最近深圳各大购房群里讨论最激烈的，就是前海双盘开盘。
万科臻湾悦、天健悦湾府这两个盘的关注度都很高！
首先是万科臻湾悦，它的备案价大概在9-12万/㎡左右：
据部分媒体的报道，万科臻湾悦于上周周日开盘（11月27号），开盘去化就高达90%！
然后是同样位于前海的天健悦湾府，备案价在8-11万/㎡左右：
它于昨日开盘（11月30日），去化比较不尽如人意，只有27%，线上选房弃选率达60%。
值得注意的是，这两个盘的价格都非常香！直接把前海的价格拉回了2019年，从“10字头”回到了“8字头”。
在这些高高在上的板块，不止是新盘，二手盘如今也泯然众人了！
最近关注度较高的是前海一套66㎡的诺德假日的房源，以685万的总价成交。
而仅仅在2个月以前，同样户型的成交价还是769万。
如此短的时间内，就跌了84万！这对深圳业主的心脏真是一个考验！
如果再回溯到2021年2月初的时候，同户型房源成交价为1149万！
短短一年，就蒸发了400多万！
图片来源：贝壳
然后是后海。
说到后海，我们能想到的是它：
优质的区位——毗邻南山中心、深圳湾、蛇口，附近有海岸城商圈以及在建的深圳湾总部基地；
优质的学区——南二外海德学校、南二外学府、北师大南山附属学校、南油小学都坐落于此；
高昂的价格——后海有几个盘一度被称为房价刺客。比如南二外学区内的滨海之窗、漾日湾畔、观海台，在深圳出台二手房指导价之前，均价超过了20万/㎡。
在乐有家发布的2022年深圳二手住宅成交单价等高线图中，后海也依然位于第一梯队，均价要去到10万+/㎡。
只是都是10万+/㎡，过去是一度突破20万/㎡，现在呢？
和中介了解了一些目前后海板块一些标杆楼盘的价格后，我们发现，深圳“208新政”前后，价格变化十分明显。
比如，蔚蓝海岸2期一套109㎡的三房，目前价格是1250万，均价11.47万/㎡左右。
蔚蓝海岸3期一套92㎡的三房，价格是1198万，均价13万/㎡左右。
海印长城一套109㎡的三房，价格是1150万，均价10.55万/㎡左右。
城市山林一套95㎡的三房，价格是1156万，均价12.17万/㎡左右。
半岛城邦2期一套89㎡的三房，价格是1420万，均价15.96万/㎡左右。
南海玫瑰园2期一套97㎡大两房，价格是1266万，均价13万/㎡左右。
目前，在后海的二手市场里，几乎很难看到有超过15万/㎡的房子了。
滨海之窗、漾日湾畔和观海台也都基本跌到14-15万/㎡的单价了。
在2022年10月深圳二手住宅挂牌价变动中，后海还在继续跌，环比跌幅达到了2.05%。
那么从2021年年初到现在，深圳的房价神话是如何一步步破灭的呢？
首先，是大学区和教师轮岗制，击碎了学区房的泡沫。
像福田、南山过去好学校附近的学区房，都受到了很大的冲击。
比如百花片区的顶级学区房，房价一度高达30、40万/㎡，而现在即使接近指导价来卖，也无人问津。
香蜜湖深高级的学区房，现在的价格对比去年年初降了约有25%。
其次是市场交易一直不活跃，成交量处于低水平。
从近期深圳的二手成交量来看，一直都在2000套左右徘徊。九月、十月甚至跌破2000套，离深圳5000套的荣枯线相去甚远。
深圳二手成交量低非常影响买家情绪，导致很多人都在观望。
第三是库存走高，买方优势越来越明显。
根据中原研究院的数据，截止10月底，深圳二手房在售房源数量已经连续5个月回升，目前已上升至2.72万套。
按照现在的去化速度，完全消化完至少要13.6个月。
挂牌量的上升，意味着越来越多卖家出货，要想快速出货，就只能降价卖房。
所以现在买家的挑选空间很大，议价能力也较高。
那么，现在是否是入手深圳房产的最好时机呢？
其实最近地产行业有转向的迹象。
先是金融16条的出台，支持房地产；而后不少银行又大力授信房企、央行降准5000亿。
利好频出，但它不是猛药，更不是特效药。
楼市的恢复是循序渐进的，而现在还面临YQ、信心等多重考验。
而深圳楼市全域一体化，都在贴着指导价成交。而且地段也不再是项目去化的护身符了，只有地段、产品都过关，在市场上才能稍微好卖一些。
去化30%的新盘，都可以算是“红盘”了！这在过去的深圳是不敢想象的！
在如今的深圳，顶级学区房、老破小、小户型都在挤泡沫。
所以，短期内购房者购房还可以徐徐图之，多看房、多筛选，并不需要着急。