>我国房地产的发展历程、历年库存的情况是怎样的？本文将阐述个人观点。
1.中国房地产的发展历程
1978年，邓小平首次提出，要把房地产业发展为我国的重要产业之一。到1990年开始，我国房地产投资额持续增加，2000年增至4984.10亿元，2010年增长到了48259.4亿元，这十年增长了大约10倍。由此可见，房地产前期发展速度非常快。2013年，中国经济仍保持中高速增长。世界经济对我国住房市场的促进作用日益显著，与此同时，偏远地区的小产权房屋空置问题也日益突出。
一线二线城市房价继续大幅上涨，三四线城市稳定上涨，区域差异化也越来越明显。2014-2015年，房价涨幅有所下滑，开发投资增速也随之下降，房屋库存过剩。为缓解这一系列经济现象给市场及消费者带来的恐慌，政府对绝大多数城市放宽了限购限贷政策，促进房地产市场的继续平稳发展，这对市场起到了一定的积极作用，但从根本上来说，并没有发生实质性的改变。到2016年，房地产市场总体有所回升，房屋价格上涨的城市也在持续增加，但空间错配问题日益加剧，三四线城市的库存积压量仍在增大。
2017年年末，中国住房发展报告会议在北京举行，会议的核心内容是要加紧创建新的住房模式，未来发展中，要积极响应十九大的号召，加快推进住房领域的供给侧改革，从开发商端口及时控制房地产库存，做到釜底抽薪。政府在政策上也应积极支持，合理调整土地供应政策。2018年房地产市场进入了相对稳定的调整释放期，区域市场分化有所改善，租赁市场呈现出较好的发展态势。为实现住有所居的目标，在实行租购并举政策的同时，也大力提倡发展共有产权房制度。在近两年的政策调控下，2019年居民居住环境明显有所改善，经济稳中有增。“因城施策”也给了地方政府足够的边际放松空间。
但不难发现，此时库存已经达到了较高的状态，继续大力发展房地产市场俨然不是最好的选择。2020新冠疫情的影响下，房地产经济急速下降，由于政府与市场的双向调控与韧性应对，房地产企业尚且处于一个相对稳定的状态。但不免有一些房地产企业已经到了破产的边缘，过去的大力借款开发土地的后遗症也在逐步显现。比如2020年9月作为世界500强的恒大地产被爆出资金链断裂，负债1300亿元左右。
但由于我国经济基础良好，以及在政策的支持下，2022年恒大也在继续努力寻找对策，还尚未到破产的局面。由此可见政府的调控在我国经济市场上尤为重要，相信国家也会继续完善“一城一策”的住房调控体系和住房、土地、金融数据的监测制度，营造更加平稳发展的经济环境。以上就是我国房地产近40年的发展状况，总体来看，我国发展初期速度快，增速高，但近十年发展达到了相对饱和状态，所以政策调控以稳中有增为主，并相应出台了区域差异化调控政策，以确保有效降低房地产所带来的风险。
2.中国房地产历年库存情况
官方数据显示，截止2021年底，我国商品房待出售面积已达179433万平方米，处于历史以来较高的水平。由于国家统计局提供的房地产库存数据并不包括正在建设中的潜在面积，因此我国目前的库存情况已非常严峻。依据以上对房地产企业发展情况的了解，再结合诸多学者的研究成果后，选取如下三个指标来考虑房地产的库存变动情况。近15年中，我国房地产开发企业施工面积逐年递增，且增加幅度远远高出商品房的销售面积。
房地产开发商施工的面积与商品房销售的面积比值在2006-2014年基本处于逐年递增的趋势，从2015年开始逐年下降并趋于平稳。说明库存量的最高值大约在2014年末到2015年年初，之后五年的去库存政策对楼市库存的控制有一定的积极作用。但是也不难看出，近几年库存情况虽没有飞速增加，但依旧保持在较高的水平，如果任其发展，将难以控制，还会给经济带来一定的危机。
房地产库存增长情况波动幅度较大，从2006年到2010年，增长了20%左右，也属于近几年的最高点，然后逐年有所下降，到2015年达到增长率最低点，即-20%左右，接着又逐步增长到2017年的20%后保持到2018年，之后下降到目前的均衡水平30000万平方千米左右。房产地产开发企业购置土地面积在2006-2014年都保持在较高的水平，从2015年开始有明显的下降，之后一直保持在相对较低的水平。
这一方面说明了我国房地产市场的发展达到了相对饱和的状态，一些房地产企业开始减少土地购置面积，或者说政府也开始控制房地产企业购置土地面积，从而达到稳定经济的目的。另一方面也证明了2015年以来国家对房地产市场出台的一系列去库存政策有显著成效。在2006-2010年，该指标的波动较大，2007年至2008年下降幅度最大，2008年到2009年上升幅度最大，增长率高达25%左右，2010年到2014年都趋于平缓，2015年到2020年一直在0-10%内小幅度波动。
而平均销售价格这一指标逐年递增，反映出我国库存发展仍有一定的空间，这也是去库存成效不能立竿见影的原因之一。但增幅较小也说明房地产市场的发展已经达到了相对成熟阶段，房价飞速增长的局面已经过去，稳定发展、有序增长是目前房地产企业发展的主要形式。总结以上三个指标可以发现，我国房地产库存近15年的发展大致可以分为两个阶段。2006-2014年，房地产开发企业施工面积与销售面积的比值在2到6的区间，处于高速增加阶段，对应的房地产库存也属于高速增长阶段。2015-2020年，房地产开发企业施工面积与销售面积的比值持续保持在5-6的区间，说明房地产库存稳定在较高的水平。
3.区域房地产库存情况
基于数据的可得性，本文选取了4个（全部）一线城市、12个新一线城市、13个二线城市作为研究对象。
从总体趋势来看，三类城市的总体增长趋势相似，在2006-2008年都是稳中有增，2008-2009年出现了一定的下跌。众所周知，2008年美国次级抵押贷款导致全球金融危机，给中国经济发展也带来了一定的负向效应。所以房地产市场的发展较前两年有所下跌，从房地产开发企业施工面积与商品房销售面积的比值可以看出，这一年内无论是一线城市，还是新一线城市和二线城市，库存情况都有所下降，基本处于2007年的库存水平。
由于我国经济基础良好，很快就恢复了发展，2009-2014年我国房地产发展飞速，伴随着房地产库存量也在持续累加。此时该指标的比值最高已经达到了8左右，也就是说，房地产施工8平方米的土地，只有1平方米可以被销售。这说明房地产库存情况已经达到了很高的水平。虽然目前还没有确切数字说明该指标在哪个区间比较合适，但8比1的水平确实不容乐观。中央银行和政府部门意识到房地产发展过快，库存增量较高，预测出这种表面向好的发展态势下必然隐藏危机。
于是，出台相关政策稳定房价，限制土地的大规模开发。2015-2016年库存控制情况小有成效。但不难发现，2016年之后，房地产库存情况依然继续增加，一线城市该指标比值高达10，新一线城市高达8，二线城市高达6。表面来看，一线城市的房地产库存似乎更为严重，但事实上，这只是房地产现有库存情况，房地产库存增量情况与发展情况也是这种持续攀升的迹象。由于一线城市、新一线城市房价高昂难以支付，很多人都接受了租房住更划算的理念，再加上一线城市经济发达，年轻人不断涌入致使房地产库存压力并没有数据显示的那么大。而二线城市则不同，面临着人口流失，房地产投资持续增加，且现有库存较高的复杂局面，压力也是毋庸置疑。