很多政策，在前一天你可能想都想不到，想都不敢想，但第二天就发生了。
比如说：上市房企重组与再融资这件事情。
此前按下暂停键足足12年时间，但在2022年年末，又要允许了。
在此消息的影响下，地产股昨天掀起了涨停潮。
接下来，大家就应该可以看到“优等生”纾困“困难户”了。
时隔12年，重启
此次证监会在支持房地产企业股权融资方面的五条具体措施，大家可以翻阅地产房剑在前天推送的文章《重磅！证监会出手，涉及上市房企融资！多箭齐发救楼市！》。
五条措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。
这五条措施，被看作是继几大国有银行纷纷出手对健康房企巨额授信（信贷）、房企增信发债（债权）之后的“第三支箭”，也是证监会对“金融16条”的具体落实。
当然，这五条措施的出台，更重要的意义在于按下暂停键12年的上市房企重组与再融资，时隔12年再次重启。
2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即「新国十条」），明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后房企A股市场融资渠道逐渐收紧。
此间经历了2014年3月的再融资重启，2015年1月的涉房再融资事前审查豁免，2016年7月证监会保荐机构专题培训会议要求：不允许房企再融资补充流动资金、拿地和偿还银行贷款。
2015年窗口期借壳上市的绿地控股，成为过去这么多年唯一一家登录A股的涉房企业！
2018年10月，证监会推出《A股上市公司再融资审核知识问答文件》，其中明确房企或涉房企业申请再融资的，暂不推进审核。涉房企业的再融资通道宣告关闭。
这也正是为什么在过去12年间，我们看到中梁、金辉、正荣、领地、弘阳等房企集中赴港上市的原因了。
但是，港股对内地房企的估值，比A股要低很多。同样一家房企，在A股的估值起码比港股要高出50%-60%的溢价。
因此，过去这么多年，有太多在港股上市的房企，有着回A股上市的想法，恒大想过、万达想过、富力想过……
两位首富的回A梦
2013年、2015年、2016年，王健林以1350亿元、2200亿元、2150亿元的财富位居胡润百富榜中国首富。
2017年，许家印以2900亿元的财富稳定胡润百富榜首富。
在过去这么多年，回A的房企中要数恒大、万达动作最大、最受关注，两位首富都有着“回A梦”。
2015年，“宝万之争”时，恒大半路杀出，在2016年共计耗资362.73亿元大举买入万科A，占万科已发行股本总额的14.07%，成为万科第四大股东。
2017年年终，恒大则将其持有的万科股份，以总价292亿元转让给深圳地铁集团，恒大转让万科股份亏损70亿元。
恒大之所以这么干，原因在于看上了深圳国资委旗下的深深房A，恒大打算借壳深深房A在A股上市。
2016年10月，恒大与深深房签订协议，正式开启回A之路。
2017年恒大先后引入三轮战投，战略投资者合计战投恒大地产1300亿元，持有恒大地产约36.54%权益。
为了回归A股，恒大向战略投资者除了在未来三年利润方面做出承诺外，还承诺：必须在2021年12月31日之前完成借壳上市。
如果公司在2021年1月31日前尚未完成重组工作，第三轮投资者将有权在有关限期届满后两个月内向凯隆置业（恒大）提出下列要求。包括以原有投资成本回购第三轮投资者所持有的股权，或者由凯隆置业向战略投资者转让部分恒大地产股份，转让比例为战略投资者所持股份的50%。
可以看出，当时恒大对回A的信心。
但很明显，恒大还是低估了政策。
2020年11月8日晚间，中国恒大、深深房A同时披露，长达4年的重组计划终止。这正式标志着恒大借壳回归A股失败！
恒大回A失败，也将当年三轮战略投资者中的苏宁等企业，拖入到了泥潭。恒大，坑了一批队友。
万达回A之梦，也是从2016年开启的。
2016年3月30日，当时在港交所上市的万达商业发布公告：拟从港股私有化退市，并决定回归A股。
2016年9月20日下午16时，登陆港交所637天的万达商业正式退市。退市时，万达商业总市值为2376.8亿港元。
当时从港股退市计划回归A股，万达做了两手准备：一方面在寻找壳资源，另一方面推进其在A股的IPO。
