|城市更新专题研究系列·78·睿诚研究院|
文|罗乾波
01
拿地事件
据公开资料，2020年9月29日，湘江新区[2020]长沙市第071号地块被卓越京东（长沙）产业发展有限公司底价摘得，成交价为15.4811亿元，成交楼面价为6521元/㎡；该地块是正在开发的卓越洋湖晴翠&京东MALL项目。
据悉，该地块由两块土地构成，宗地出让面积89000.56平方米，其中87243.44平方米为《长沙市人民政府建设用地批准单（收回）》（2017）政国土字第XXC082号内的储备地，1757.12平方米为湖南省人民政府《农用地转用、土地征收审批单》（2010）政国土字第834号内的部分统征地。
根据该地块规划，Y06-H401用地性质为B1，容积率≤3.0，建筑密度≤50％，绿地率≥20％，建筑限高100米；YO6-H402用地性质为R2，容积率≤2.4，建筑密度≤25％，绿地率≥35％，建筑限高100米。
同时该地块主要挂牌条件有：
1. 竞得人应在签订《成交确认书》后一个月内引入一家（2016-2019连续四年）《财富》杂志公布的世界500强中的互联网服务和零售行业企业在地块内设立省级（含）以上总部，省级（含）以上总部注册及纳税地应位于洋湖总部经济区，十五年内不得迁离；
2. 竞得人营造地块内建设不小于6万㎡的消费电子主题购物中心，并由上述第1款中引入企业或其控股企业运营。此购物中心由引入企业或其控股企业运营自有业务面积比例不低于80％，运营自有业务年限不低于十年（自竣工验收合格之日起）；
简析：
经众多房地产平台数据显示，该项目在拿地后不到三个月于2020年12月21日就进行首次开盘，并推出4栋物业。
高周转模式加上区域内预售条件的宽松，卓越洋湖晴翠的开发节奏特别快，打破业内通行的456的模式，也可以看出政府对京东MALL的厚爱。
为何这样讲？
睿诚研究院独家观察，如没有京东产业的加持，卓越不一定能拿到这块地，也不会让卓越以底价摘牌、并给予当时洋湖板块内毛坯限价13800元的最高指标。
一路绿灯，让卓越吃到了当时市场和产业的许多红利。
长沙卓越洋湖晴翠总建筑面积约28.9万㎡，其中涵括占比21%的6万方京东MALL，但两年后卓越还在卖楼，京东MALL的影子还看不到，只是一张效果图而已。
大家可能会问，这又是一个挂产业羊头卖地产狗肉的项目吗？
不要说什么商业市场不好，因为这个项目不只是简单的城市商业物业项目，而是一个依托于京东这一知名大平台而生发的，如果用传统的城市商业的话题来搪塞，那么卓越就会更有问题，未来京东产业落地的可能性就会更加扑朔迷离。
在房企的持续暴雷下，卓越已深陷坚冰；近来，京东和刘强东的日子也不好过。
睿诚研究院认为，卓越和京东，都鸭梨山大，能否如期实现原来拿地时的产业要求，在目前市场发展态势下，变数和风险将会加大，拖得越久，未来产生变化的可能性就会越大。
02
卓越京东洋湖项目的两大疑点
经睿诚研究院综合分析，该项目两年前拿地以来的所有情况和相关公开信息等，众多业内朋友都可以发现几个严重问题，下面主要归纳如下：
◢1、京东可能并不看好该项目，至今还未在洋湖注册任何公司
按上述挂牌和拿地条件中的第一条，就明确了京东必须要在洋湖总部经济区注册一家公司来进行具体运作，和将税收落地到洋湖总部经济区。
这是拿地和产业优惠的硬性指标，但两年过去，不管是在天眼查还是企查查等国内知名工商信息平台，都查不到京东在长沙洋湖的任何注册信息，比如在天眼查只能看到“卓越京东（长沙）产业发展有限公司”、和2012年在芙蓉区注册的“湖南京东投资发展有限公司”。
按正常情况，花点小钱在项目属地注册一家小公司，和派两个小美女日常跟领导们汇报一下工作，可能也会让领导们晚上能睡个安稳觉。
京东连一家小公司都不愿意注册，这又能说明东哥对这个项目有多少关注度呢？
所以，大家都将很担心，这个项目久拖之下，将会成为普通的纯房地产项目，那么就会丧失土地市场的公平性。
大家，都希望这个顾虑是杞人忧天。
