北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某杰向本院提出诉讼请求：1．判令解除陈某杰与孙某玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》、《履约服务合同》、《居间服务合同》及相关补充协议；2．判令孙某玲及第三人连带承担违约责任，按房屋成交总价款的20%支付违约金；3．判令孙某玲及经纪公司配合陈某杰在合同解除后五日内办理注销网签手续；4．本案全部诉讼费用由孙某玲及第三人承担。
事实与理由：2020年3月21日，陈某杰通过居间方M中介公司与孙某玲签订《北京市存量房屋买卖合同》、《履约服务合同》、《居间服务合同》及相关《补充协议》，约定由孙某玲以向银行贷款方式购买陈某杰位于北京市通州区一号房屋。按照合同约定房屋最终成交总价款为人民币442万元。合同签订后，陈某杰已收到孙某玲支付的定金20万元及购买室内装修款3万元，剩余购房款孙某玲选择以商业贷款的方式支付为主，拟贷款金额为人民币243万元。
但在4月14日，陈某杰接到M中介公司的通知，由于孙某玲与中介联手违规操作贷款审批手续，导致4月22日双方应办理过户手续时孙某玲应付的买房款无法到账，且孙某玲及M中介公司已明确告知陈某杰，因资金不足买方已无实际履约能力。
由于第三人明知孙某玲贷款资质存在问题，按正常贷款流程不能获得所需贷款金额的情况下，不但故意隐瞒该事实恶意促成本次交易，还相互串通违规操作，花钱托关系把二套贷款办成了首套贷款，但在这个过程中，却被M中介公司风控部门审核出来，要求停止交易，眼看在原约定的过户时间4月22日无法正常完成过户手续时才将实情告知陈某杰。
这一恶劣行径不但使陈某杰想通过卖房再买房的连环交易落空，还导致陈某杰在另外一起买卖中存在严重违约行为，致使陈某杰受到了实际的财产损失，理应承担赔偿责任。现涉诉房屋已进行网签，但因孙某玲及M中介公司明确告知无法按照原合同约定时间及方式支付剩余购房款，致使合同不能继续履行，陈某杰有权要求解除双方的房屋买卖合同并要求孙某玲及M中介公司配合办理注销房屋网签登记手续。
M中介公司的行为不仅违反居间合同义务，且因与F公司错误提供贷款方案的行径最终导致孙某玲根本违约，因此应承担连带的违约责任。综上所述，为维护陈某杰的合法权益，特提出上述请求，望判如所请。
被告辩称
孙某玲辩称，同意陈某杰第一项与第三项诉讼请求，但是不同意第二项与第四项诉讼请求。陈某杰主张孙某玲未按合同约定履行首付款支付义务无事实依据，孙某玲按照合同约定因还未履行到向陈某杰支付房款的义务环节，陈某杰主张孙某玲购买能力不足无证据。
陈某杰无权依据法定解除权解除双方之间的合同，孙某玲提交的证据可以证实陈某杰未协助继续办理二次申请贷款的义务及将涉诉房屋学位占用，并提出解除合同和撤销网签的事实已构成根本违约。
M中介公司辩称，同意陈某杰第一项与第三项诉求，不同意第二项与第四项诉求。陈某杰要求M中介公司承担连带责任无法律依据，陈某杰称M中介公司与孙某玲存在恶意串通行为无证据证明，且与事实不符。孙某玲的贷款由其个人选择，M中介公司并非买卖合同的主体，无决定权。
F公司辩称，不同意承担连带责任。
孙某玲向本院提出反诉请求如下：1．判令解除孙某玲与陈某杰于2020年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《房款支付协议》《补充协议》两份；2．判令解除孙某玲与陈某杰于2020年3月23日签订的《补充协议》；3．判令解除孙某玲与陈某杰于2020年3月26日签订的《补充协议》；4．判令陈某杰返还定金20万元；5．判令陈某杰返还装修费3万元；6．判令陈某杰支付违约金88．4万元；7．判令第三人承担连带责任；8．本案的全部诉讼费用由陈某杰承担。
事实与理由：2020年3月21日，陈某杰、孙某玲经M中介公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《房款支付协议》《补充协议》两份，约定孙某玲购买位于北京市通州区一号房屋，建筑面积101．83平米，合同总价442万元（其中包括定金20万元，装修费3万元）。
合同签订后，孙某玲履行了其付定金20万元的义务，并与陈某杰办理完毕房屋的网签手续。2020年3月23日与3月26日，陈某杰与孙某玲之间就房屋学位与过户时间事宜分别签订了《补充协议》。之后，孙某玲于2020年4月2日得到M中介公司通知正式取得了涉诉房屋的批贷函，4月14日晚，孙某玲被告知买卖合同无法继续进行，且陈某杰拒绝协助孙某玲继续申请贷款，并且明确向孙某玲提出撤销网签终止合同的请求。且，孙某玲已得知陈某杰占用了涉诉房屋的学位。现孙某玲诉至法院，望判如所请。