根据当时万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。同时，如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。
为了回A，万达商业逐步剥离地产业务，并在2018年2月万达商业正式更名为万达商管集团。2020年1月，万达集团宣布，万达商管集团已完成了房地产业务的剥离。万达商管剩余的房地产业务全部交由万达地产集团负责。
但即使这样，在涉房企A股上市禁令依然存在的情况下，万达商业依然没能实现回A的梦想。
2021年3月24日，万达商业在官网上发出公告，决定撤回万达商业A股IPO申请，将对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。
至此，万达商业5年之久的A股IPO排队之旅，以主动撤回告一段落。
没法在A股市场上证明自己的价值的万达商业，选择以万达商管，再次赴港上市。与2014年在港交所上市的万达商业是重资产相比，重新赴港上市的万达商管，则是轻资产模式。
哪些房企受益？
证监会发布资本市场支持房地产健康发展5项优化措施之后，资本市场开启了狂欢，昨天有40支地产股涨停，其中29只地产相关个股涨幅超过10%。
而我们要关注的是：5项措施出台之后，哪些房企会受益？
对于目前的房企命运与格局，我们可以将其分为三类：
第一类，还在岸上的健康房企。万科、中海、保利、龙湖、华发等等，以国企、央企为主，有个别民企，这些房企也就是我们常说的“优质房企”。
第二类，刚刚掉入水里还在挣扎的。例如前不久刚宣布美元债违约的旭辉，以及即将爆雷还没有官宣的一些民企（具体不点名了，实际上已经出现信托违约了）。
第三类，已经掉入深水里的。恒大、泰禾、蓝光等在去年已经爆雷的房企，也就是我们常说的“困难户”。
目前，政策层面从信贷、债权、股权三方面在“救房企”，但不同房企救的方式不一样，也不可能所有的房企都救。
第二类房企，底子是好的，因此政策给足，希望通过自己的努力与扑腾，能够上岸。
旭辉近期已向中国银行间市场交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向，目前相关注册工作正在推进过程中，具体金额等信息以协会审批为准。在11月份，旭辉控股的股价已经从月初的0.39港元/股上涨到了1.19港元/股，1个月时间上涨了205.13%。
世茂股份，证监会五条措施出台次日，11月29日晚间，世茂股份发布公告称，拟筹划非公开发行股票事项。
世茂股份称，为满足业务发展需要，优化资本结构，缓解流动性困难，稳定公司财务状况，其拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。
第一类房企，健康的房企及优等生，则会在政策的支持之下、资金的支持之下，开启对第三类房企“困难户”的纾困。这种纾困，既有可能是单个项目的收购，也有可能是股份的收购，毕竟“保交付”是当前的第一要务，此时需要优等生出力。
实际上，今年以来，在西安市场上，面对遇到现金流困难的房企，多方面已经在出手开始纾困保交付。
- 陕建地产，陕西省属国企，涉足到了杜城村城改，确保安置房建设，雁环路上另一个烂尾多年的项目也有陕建的身影；
- 曲江文商，国企曲文投旗下的平台，今年年中接盘了阳光城檀境（现在的曲江文商檀境），另外据传还与阳光城其它项目合作事宜正在接洽；
- 秦汉新城的西安恒大文化旅游城，则是秦汉管委会的秦汉集团接手了；
- 红光路上的德杰状元府邸“保交付”，“白武士”西安天途置业有限公司，是莲湖区政府控股的国企；
- 海逸长洲C区，华发接了融创的股权，项目推广名变为华发长安首府；
综合来讲，上市房企重组与再融资重启之后，三类房企都将迎来机会。只不过，对于不同类型的房企而言，命运不同罢了。
优等生将会进一步做大做强，刚落水的将会实现保命，而已经陷入深水的困难户项目在被并购保交付的同时企业将会逐步退出行业舞台……
上市房企重组与再融资重启要是早一两年，恒大、万达的故事，可能就是另一个版本了。
真是两位“首富”都没有想到的2022年末……