为主，很难分到具有中心城市等级的资源了。
与组图不完全对应的，还要提到一个新型工业化空间布局，这是贵阳目前现有的工业主力，散落在花溪经开、南明双龙、白云综保高新区、贵安马场等区域。
图片很明显的就能看到，贵阳未来最大的工业布局在贵安新区，从招商引资来看，现阶段和以后进来的产业都会被放在贵安。
贵安新区核心区域的开发确实很缓慢，内外都得到较好的城市支援支撑，贵阳建设一个观山湖已经很尽力了，真的无力再投资更多的资源来打造贵安新区。
那么就先把产业搞进来，有了就业，有了人口才有未来。
小河经开工业园区，贵阳的老牌工业园区了，大家都比较了解，不用更多的文字赘述。
南明双龙，白云高新区、综保区目前逐步形成了一定产业基础，其中不乏有实力的高新产业公司，这些工业区域等着以后有时间再慢慢书写吧。
各位看官看个热闹即可，知道有这么一些工业园存在就行。
●城市综合交通系统
《规划》中有提到：推动“公交都市、停车便捷城市、智慧交通城市”建设，完善城市交通基础设计，以交通引领城市发展，提升城市交通品质。
还具体例举了城市路网、公交都市、静态交通体系、智慧交通等，也有文字做了更细的说明。
如果单从《规划》提到这几点来看，基本上体现出贵阳区域城市的交通战略和未来交通发展方向，有了贵阳未来的大概“综合交通”系统。
城市综合交通系统有多么的重要？如果说“城市发展区”边界和“城市中心”战略为贵阳区域城市转变提供了一个骨架的话，那么，贵阳“综合交通”系统就为这个区域城市提供了一个脊柱。
综合交通系统需要综合，一个区域的交通系统包括城市快速主干道、轨道交通系统、普通公交线路和区域内的城际轨道系统，这个区域公交系统是沿着贵阳“城市发展区”的轮廓展开的，但目前远远还没有做到。
这里没有细提到的，那城语就补充说一下，毕竟这关系到置业的基础判断。
·以贵阳环线和数博大道轴线为支撑的城市交通构架
从这个“新环线”交通图也是火了一段时间，并成为部分区域楼盘的宣传点，也是个别楼盘软文推广的交通引用图。
“新环线”交通图是“大贵阳”城市的基础交通体系，沟通着贵阳中心城市、组团城镇以及安顺、黔南州的贵阳托管区域深入深融“强省会”行动。
粗看这图，还是略有几分激动的，但稍加琢磨，就会发现其中目前不太实际的成分（短期不太实际）。
新环线交通，特别是新二环，新三环，虽然在一定程度上加强了远郊区域与贵阳中心的城区的联系，但是远远不能够成为城市新的发展点。
除“新一环”内的小片区域，目前“环一线”外大部分地区还不是贵阳城市的重要发展点，大片地区开发还只是起步阶段，特别是“新二环”到“新三环”之间的这些区域，如在“2.3环线”之间置业，工作岗位在城市中心，那么通勤成本必将是高昂的，房价的起伏也是巨大的，房子作为资产来看，目前是没有保障的。
·以轨道（地铁）快速公共交通构成的公共交通骨干
贵阳目前轨道交通线经过国家发改委批复的线路有5条，已经通车的1号线和2号线，在建的3号线一期、S1号线一期，另外就是待建的S2线一期北段了。
短期来看，贵阳再得到地铁审批的可能性不大，目前这5条地铁构成了贵阳城市快速公共交通的基本构架（差清镇），这将长期成为现有贵阳城市发展的延伸边界，以快速公共交通为主导发展边界。
地铁交通是城市公共交通的主干线，客流运送的大动脉，是城市的生命线工程。不仅如此，地铁交通建成运营后，可以带动城市沿轨道交通廓道的发展，促进城市繁荣，形成郊区卫星城和多个副部中心，从而缓解城市中心人口密集、住房紧张等城市通病。
地铁建设与发展直接关系到城市居民的出行、工作、购物和生活，有利于提高市民出行的效率，节省时间，改善生活质量。还能以地铁交通为骨干，常规公交为主体，出租车等多种交通方式相互补充的立体城市公共交通体系。
·以有轨电车公共交通构成的快速公共交通补充
首先要明白一个事实，贵阳这个城市，在相当长的一段时间内，地铁是有限的，增加地铁的密度也很有难度。目前的几条地铁线，是不能完全满足人们对城市快速公共交通出行的需求。
那怎么办，当然是选择一种成本更低的交通方式来替代补充地铁——有轨电车闪亮登场。