陈某杰辩称，同意孙某玲的第一、二、三项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。孙某玲和M中介公司违规办理贷款、恶意促成交易，存在过错造成合同根本违约，应当承担责任。陈某杰占用学位是在2020年5月14日，是在陈某杰行使法定解除权解除合同之后占用的，系有权占用。
M中介公司、F公司辩称，不同意承担连带责任。
法院查明
2020年3月21日，陈某杰（甲方/出售方）与孙某玲（乙方/买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），主要内容为：
第一条“房屋基本情况”约定：“甲方所售房屋坐落：通州区通胡大街X（以下简称涉案房屋）……”
第四条“成交价款”约定：“（一）经甲、乙双方协商一致，该房屋主体价款为人民币3740000元（大写：叁佰柒拾肆万元整）；该房屋装修及设施折价款为人民币650000元（大写：陆拾伍万元整），装修及设施包括但不限于家具、家电、装饰装修、室内设计及产权车位、产权地下室等。”（二）上述价款的具体支付方式、期限及资金划转方式等详见房款支付协议或补充协议。
第五条“贷款的约定”约定：“乙方贷款的，贷款方式为[√商业贷款]，贷款金额部分将由贷款机构按照其规定直接支付给甲方。（一）因乙方自身原因导致贷款机构未批准贷款，甲、乙双方同意按照下列第2种方式处理：……2、乙方可向其他贷款机构继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签署后90日。
（二）如贷款机构批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方应于缴税前3个工作日内向甲方补足差额，通过[√资金存管]方式划转。
（三）本合同签署后如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法自筹资金履行本合同项下支付义务的，本合同终止。甲方应返还已收取的价款，甲乙双方互不承担违约责任。”
第九条“违约责任”约定：“……（二）逾期付款责任：除不可抗力外，乙方未按房款支付协议或补充协议约定付款的，按逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1．逾期付款在10日之内的，本合同继续履行，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金。2．逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同。甲方选择解除的，适用本合同第十二条第（一）款的约定；甲方选择继续履行的，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金。（三）乙方未按本合同第五条第（一）款、第（二）款约定履行的，甲方有权解除合同，按本合同第十二条第（一）款向乙方追究违约责任。……”
第十二条“合同解除”约定：“（一）如甲方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知乙方，自解除通知到达乙方之日解除。甲方应按成交总价款的20%向乙方追究违约责任。甲方应将已收取的价款扣除违约金后返还乙方，如不足以抵扣，有权要求乙方补足。已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。已网签的，甲方有权要求乙方于合同解除之日起5个工作日内注销网签，乙方未办理的，甲方有权要求乙方赔偿损失。
（二）如乙方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知甲方，自解除通知到达甲方之日解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方追究违约责任。乙方有权要求甲方于合同解除之日起5个工作日内返还已收取的价款，甲方逾期返还的，应按成交总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。已网签的，乙方有权要求甲方于合同解除之日起5个工作日内注销网签，甲方未办理的，乙方有权要求甲方赔偿损失。”此外，《买卖合同》还约定了其他内容。
