11月广州新房的成交数据公布了。
在此之前，我们已经预料到，11月的数据不会太好看。
毕竟从月初开始，疫情影响大市，不少项目的入市动作一推再推，购房者的看房意愿也有所下调。
只是没想到，真实数据表现会这么惨淡。
根据广州中原研究发展部数据显示，11月广州新房网签4014宗，环比下跌24%，比去年同期成交下跌54%。
对比去年，成交量直接腰斩。
我们把时间线拉长，11月4014套的成交套数水平在近2年内也位列倒数，仅高于同受疫情影响的2020年春节（1月3582套，2月1225套）。
11月的新房网签面积，更是创下近3年新低。
11月，广州新房网签面积为43.5万平，而即便是年内公认的楼市低位、受到春节影响的2月，新房网签面积也达到49.56万平。
从数据上已经明显看出：
11月的广州楼市，比这两天的广州天气还要冷。
11月，广州逆风翻盘的
竟然是这个区！？
事实上，11月成交数据的惨淡，更多是由于疫情等不可抗力的影响。
在统计数据中，有个细节很有意思：
11月，广州住宅新批供应5858套，供应面积比10月减少18%。
但是本月近6成供应，都集中在第一周（10.26-11.6）。
事实上，根据我们月初了解到的情况，广州很多新项目，原本也定于11月入市或推新。
从这两个细节可以反映出，开发商对于11月的市场情况，信心还是相对充足，本想集中火力，主攻11、12月的购房旺季。
按照不少开发商原本的设想，11月应该会有不错的市场表现。毕竟自10月份以来，关于市场的重磅利好不断。
先是央行和银保监表态，阶段性差异化调整地方首套房贷款利率，同时下调公积金贷款利率。随后税务总局也出台了卖房退个人所得税政策。
简单来说，在近几个月不断的利好加持下，购房者的信心重建已经差不多了。
然而，疫情的新增，打乱了原本的市场节奏。
在11月第一周之后，不仅供应跳水，大部分区域的成交也出现了环比下跌。
其中，像受影响较大的中心区如天河、越秀、海珠，成交套数均出现了大幅的环比下跌。其中越秀环比大跌61%、天河环比大跌59%、海珠环比大跌57%。
不过，部分受影响程度较低的区域如黄埔、南沙、从化，依然保持着较为稳定的市场表现。
而位于远郊的花都，也成为了唯一一个逆风翻盘的区域：
花都本月成交507宗（5.58万㎡），为唯一成交环比高于10月的区域。
库存消耗周期创新高
为了出货，开发商拼了！
随着市场接近停摆，广州的新房库存消耗周期也创下新高、
截至11月末，全市库存量1244.5万㎡，去化周期19.4个月，库存量及消化周期均创近一年以来新高。
具体到各区来看，供应持续增多、但去化放缓的南沙，依然是全市库存消化周期最长的区域，库存消化周期高达33.6个月！即便是南沙未来再无新增供应，现有的库存依然足够卖上2年半。
货多客少、竞争激烈的南沙，不少项目为了出货，纷纷以价换量，南沙的“新房价格底”，也不断被刷新。
比如前段时间开盘的保利时光印象，就靠着1字头的单价，拉低了泛金洲板块的上车门槛，吸引不少客户上车。
而全市最受购房者关注、卖得最好的区域，分别是库存消化周期11.8个月的黄埔和库存消化周期12.1个月的海珠。
海珠的库存消化周期低，一是它本身库存量不多，二是本身区域项目的热度也比较高，海珠大部分新盘的开盘或加推动作，都能取得不错的去化率。
而黄埔的库存消化周期低，则得益于片区内不少项目在11月以来，通过特价房、特殊折扣等形式推出优惠。再加上片区受疫情影响较轻，看房不受影响，因此承接了部分购房者的年底置业需求。
根据中原研究发展部统计的十一月来访较高项目名单也可以发现，从购房者的到访情况来看，年底的置业需求依然旺盛，而此时愿意推出优惠、或是价格有优势的项目，更加吸引购房者的目光。
12月已至
广州楼市有翘尾可能吗？
还有1个月，2022年就要结束了。
截至11月底，广州新房成交套数为66732套，与去年同期的97901套相比，同比减少了31%。
同样，我们拉一下2019-2021年的情况进行对比，根据目前广州的成交套数情况来看，今年大概率会创下近3年成交套数新低。
虽然大局已定，不过我们在这里还是可以大胆预测一下，12月的行情会不会迎来翘尾。
我们不妨以同处楼市低位的2019年数据作为对比参照。可以看到，2019年的数据表现，其实跟今年非常相似。而2019年12月份的整体成交套数，与其他年份相比虽然也位于相对低位（12月平均成交套数在1万套左右），但与年内水平相比，其实有着明显的回升。
因此我们不难推断出，今 年12月的成交情况，出现暴涨的几率不大，但是应该会有较为可观的成交回升。
一方面，年末本来就是开发商全力冲刺的阶段，往年这场价格战早于11月打响。但是今年计划被打乱，要完成年度KPI的开发商们，只能集中在12月“内卷”。为了在短时间内抢占更多的市场份额，不少项目应该都会推出优惠或做出价格让利。
另一方面，11月的突发情况，也打乱了部分购房者原有的买房计划，这部分买房需求并不会消失，只会延迟。而当购房者的买房需求，碰上项目的集中入市与价格战，也会形成不错的转化。
总的来看，12月无论是留给买家的选择空间，或是让利幅度，应该都不低，大概率会有一波需求的集中爆发，形成一定的回暖。
不过临近年关，还是会有部分购房者将需求顺延到明年，因此年内的回暖幅度不会太高。
但是对于购房者来说，今年12月的这个上车机会，可能会是楼市中不可多得的薅羊毛机遇。如果有心仪项目，可以趁此机会多关注项目的价格变化，寻求抄底机遇。
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