原创 张岳
对于房企和地产人来说，幸福来得有点太突然。
但是对于购房者来说，这可能并不是一件好事。
01
楼市，再次迎来重磅利好
昨日（11月28日）傍晚，证监会新闻发言人表示，在资本市场支持房地产市场平稳健康发展上，将从股权融资方面进行5项优化调整措施，并且从即日起施行。
在5项优化调整措施中，最重要的是前三条：
恢复涉房上市公司并购重组及配套融资
恢复上市房企和涉房上市公司再融资
调整完善房地产企业境外市场上市政策
这意味着时隔8年，房企在A股的融资通道，终于打开了！
几天前，“金融16条”正式发布，银行为房企提供“万亿级输血”，市场大受振奋。
我们尚未从楼市的超级反转中缓过劲儿来，就再一次迎来这个绝对重磅的利好。
对于上市房企来说，除了国有大行提供的万亿级授信额度外，未来还可以借助资本市场进行融资，双管齐下，将大大缓解资金流动性压力。
但对于购房者来说，如果让房企拿到钱快速渡过最艰难时刻，可能并不是一件好事。
因为在过去一年中，很多房企为“活下去”，以打折、促销的方式来加速销售回款，甚至在上海、深圳、杭州这样的一线城市，也陆续出现了房企打折降价的新盘项目。
最生动的案例，是深圳前海双盘的同时入市，这个全国最热门、新盘频频日光的网红区，如今也为了去化打起了价格战。
最终受益的其实是购房者。
但，如果房企摆脱了流动性困境，不急于将库存变现，那么它们还会让利给购房者吗？现在的促销和折扣还会存在吗？
同时，时隔8年，房企在A股的融资通道再次被打开，这是难以想象，极具冲击力的金融侧的突破和松绑！这是否也意味着，一线城市严厉调控政策也有突破的可能？
稳经济，稳楼市，光给房企发钱没用，关键在于需求端的重振，而一线城市的“风向标”和“热传导”作用尤其明显。
北京、上海、香港、杭州楼市调控已经出现松动，还有进一步放开的空间。展望2023年，楼市信心恢复，市场回暖的可能性非常大，而今年年末就是购房的最佳窗口期。
总之，我们薅房企羊毛的机会，真的不多了！遇到好产品，现在可以直接抄底了。
02
终于，看到了今年最惊艳的项目
值得注意的是，房企的羊毛也不是乱薅的。
当下的深圳市场，比好地段，好价格更重要的是好产品。
对于购房者来说，那些花时间和精力去打磨，花重金去研发的房子，才是未来深圳市场的稀缺品。买这种房子，不仅住得舒心，以后的升值潜力也更加值得期待。
近期，笔者恰好参观了由华润置地在光明凤凰城打造的润曦府，引发了更多关于产品力本质的思考。
华润置地在光明凤凰城打造了“润系”产品——润曦府，这本身就是一件非常具有关注度和话题性的事件。
第一，“润系”产品在深圳几乎就是“标杆项目”的代名词，如南山华润城·润府/润玺，前海润峯府，都是城市核心地段、单价10万+、入市即日光的高端豪宅。
第二，光明凤凰城，是深圳预算在500万左右的刚需、改善群体最关注的片区之一，在这种刚需片区做“润系”高端产品，这配置是不是有点太高了。
第三，据爆料，总价3字头起就能买凤凰城“润系”产品——润曦府，刚需价买豪宅？深圳还有这种好事？
在参观润曦府之前，笔者只知道华润置地的“润系”产品一定是自带流量的，从拿到备案名之初，就会引发一大批“润粉”的关注。
在参观润曦府之后，笔者对产品有了更深的认知，原来改善需求不是生活所迫而来的，而是被好产品引导出来的。