2020年3月21日，陈某杰（甲方）与孙某玲（乙方）签订《房款支付协议》（以下简称《支付协议》），第一条“成交总价款”约定：“甲方同意将位于通州区一号房屋出售给乙方，该房屋成交总价款为人民币4390000元（大写：肆佰叁拾玖万元整），成交总价款由主体价款和装修及设施折价款组成。”
第二条“定金的约定”约定：“甲、乙双方一致同意，定金总额为人民币200000元（大写：贰拾万元整），乙方按如下方式支付：（一）第一笔定金：乙方于签约当日将人民币100000元（大写：壹拾万元整）以资金自行划转方式划转。（二）第二笔定金：乙方于网签当日将人民币100000元（大写：壹拾万元整）以资金自行划转方式划转。”
第三条“房款支付方式、资金划转方式”约定：“乙方通过贷款方式购房。乙方拟贷款金额为人民币2430000元（大写：贰佰肆拾叁万元整）。甲方同意除定金、拟贷款金额、物业保证金、户口保证金外的剩余价款，乙方按如下方式支付：（一）第一笔：乙方于缴税前2个工作日内将人民币1660000元（大写：壹佰陆拾陆万元整）以资金存管的方式支付甲方。”此外，《支付协议》还约定了其他内容。
2020年3月21日，陈某杰（甲方）、孙某玲（乙方）与F公司（丙方）签订《履约服务合同》。第三条“权利义务”约定：“……2．乙方无法贷款，需要变更为全款方式购买，并不影响甲方按约定时间取得购房价款的，甲方同意乙方全款购买，购房价款应按行政管理机关要求以资金监管或存管方式支付。3．甲、乙双方均认可批贷的金额、年限、利率，均以贷款机构通知实际批贷情况为准(如遇贷款机构政策调整的，以调整后的为准)。乙方实际获取的批贷额与拟贷款额差额部分，于该房屋缴税前3个工作日内补齐并交付甲方。”
第四条“违约责任”约定：“1．甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。丙方已收取的服务费、评估费不予退还，守约方可作为己损失向违约方主张赔偿。……”此外，《履约服务合同》还约定了其他内容。
2020年3月21日，陈某杰（甲方）、孙某玲（乙方）与M中介公司（丙方）签订《居间服务合同》。第三条“居间服务费”约定：“1、……乙方向丙方支付居间服务费人民币71118元（大写：柒万壹仟壹佰壹拾捌元整）。”
第四条“权利义务”约定：“1、丙方有权接受甲方售房委托；丙方有权接受乙方购买房屋、带看房屋委托；丙方应为甲、乙双方提供订立买卖合同的信息和机会；丙方协助甲、乙双方订立买卖合同。……”
第五条“违约责任”约定：“……3、甲、乙任何一方违反本合同第四条或买卖合同的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用……”
2020年3月21日，陈某杰（甲方）与孙某玲（乙方）签订《补充协议》，约定“乙方愿意以30000元，购买甲方屋内所有装修，甲方不能把家里的装修和结构损害，如因为买卖房屋居间合同不能正常履行，甲方愿意无偿退还乙方30000元。”
2020年3月21日，陈某杰（甲方）、孙某玲（乙方）与M中介公司（丙方）签订《补充协议》，主要内容为“经甲乙双方友好协商同意，约定乙方最迟于2020年4月15日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2020年4月15日未能过户，违约方应向守约方支付总房款5%的违约金，丙方积极配合办理流程，但对甲乙双方约定上述时间不做任何承诺。”
2020年3月23日，陈某杰（甲方）与孙某玲（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：“甲方承诺在过户前该房屋学区学籍学位未被占用。如隐瞒上述事实，乙方有权选择解除合同或继续履行合同。乙方选择解除合同的，适用于本合同第十二条第（二）款的约定。”
2020年3月26日，陈某杰（甲方）与孙某玲（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：“甲乙双方于2020年3月21日签订的《北京市存量房买卖合同》约定在2020年4月15日之前过户，期间双方应积极配合手续流程，因甲方配偶不在京需要快递面签签字资料，期间需要拖延7天时间。经甲乙双方协商，合同延期至2020年4月22日之前过户，双方均不造成违约，合同继续履行。”