其中，有一点再说明一下，6万方的电子消费购物中心，对比京东庞大的产业而言，并不算什么大动作，加上其物流配送系统等资源，在千万级人口的长沙做这么一个小店，完全没有什么问题。
但为何不来？值得深思和警觉
因此，业内很担心，这个项目最终会成卓越集团房地产的独角戏。
◢2、从卓越集团角度来看，在地产和产业等压力下，京东MALL还将难产和等待
据2022年10月12日，房天下和安居客等讯息可知：“卓越洋湖晴翠|京东mall于洋湖，目前无推新。在售S1#S2#建面约50-161㎡商铺，均价20000元/㎡。”
基本可以看出，卓越洋湖晴翠项目的住宅和商铺都已经接近尾货，然而6万方的京东MALL盒子还难觅踪影，非常奇怪。
11月1日，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债增”），召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增增信支持民营房企发债融资工作相关进展；其中卓越集团也在此列。
照此新闻来看，卓越集团的基本面还可以，应该不会跑路，也跑不掉。
那么，长沙热心市民想问：洋湖京东MALL吗，何时可建成和开业？
拿地时，全为卓越集团长沙的股权，并无京东股权在里面，说得不好听点，ZF对京东无任何约束与制约条件，最终京东来不来，洋湖都很难说，也怪不了东哥。
卓越集团拿地当时画的饼，如果现在京东有变化，就必须自己扛着。
在一片暴雷声中，大家已经麻木了，死猪不怕开水烫，即使卓越全部扛下，丢的都是领导和长沙的面子。
据相关财经媒体报道，京东去年已经连续亏损了4个季度，如去年Q3净亏损28.07亿元、Q4净亏损52亿元。22年一季度的财报显示，今年前3个月，京东净亏损30亿。
京东的日子，今年也是拮据了不少，虽然近日刘强东又是捐款、又是推出员工住房保障基金等，都是稳定军心和自己体系的需要，还有无余力来长沙洋湖投资开店、及用心经营等，说直话，睿诚研究院并不看好。
对刘强东来讲，自己体系内目前的业绩一团糟，还有心思去搞一个什么非核心城市的6万方的店吗？
说京东一定会来洋湖，很难经得起推敲。
所以，到这里，说京东MALL还需难产和等待，只是一句托词而已，其实，京东来不来，卓越集团最清楚，他不说而已。
携产业以令洋湖和长沙，卓越集团狐假虎威的故事，能否继续讲下去，也没有那么容易。
卓越集团，把洋湖项目地产物业卖完和抽身的想法，只是一厢情愿，拿地时画的饼，可合理打折，而不可放空炮；否则，谁也容忍不了。
卓越，在天心区已经在披塘村两安用地上，留下了一个300多亩的坑，如再想在湘江新区和洋湖故伎重演，基本不可能。
未来，洋湖京东MALL，会改变成其他名字或普通商业等，目前尚难以定论，这需要看ZF、房企和京东三者之间最后博弈的结果。
大家拭目以待吧。
03
结束语
睿诚研究院观察，虽有市场行情和局势的艰难，卓越洋湖项目两年来，一直只谈卖楼和销售，看不到京东产业的身影，本身就非常不正常。
睿诚研究院推测，这里非常有可能是卓越和京东之间合同执行出现很大的问题。
卓越不会说，京东无伤大雅，跟自己无太大关系。
造成，在该项目商住物业基本售罄的情况下，原来勾地时的大腿——京东日行日远。
虽然，在挂牌条件中，说到自该项目竣工验收之日起算起，但京东连一家小公司都未在洋湖区域注册等，难道就不奇怪吗？
何况是，这么一个特殊的时刻？
当下，6万方的商业的自持，对任何一个开发商来说，都是一个需要仔细权衡的问题，卓越集团能够简单笑纳吗？
睿诚研究院觉得，洋湖片区，因其得天独厚的条件，日益成为长沙湘江西岸的重点板块，做不好的项目，都会成为整个长沙的污点。
卓越也好、京东也罢，对3000年长沙而言，都是一个微不足道的小片段，都折腾不起什么浪花，很容易在千年江水中消弭无形。
故而，大家无需操心太多，清者自清，浊者自浊。
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