房地产企业融资和再融资迎来重大突破。
11月28日，证监会官网信息显示，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时指出，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。
过去十几年都不允许的融资动作，现在破天荒的放开了。5条新规不仅是资本市场涉房政策又一次重大变化，也标志着对房地产宏观调控的重大转型。
降准来了，LPR下调还远吗？
当然，这几天值得关注的重磅新闻远不止如此。
11月以来，市场一个重大转向就是抢救房企。
23日， 中国人民银行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。
政策一出，忽如一夜春风来。
两天之内，五家大行与10余家房企陆续签约，予以数千亿级别的授信额度，一时赚足市场眼球。
25日晚间，央行宣布全面降准，决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，共计释放长期资金5000亿元。
对于本次降准，市场实际上已有预期。11月22日国常会上也明确释放出降准的信号。
降准已至，市场接下来将高度关注贷款市场报价利率（LPR）的变化。此次降准后，净息差将面临收窄压力，未来LPR继续调降的概率大幅增加。部分专家认为，12月份5年期以上LPR有望回落。基于目前市场疲弱的情况，为了稳地产，5年期LPR继续下调的需求也十分必要。
若未来5年期LPR利率进行一定程度的调降，那么房贷利率的调整或将继续。据国家统计局11月发布的数据，10月份70个大中城市符合新房价格指数环比、同比均连续下降条件的城市，从23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下调，或许意味着，会有更多城市房贷利率将迈入“3时代”。
而据贝壳研究院统计，截至11月18日，其监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。从首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；而从二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。
高位站岗，业主欲哭无泪
前面说了这么多，可能对于大多数人而言，对房企有没有钱不关心，对银行的钱也不关心，大家普遍只关心自家的房贷是不是可以降下来？
通常来说，降准是促进实体经济综合融资成本稳中有降，对房企的意义比较大；而降息才是直接降低买房成本，对购房者更为友好。
自2019年8月起，个人住房贷款就只与LPR挂钩机制。
今年以来，五年期LPR已经做出了三次调整。第一次为1月份从4.65%下调至4.6%；第二次为5月份从4.6%下调至4.45%；第三次为8月份从4.45%下降到4.3%，基本每次的降息力度都非常大。
除了部分城市，全国首套房商贷利率的下限是4.1%。 当然，成都属于“部分城市”范围内，目前首套房最低的商业贷款利率基本稳定在4.3%。
对于新买房的购房者而言，这降息红利还是享受到了。但在前两年购房的业主，对此就有些耿耿于怀了。
“房子买了，但是却高位站岗了，看着现在4.3%的贷款利率，心里酸得不行。”一对2021年买了新房的小夫妻告诉全妹儿。
作为全国房贷利率最高的城市之一，熟悉成都楼市的朋友都清楚，从2020年初-2020年末，成都首套房贷利率水平就保持在5.6%-5.8%，在2021年年初甚至高涨到了6.13%，在全国主流城市中名列前茅。
很多买房人都是在这个高位站岗的。那些置业的购房者，凡是申请了房贷的，几乎都踩在了利率的高点。按照贷款100万，30年等额本息还款，6.13%的利率和4.3%的利率，每月还款差距还是千元以上。
据这对夫妻介绍，他们购买的是期房，明年10月才能交房，这意味着每个月还贷的同时还得付每月1000多元的房租。如果房贷利率能降到4.3%，这部分房租就算是省下来了。
“所以每月多出的这1000多元，对我们来说是相当重要的。”
在这种情形之下，小夫妻开始寻找起“自救”的方法。“需要转贷吗？年利率直降到4.1%……”以前看到这样的广告，他们都会直接无视，但现在却开始留心了。
打开微信好友列表，夫妻俩向全妹儿展示了保存的几个号称可以“转贷”的中介联系方式，包括而不限于提供“经营贷”、“转公积金贷”等五花八门的方法。
那么，这些“降利率”的方式，在现实中真的可行吗？
风险大，网传“转贷”方式需谨慎
事实上，经营贷已存在多年，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。而中介口中的“以贷换贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.6%-3.84%的经营贷与年利率在4.9%，甚至5%以上的房贷进行置换。
不用想，原本用于还经营企业的贷款，如今被用来还房贷，这就是妥妥的违法操作。
银行人员也透露，“监管部门明令禁止经营贷流入楼市，关于‘经营贷’的审查工作一直都很严格，各家银行也都有对经营贷申请的风险防控措施，比如，为了防范部分借款人为申请经营贷临时成立虚假公司的风险，部分银行会要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年的持续经营记录，此外，在借款人申请经营贷时，银行会调查其名下公司的经营状况、资金流水、实际经营地点等情况，确保合法合规才会放款。”
而放款成功也并不代表“一劳永逸”。在贷后检查方面，银行工作人员会重点检查资金流向，也会通过下户等多种方式关注公司的实际经营情况，“一旦发现问题，银行将要求个人立即返还贷款资金，可能还会追究相关法律责任以及影响到个人征信，风险还是比较大的。”
所以，这东西咱们还是别想了。
其次，“商转公”是把已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款，进行转换的目的在于公积金贷款的利率很低，转换完以后可以节省较多利息，属于官方认可的手段。
但目前，“商转公”对于申请人的公积金贷款额度及所在城市公积金贷款额度都有很高的要求，有资格申请的人并不多。
而成都公积金中心此前也明确表示暂时不支持此项业务。所以温馨提醒各位，若有房产中介声称“花钱可办”，均是假消息，大家谨防上当受骗，造成不必要的损失。
最后，“转按揭”也是近期成都楼市比较热门的词汇。是指跨银行间的贷款转接，比如借款人在甲银行按照房贷利率5.88%办理了住房按揭贷款，后来通过各种方式，结清了甲银行的贷款，后又在乙银行以当下的房贷利率重新贷款重新走贷款办理流程，目的就是降低贷款利率。
但据多家银行工作人员反映，均表示没有收到相关通知，也就是目前并没有政策引导这种操作方式，可行度不算高。
最后，你的房贷利率“高位站岗”了吗？你觉得还款压力大吗？欢迎来留言区说一说你的心声。