2020年3月26日，陈某杰（甲方）、孙某玲（乙方）与M中介公司（丙方）签订《补充协议》，主要内容为：“甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款项100000元整（大写人民币：壹拾万元整），在网签后自行支付甲方购房款项100000元整（大写人民币：壹拾万元整）。由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：1．被法院查封的风险。房屋可能因债务原因导致被查封或限制登记等不确定的情形。网签、银行批贷、缴纳税款、提前入住等行为均不能规避司法查封、限制登记等其他权利人主张债权。
2．合同履行周期风险。目前二手房交易量较大，受限购、房源核验、连环单等因素影响，整体交易时间很难确定，部分房屋还存在抵押，地址变更，夫妻更名，产权分割的事项，房款自行交接后至过户周期长，风险大，资金安全难以把控。甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。”
2020年3月21日，孙某玲分两笔向陈某杰转账130000元。
2020年3月26日，孙某玲向陈某杰转账100000元。同日，涉案房屋办理了网签。
另查，涉案房屋登记在陈某杰名下，为单独所有。
2020年4月14日，孙某玲账户余额显示为2110911．14元。孙某玲主张，其已经准备好支付相应的首付款。
2020年4月14日，M中介公司告知案外人林某涛（孙某玲前夫，孙某玲与林某涛2014年11月19日结婚，2020年3月24日离婚），贷款被M中介公司风控部门叫停，需要停止过户。庭审中，孙某玲提交4月14日M中介公司要求停止过户的录音作为证据，M中介公司对该录音内容真实性、关联性、合法性认可，证明目的未发表意见，陈某杰对该录音内容的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。
2020年4月20日，林某涛的账户余额显示为2195111．14元。孙某玲主张二人账户合计能够支付全款，对此，陈某杰不予认可。孙某玲未按照约定以资金存管的方式支付首付款166万元。
关于合同的解除，陈某杰主张孙某玲和M中介公司在2020年4月14日告知陈某杰合同无法履行时，合同就已经解除了。2020年4月23日，陈某杰再次以微信形式正式告知孙某玲和M中介公司，因其未按照最后期限履行，法庭上见。陈某杰主张其起诉的日期为2020年5月3日，本院登记的收到陈某杰诉状的日期为2020年5月11日。本院于2020年6月5日对本案正式立案。
关于涉案房屋的学位占用问题，陈某杰主张其是在合同解除后的5月份才占用学位，4月14日后孙某玲已明确表示无法履行合同，所以陈某杰有权处分学位。
庭审中，陈某杰提交其与案外人郑某凡签订的房屋买卖合同及补充协议等相关证据，以证明陈某杰签订的是连环买卖房屋的合同，由于孙某玲及第三人违约，且不解除网签导致陈某杰房屋无法顺利卖出，已致陈某杰出现违约并遭受财产损失。陈某杰与郑某凡签订相关合同情况如下：
2019年12月24日，郑某凡与陈某杰、案外人苏某英在北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同2》）及《补充协议》，约定陈某杰购买郑某凡位于北京市通州区一号房屋，该房屋成交价格为260万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价330万元。2020年1月3日前，陈某杰应向郑某凡支付定金30万元，2020年5月29日前支付第一笔首付款347万元。
2019年12月25日，陈某杰向郑某凡转账5万元。
2020年1月3日，陈某杰向郑某凡转账25万元。
2020年4月30日，中介业务员收到陈某杰寄送的解除合同通知书。
2020年4月30日，郑某凡收到陈某杰寄送的解除合同通知书。
2020年8月22日，郑某凡（甲方）、陈某杰（乙方）、中介公司（丙方）共同签订《解约协议书》，解除《合同2》及相关补充协议。内容包括：
“1．本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其它责任。2．本协议生效之日起1个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）合同解约。（2）甲方收到乙方的定金人民币叁拾万元整不予退还，除此以外甲方不再追诉乙方任何法律责任……”