从规划来看，虽然有有轨电车的规划落地，但略显遗憾的是，有轨电车的缺点是相当的明显，载客运力有限，速度时间有限。有轨电车只能看做是一种轻轨的变体，笔者暂且称作“半轻轨”。也就是说有轨电车的利率不能和轻轨相提并论，更赶不上贵阳目前的地铁运力。
贵阳在建有轨电车是T2线，电车起于长岭北路林城东路路口，止于二十六大道与白金大道路口，由南至北主要沿长岭北路、白金大道、天元路、铝兴路、科创南路及高纳路、白金大道敷设，全线采用高架线敷设方式。
（目前有轨电车沿线在售楼盘，由北向南是海伦堡、建发央著，中天北城、云城中心、恒大中央华府等）
或者短期内有望建设的有轨电车有T1线、T5、T7线。T1线：高新区同城大道—太金线。服务高新区、白云区西部、观山湖区西部公交客流，推动观山湖、白云区、高新区一体化发展；T5有轨电车由老城区经甲秀南路过花溪抵达贵安大学城；T7有轨电车从老城区贵阳站始经过云岩区然后到达清镇职教城。
·以环城快铁城铁交通构成的区域交通联络线
市域快铁全线开通运营，快铁连通白云、乌当、双龙、花溪、贵安、清镇和观山湖等区域，共有17座车站。
目前，环城快铁经过的区域，大部分存在开发建设不足的情况，环城快铁与城市公共交通的衔接度还不够好，特别是地铁。从环城快铁站点到城市区域中心需要依赖公交接驳，但部分站点公交路线不够丰富。从而导致环城快铁的运营状况一直不佳，环城快铁的优势无法得到充分地发挥。
也就是说，现在环城快铁对人们工作出行的覆盖面还很小，有需求的人完全得不到满足。
根据现阶段的情况来看，环城快铁沿线的房子，有三种情况可以选择，一是环城快铁站点和地铁站点可以换乘的，如万科翡翠公园；二是，环城快铁站点周边密集开发且有多路公交接驳，如大学城，西南商贸城站点；三是短期内有规划且密集开发的区域。
总的来说，环城快铁的价值，还有很长的时间需要等待。
·以普通公交交通铺成的城市毛细血管交通网络
这里简单的说一下普通公交的作用，
普通公交交通包括主要公交和支线公交，普通公交具有线路短、效率高、间距小、班次密的特色，能够满足微观层面乘客短途乘坐需求。在庞大的城市公交网络中，微公交貌似不起眼，却发挥着重要的“毛细血管”作用。开辟微公交线路，打通的不仅是市民出行和公交优先的“最后一公里”，还有城市交通和城际交通的“任督二脉”，意义不容低估。
普通公交的最大不足，就是到郊区枢纽，郊区枢纽再到分散的点，通勤成本是很高的，如果加上堵车，那是几何倍数的增长。
●城市综合品质的提升
落实海绵城市、智慧城市理念，构建绿色低碳、高效智能、安全可靠的现代化市政基础设施支撑体系。有安全供水、排水系统、固废处置、信息网络、智能电网等；
完善公共服务设施，建设生活圈，至2035年，中心城区建设卫生、养老、教育、文化、体育等社区公共服务设施步行15分钟覆盖率达100%；公园绿地、广场步行5分钟覆盖率达100%；
在推进千园之城建设方面，贵阳将建设自然生态公园、城市公园、社区公园三级公园体系；打造森林廊道、山水景观、休憩空间、生态田园，完善以健身绿道、骑行车道、登山步道等为重点的生态慢行系统；
到2035年，实现“300米见绿，500米见园，800米见山，1000米见水”，人均绿地面积达到15平米以上。
在推进城市更新改造方面，贵阳将按照“试点先行、重点突破、全面推进”的工作步骤，深入推进老旧小区、棚户区、背街小巷改造；优化改造方式，防止大拆大建，同时保护好历史文化和城市风貌。
放几张《规划》中的“宏伟大蓝图”：
以数博大道和环线构成的“一轴一环”。
贵阳-贵安都市圈
贵阳“走向”世界
最后，做一个简短的总结。
贵阳确实在朝着”区域城市建设“转变，这个《规划》蓝图很美好，远景也值得期待，基点也很高，但是规划要用钱，靠能力去实现，靠经济去兑现。再说现实的兑现能力与规划比起来是要打折的。
相信看官们已经明白买房该怎么选择了吧，云岩南明老城区已经有资源托底了，观山湖区已经成型并得到检验了，组团区域的房价也经过挣扎回归理性了，郊区的梦和未来可能是要打折的……