无论是购房者还是房企，我都希望你亲自去看看润曦府，即使在刚需片区，产品的打造从外观、园林到户型细节，没有一处敷衍。
比如说建筑外观，润曦府用真材实料打造出永不过时的简约质感。
展示中心实拍，仅作为展示使用，非实际交付标准
建筑风格延续了润系产品的形态美学：简洁、雅致、精细。
外墙以米白色为主，深灰色为辅，色彩淡雅冷灰，稳重又不失时尚。
在造型方面，挺拔的竖向线条，精致的横向层线，使建筑轮廓棱角分明，表达了整齐硬朗、挺拔大气的现代调性。
同时巧妙运用夹胶玻璃阳台栏板，将外立面以黄金比例划分，搭配和谐统一的色彩搭配，干净利落的同时又有细节在内，远远望去，宛如艺术品般矗立在城市中。
值得关注的是，润曦府的施工技术与著名的悉尼歌剧院相同，采用国内先进的装配式建筑工艺施工，虽然成本更高，但成型质量好，住宅整体安全等级、防火性和耐久性更高，且节能环保。
在园林的打造上，润曦府营造出行徜徉于山水画境的奇妙感受。
效果图仅供参考
润曦府汲取清晖园的精神内涵，营造出门、廊、庭、院、归家五重动线，将林木、草坡、山石、溪流引入庭院之中，景中有景，园中有园，步移影换，一步一景，宛如行走在山水画境一般。
社区入口【礼序府门】，以约3米高差的空间形式，把社区与外部环境有效区隔，让城市喧嚣渐渐无声，走进社区仿佛踏入隐谧的室外桃园，走进属于自己的悠然天地。
跨过府门，【水韵廊庭】映入眼帘，由门及廊，树荫环绕，流水潺潺，风景流畅过渡，画面层层递进，在步移景异之中，身心的愉悦感油然而生。遇到风雨天气，连廊也能守护业主每一步归家路，让生活尽展惬意悠然。
效果图仅供参考
走过连廊，【自在平庭】和【意趣宅院】在兼顾观赏性的同时，更注重生活方式的打造。
在社区功能方面，润曦府创造出一种理想的生活方式。
时至今日，购房者买房的本质需求，已经不仅仅是一套房子，而是“这套房子带来的更好的生活方式”。
润曦府在对项目规划定位之初，就对城市高端客户的心理需求进行了深刻剖析，社区的品质不仅要带来尊贵感，社区的功能还要带来舒适感，让业主从外面回到社区感到放松、自在，就像一个功能齐全的度假区一样，兼具功能性和娱乐性。
如【自在平庭】，这里是满足邻里间社交需求的空间，为了让舒适性实现更大化，项目根据小区的日照通风情况，选择了这块夏有树荫，冬有暖阳的空间，并营造静栖草坪、林隐拾光、禅隐幽径、春水煎茶、书影静栖等多样化场景，一年四季，你都可以邀请好友来到这里喝茶、看书、品茗、论道。
效果图仅供参考
如【意趣宅院】，这里将打造为“幼有所乐、青有所享、老有所趣”的多龄段社区空间。
华润置地经过多年的社区打造，发现孩子对社区的需求远高于成年人，因此润曦府的社区配套重点聚焦0-12岁的孩子，如：
为0-1岁宝宝定制婴儿区，预留婴儿车车位和洗漱地，种植色彩丰富、枝叶茂盛的树种；
为1-3岁孩子设置趣味跑道和攀爬区，让孩子在其中安全的蹒跚学步；
为3-6岁孩子打造滑梯空间、摇摇马、互动转盘、沙坑等设备，让他们尽情释放充沛的活力；
为6-12岁孩子在架空层营造绘画涂鸦区、阅读学习区、Mini儿童篮球场等多样兴趣区域。
社区不仅考虑到不同年龄段孩子的需求，也为青年和老年预留了丰富多样的户外健身空间，如为年轻女性和精致宝妈预留瑜伽场地，为青年打造户外羽毛球场、乒乓球桌、屋顶屋外球场等，为老年人打造栖隐养生的长者运动天地等……
效果图仅供参考
