上海第七批集中认购的市区新盘多达17个，堪称“神仙打架”。其中，内环内的新盘更是改善型购房者极力争取的热门置业区域。作为本次杨浦内环内的独苗，金隅外滩东岸二期项目也颇受关注，项目曾因“风塔”事件一度在网上发酵，不过这并不影响该盘的热销，此前认购创下了70.62的高分。
如今，金隅外滩东岸的二期房源即将在月底开启认购，据悉，项目本次将推出剩余7栋楼，其中还包含6号楼的楼王。
金隅外滩东岸楼栋分布图
从楼栋分布图可以看到，社区最东侧密集排布了5幢楼，其中，最北侧沿周家嘴路的是一栋保障房。6号楼为135和148平大户型，而其余楼栋均为99平小户型。
金隅外滩东岸二期沙盘图，图源置业顾问提供
部分楼栋采光缺失，一梯一户致公摊面积大
比起金隅外滩东岸一期，二期产品主要存在2个较大的短板，如果考虑自住的购房者，要格外慎重。
二期项目的一大特点就是楼间距很近，从沙盘图就可以看出，除了6号楼王的楼间距还算可圈可点，其余楼栋的楼间距都较为紧促。笔者从置业顾问处获悉，99平小户型的楼间距约在30米左右。不过有知情人士透露，8-10,10-12与9-11号楼的楼间距或不足30米。
图源置业顾问沟通截图
当然楼栋排布紧密也无可厚非，毕竟内环内的土地寸土寸金，超大的栋距还是比较难实现的。
需要注意的是，楼间距太近对于低楼层的用户来说是“致命”的，因为楼栋距离太近，部分楼层的采光被遮挡严重。尤其是部分仅参观了售楼处却没有去工地现场实地查看过的“新手小白”，等交付入住后才发现这一问题就追悔莫及。
笔者从某房地产平台app中的模拟光照示意图中发现，采光影响较大的楼栋主要存在于8、9、10号三栋楼，其中最右侧的8号楼东边套10层以下可谓重灾区。以冬至为例，早上会被东侧的商务楼挡住阳光，上午会被正前方10号楼挡住采光，下午又会被9号楼挡住采光，只有中午前后才有光照。
日照模拟来源于安居客，仅供参考具体以实际为准
按照国家有关住房楼间距的规定，以冬至日照时间不低于1小时（房子底层窗户）为标准，不过相信没有人会愿意按照这一标准来选房。需要强调的是，日照模拟仅供购房者参考，实际情况或并非如此。为了验证日照模拟的可靠性，笔者来到施工现场来一探究竟。
注：由于天气情况变化、拍摄角度及设备条件有限，只能拍摄到部分楼栋南向局部采光，并不能清晰展示全部采光面，拍摄信息仅供参考。
从现场工地门口可以看出，二期项目正在全面建设中，楼栋间距也确实是肉眼可见的近。
金隅外滩东岸二期施工现场，易眼看房实拍
那么实际采光情况究竟如何，由于早上云层较多，直到10点多太阳才冒出头，能明显观察到8、9和10号楼朝南的低区存在大面积的阴影。
易眼看房现场实拍，拍摄时间10:30
当然随着太阳的移动，各栋楼的采光会逐渐好转，由于当天时阴时阳，中午前后天空并不作美，因此没有拍到更多采光照片。
杨树浦港现场实拍，拍摄时间11:30
然而好景不长，午后8、10号楼的低楼层又一次被社区西侧的楼栋挡住采光，从下午13:30分的拍摄来看，情况和上午也是如出一辙，低楼层被挡得严严实实。
易眼看房现场实拍，拍摄时间13:30
好在9号楼西南侧一马平川没有遮挡物，因此下午的采光还是不错的。也就是说8、10号楼的低楼层用户只有中午前后这段宝贵的时间才能晒到阳光。
值得一提的是，目前上海刚过小雪，待下个月冬至来临时，太阳照射角度影响下，采光的时长将会更短。
随后，笔者从该楼盘另一名置业顾问处获悉，内环内土地资源稀缺，很多项目的楼间距普遍都很近，早已司空见惯。笔者从现场发现，与金隅项目一街之隔的另一个全新盘也存在该问题，低楼层采光确实会受到一定影响，这或许也是高楼层和低楼层成为房价分水岭的关键。
金隅一街之隔新盘项目，拍摄时间10:35
楼间距过近带来的影响可大可小，不仅会影响到生活隐私，最大的影响就是采光的不足，大白天也要开灯之外，衣物被褥不能得到充分晾晒，这些都会影响到未来的居住体验。
尚且不论产品本身品质如何，作为内环内的改善项目，试想购房者花了千万换来的却是没有充足阳光的房子，确实是一大遗憾。因此，笔者建议改善置业的购房者优选高区的房源，低区要慎选，毕竟采光上的短板在未来是永远无法弥补的。
除此以外，金隅外滩东岸二期项目的得房率也不算高。笔者从置业顾问处获悉，小户型房源的得房率在7成左右，不过从部分看房网友处获悉，二期99平房源的实际得房率恐怕只有约69.6%。不过该置业顾问补充说道，由于项目是一梯一户设计，会占用公摊，未来门口的空间属于业主私人所有。
图源置业顾问沟通截图
作为容积率2.37的高层项目，近7成的得房率只能算中规中矩，近年来市场上高层住宅得房率较低的现象也是屡见不鲜，甚至还有更极端的案例，公摊面积大最终受伤的还是购房者。
杨浦14盘将扎堆入市，总房源或超3000套
尽管第七批杨浦东外滩仅有1盘入市，不过打算置业杨浦的购房者无需操之过急，据不完全统计，算上本批次杨浦入市的新盘，后续共有14盘会扎堆入市，其中内环内有足足7盘可选，10盘位于东外滩范围内。
杨浦即将入市楼盘分布图
金隅项目不远处就有保利&建工及保利&越秀共同打造的2个项目，联动价依然保持11.5万/平。
目前保利越秀·和樾天汇会率先入市，据悉项目展厅已经开放，将推出99-169平三房四房，均价约11.5万/平，共计约624套房源。
此外，更靠近瑞虹板块的瑞仕云曜璟庭是由上海城建开发，由于拿地较早，房地联动价更低，仅为10.99万/平。项目由6栋住宅+1栋保障房+部分配套用房组成，规划住宅545套。
瑞仕云曜璟庭效果图
此外，由中海和杨浦城建共同打造的神秘新盘：中海·海上和集将推建面约99-175平3-4房，住宅体量约9万方，超800套可售供应。
中海·海上和集效果图
从公示方案可以看出来，地块比较规整，且有着较大的楼间距，沿街商业及配套围合在小区周边。
更值得关注的是，未来上海滨江岸线房价天花板的平凉街道6街坊在上月由瑞安房地产&杨树浦置业摘得，房地联动价21万/平，未来整个片区或打造为东外滩高端别墅社区。
除了东外滩附近的新盘，新江湾也会有新的供应楼盘入市，因此，年底和明年初都是上车杨浦的黄金时间，买房人何不趁着这一波选择自己称心如意的新盘。