经本院向郑某凡及中介公司核实，郑某凡和中介公司均认可，陈某杰向郑某凡支付的30万元定金已经作为违约金扣除，郑某凡未予退还。
陈某杰主张，郑某凡可以要求陈某杰按照合同标的额承担20%违约责任，但陈某杰对于该笔损失的实际发生并未举证。陈某杰主张郑某凡已经将房屋再次出售，价格比之前陈某杰购买价格高出十多万元，可以证明陈某杰因为没有换房成功造成一定的损失。
另，案件审理过程中，孙某玲主张，如果法院认定孙某玲违约赔偿，其认为违约金约定过高，请求法院调整。
裁判结果
一、陈某杰、孙某玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《补充协议》、签订的《补充协议》、陈某杰、孙某玲、中介公司签订的《补充协议》解除；
二、孙某玲于本判决生效之日起七日内向陈某杰支付违约金17万元；
三、孙某玲、中介公司、北京F公司于本判决生效之日起七日内协助陈某杰解除北京市通州区一号房屋的网签手续；
四、驳回陈某杰的其他诉讼请求；
五、驳回孙某玲的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。陈某杰与孙某玲系自愿签订《买卖合同》等协议，不违反法律及行政法规的强制性规定，该《买卖合同》等应为合法有效，双方应按照合同约定内容履行各自义务。2020年4月14日，M中介公司员工告知孙某玲前夫林某涛，孙某玲贷款因被发现是二套房而当做首套房进行贷款，被M中介公司风控部门叫停，无法继续进行贷款，要将孙某玲和陈某杰之间合同解除，在其他经纪公司重新签订，孙某玲对此并未提出异议。但陈某杰不同意重新签订合同，要求按照原合同履行，其自认2020年4月23日在微信向孙某玲方主张“法庭上见”，即解除合同。
本案中，法院认为孙某玲在履行过程中存在重大过错，原因如下：1．双方约定缴税前两个工作日，孙某玲应向陈某杰支付首付款166万元，孙某玲未按照约定支付，且至今未按期向陈某杰支付首付款，系孙某玲违约；2．根据孙某玲提交的录音证据，M中介公司员工协助孙某玲办理违反相关规定的二套房变首套房的商业贷款，导致首次贷款被M中介公司风控部门叫停，导致原合同无法如期履行。
M中介公司员工与陈某杰及孙某玲沟通，无法按照原合同继续履行，希望双方解除现合同，重新签订合同。而陈某杰系换房，需要涉案合同履行后的房款及购房资格购买新的房屋。孙某玲与M中介公司的违规行为，导致陈某杰认为合同的继续履行存在风险系合理推测。
但陈某杰在履行合同过程中亦存在过错，孙某玲虽未能按照约定支付首付款，但双方约定的合同解除时间是逾期付款超过10日，陈某杰在孙某玲逾期付款未超过10日时（2020年4月23日），即向对方主张解除合同，显属不妥。但孙某玲主张陈某杰因占用涉案房屋学位违约，证据不足，法院不予采纳。
陈某杰主张其卖房系为购买郑某凡房屋，支付郑某凡违约金30万元，该项损失，证据充分，法院予以支持。但陈某杰主张的其他损失,其并未举证具体数额。法院结合双方的过错、违约情形、陈某杰实际损失情况，法院认为孙某玲应支付陈某杰违约金40万元，陈某杰主张过高部分，于法无据，法院不予支持。
陈某杰及孙某玲均主张M中介公司和F公司应就应支付的违约金承担连带清偿责任，但该两家中介公司并非陈某杰与孙某玲房屋买卖合同关系的相对方，陈某杰、孙某玲该主张于法无据，法院不予支持。孙某玲主张陈某杰支付违约金，于法无据，法院不予支持。综合孙某玲前期付款情况，其已支付的定金及装修费共计23万元，应予一并处理，与法院认定的违约金40万元相抵扣后，孙某玲应再支付陈某杰违约金17万元。
本案中，陈某杰在本诉中提出解除《买卖合同》等相关补充协议，孙某玲在反诉中亦提出解除上述协议，故对于陈某杰与孙某玲之间的合同解除，双方就解除合同已经达成一致意见，双方该项诉求，法院予以支持。
本案处理的法律关系系陈某杰和孙某玲之间房屋买卖合同关系，《履约服务合同》、《居间服务合同》系中介合同，故陈某杰主张陈某杰、孙某玲与F公司、M中介公司之间签订的《履约服务合同》、《居间服务合同》解除的诉求，应予驳回，陈某杰可另行起诉。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的《买卖合同》及补充协议等已经解除，解除后的法律后果应一并处理。故陈某杰主张孙某玲及M中介公司、F公司配合陈某杰办理注销网签手续，于法有据，法院予以支持。