能被客户感知和体验的产品力才是真正的产品力，润曦府作为刚需片区的“润系”高端产品，即赚足了噱头，也让笔者大开眼界。
不禁感叹，如今还在坚持做产品，并把产品做到这种程度的房企，真的不多了。
03
能住一辈子的房子，长什么样？
润曦府还有一个最大的亮点：户型得房率超80%
当下深圳市面上的新房，户型得房率普遍在75%左右，而润曦府的户型得房率均超过80%，无论刚需还是改善，同样的面积段，多出一平米的使用空间，就相当于省下一平米的钱。
在得房率上，润曦府可以说是深圳新房的第一梯队。
如建面约89㎡的三房两厅两卫。
建面约89㎡户型图
这个三房空间比想象中要大得多，三个卧室中，老人房和儿童房即便放一个衣柜或书桌，仍然很宽敞，并且老人房与5.5米观景阳台相通，这样即便遇到坏天气，老人也可以在阳台上做做操，看看风景，呼吸新鲜空气。
美学空间实拍，仅作为展示使用，非实际交付标准
同时户型预留了大量内嵌收纳空间，如进门一侧的玄关，可以放鞋子、雨伞、包包等；在厨房的对面还预留双开门冰箱位置，全屋科学收纳让家居环境整洁有序。
美学空间实拍，仅作为展示使用，非实际交付标准
厨房竟然是U型操作台的设计，让洗切炒动线变得更流畅，提高烹饪效率，这种布局在同面积段户型是较为少见的。
美学空间实拍，仅作为展示使用，非实际交付标准
独立餐厅，难能可贵的是餐厅空间并不占用过道；餐厅、客厅、阳台一体化，能够获得更好的采光通风，更大的空间感。
再来看看建面约110㎡四房两厅两卫。
建面约110㎡户型图
这是一套能住一辈子的“全生命周期”户型，无论是一孩家庭还是二孩家庭，每个宝宝都可以有自己的房间。
广角大横厅设计，双面采光对流，基本上不存在采光死角，甚至两个卫生间都有不错的采光。
美学空间实拍，仅作为展示使用，非实际交付标准
创新大阳台相当于一个灵动多变空间，可以作为写字读书、物品储存、养花种草、健身锻炼的空间。
现在深圳不仅房价高，房票、首付、首贷资格都异常珍贵，置换成本极高，如果能一次买入这种“大户型+功能全面+高得房率”的房子，以后会省去很多麻烦。
美学空间实拍，仅作为展示使用，非实际交付标准
最后，项目外部的配套也是产品力的一部分，在这点上润曦府贯穿了华润置地的择址观，几乎是没有短板的。
润曦府位于光明门户区，占据着凤凰城“一轴”，及“两核”之一的长圳站TOD战略节点位置，周边分布着高新科技产业园，汇聚近10万高素质人才。就像南山科技园一样，未来深圳最会赚钱的公司和最能赚钱的人将聚集于此，所以这里不缺购买力。
产业集聚示意图
交通方面，润曦府距离6号线长圳站约700米，到深圳北站、福田都很方便，规划中的地铁18号线也将在长圳设站，届时润曦府将升级为双地铁盘。
周边教育资源丰富，有深圳中学光明校区、华中师大附属学校、深大附属实验中学等等（备注：不作为学区承诺，以政府文件为准）；
商业和公园环布四周，步行就能达到周边的瑞城商业、N次方公园等，地铁一站路即可到达万达广场、蓝鲸广场等区域性大型商业中心；附近的公园有长圳公园、儿童公园、甲子塘公园等。
生活配套示意图
值得关注的是，与润曦府同步入市的还有位于光明城站附近的润晖府，也是品质过硬的“润系”产品，购房者可以一起去看看。
华润置地光明城市展厅
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