一线瞰江，烟台古韵，老仓山配套加持，乍一看颇具滨江豪宅底蕴，可实际上却出现在了拍卖公告中。
到底怎么回事？话不多说，小伙伴们就一起来看一看吧。
一、拍卖公告
2022年11月14日，福建日报刊登一则《拍卖公告》，定于11月21日15:30公开拍卖鸿博集团有限公司债权项目。
截至处置基准日2022年6月30日，鸿博集团有限公司债权项目债权合计102236.63万元。
根据拍卖网站显示，鸿博集团有限公司的债权项目包括
1.福建鸿博房地产开发有限公司名下位于福州市仓山区南江滨西大道的江城锦绣商务住宅项目（鸿博梅岭观海项目）约3.1万㎡在建工程及现房；
2. 福建鸿博节能科技有限公司100%股权、福建鸿博房地产开发有限公司100%股权（上市情况：未上市 企业类型：私营经济）
这已经是鸿博集团有限公司债权项目时隔两个月之后的再次拍卖。此前原计划9月20日拍卖，不过未能拍出。
相比于上次拍卖，此次拍卖变更委托拍卖公司，增加了疫情防控配合相关内容，其余信息基本不变。
二、鸿博梅岭观海项目
债权项目包括位于福州市仓山区南江滨西大道的江城锦绣商务住宅项目（鸿博梅岭观海项目）约3.1万㎡在建工程及现房。
2009年12月，鸿博集团以6.96亿竞得宗地2009-31号仓山区南江滨大道解放大桥南侧地块（鸿博梅岭观海），面积约36.58亩，楼面地价10521元/㎡。2015年，鸿博再次竞得宗地2015-16号观井观海规划路地下空间地块。
梅岭观海原规划为5栋楼，
其中观海地块建设一栋70米高办公楼（A座）、80米高办公楼（B座）、95米高住宅（C座）、90米高住宅（D座）及两层商业裙房组成的综合建筑。
观井地块建设一栋11F商业综合建筑（E座），建筑高度40米。
2013年起，B、C、D、E栋陆续开盘销售。其中住宅C栋26层4梯4户，D栋26层2梯2户。
彼时，初入市的C、D栋住宅均价便高达约26000元/㎡，而且约在2016年售罄。
项目住宅的主力面积户型都在150㎡以上，此外还有约220㎡大平层复式，再加上坐落闽江南岸，拥有一线瞰江优势，背靠烟台山上下杭景区，距离地铁1号线上藤站也不远，周边还有市二医院以及老仓山优良的文化和教育底蕴加持，也算是在当年南江滨豪宅占有一席之地。
三、再成焦点
时光流逝，城市发展日新月异，项目也归于沉寂。不过近一两年，项目又屡屡进入小伙伴们的视野。
2020年，项目控规调整获批，将观海地块已建A塔楼内商务办公功能调整为居住功能（住宅），实现“商改住”。
坐拥老仓山优良的文化和教育底蕴，“商改住”一时博得不少眼球。
风起然后起飞？剧本总是出人意料的，否则也不会有开篇的那一幕。
由于开发商陷入债务困扰，已于2015年取证的梅岭观海A楼，目前大部分处于抵押状态。
2022年9月，鸿博集团有限公司债权项目拍卖，无果。
覆巢之下，焉有完卵。2022年10月，小区业主向媒体反映，小区物业临时撤走，对业主的日常生活造成影响。当年的滨江豪宅居然成了无物业小区。
如今再次启动拍卖，能否有人接盘？我们拭目以待。
1243轮竞拍！激战逾30小时，福州一江景豪宅成交价竟超2000万?
11月初，福州楼市上演了一场堪称“史诗级”的拍卖。主角是融侨外滩A区一套建面279.2㎡的瞰江精装豪宅。
本次拍卖共吸引到27人报名，单单保证金就要缴纳50万元。历时近30小时，1243轮激烈叫价之后，以20,005,000元成交，折合单价约71651元/㎡。
30小时，1243轮叫价
11月5日，阿里资产平台启动融侨外滩A区一套房源拍卖。资料显示，该房源位于外滩A区1#10层，建筑面积279.2㎡，套内面积221.4㎡，带精装。
拍卖于11月5日上午10点正式开始，共27位买家报名竞拍。31个小时、1243轮叫价之后，该房源最终在11月6日下午5点，以2000.5万宣告成交，折合单价约71651元/㎡。
这套房源能吸引到多达3.1万次围观，以及众多竞买人报名，其实并不算太让人意外。
一方面，该房源的竞拍起始价“仅”640万元，而市场评估价则为1900万，上千万的利差足够诱人，抱着捡漏念头而来的大有人在。
只不过这个“漏”也不是谁都能捡的上的，50万保证金的门槛，相当于1-2套刚需的首付，就刷下去了一批人。
成交价远超评估价，法拍房疑点重重
近年来，福州豪宅市场虽然火爆，本次拍卖的江景房，价格坚挺也在情理之中，相比最初的开盘价涨幅的确较大，但本次房源拍卖有诸多疑点。
1、虽然阿里拍卖平台1元起拍的房源不在少数，但该房源与评估价超1000万的差价着实令人惊讶，吸引数万群众围观，热度较高。
2、该房源最后的价格远高于评估价，且高于小区内大部分的房源，甚至高于8月份该小区近年8月份成交的另外一套楼层更高的法拍房源。
3、该房源超300多次出价，不排除远低于市场价时有客户出价，但接近评估价时，几乎没有真实的客户出价，最后都是房拖们在“周旋”。
果不其然，法拍结束的第二天，眼尖的网友表示：同样的房源又重新拿出来卖，有多位中介在朋友圈刷屏。也验证了众网友的猜想：基本都是托！
其实，法拍市场上， 房东找熟人“抬轿子”，以利于房子尽可能拍出高价的现象并不罕见。但作为购房者，竞拍一定要定下一个心理价位，超过价格就不要盲目跟风购买。（切记）
法拍房数量暴增，需要规避哪些风险？
数据显示，最近几年来，我国法拍房数量一直呈增加的趋势，2017年全国法拍房数量仅5000套，2019年便增长到50万套，2020年法拍房达到127万套，2021年法拍房高达160多万套。值得一体的是，这里面大部分房源是累计的，例如2020年未成功拍卖的房源，会继续累计到2021年、2022年。
法拍房数量增长的背后，其实就是大部分人资不抵债，加之最近几年受特殊环境的影响，工作不稳定、收入骤减等现象层出不穷，导致“断供”现象频发。
虽然法拍房远低于市场价，但大部分购房者望而却步，主要因为法拍房的水太深。即便有些房源最终成交价远低于市场价，但经常有大大小小的“坑”等着购房者踩。
1.如果法拍房带有有长期租约，存在无法获得房屋使用权的风险。
若法拍房附带了长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买者即使取得房屋所有权后，也无法对抗租客的租赁权。
例如有的法拍房有较长时间的租期，甚至有一次性有签订10-20年的现象，如果房子提前收回，需要承担一定的违约金。如果购房者没有提前了解清楚，需要去承担这部分违约金，且房子还不能及时收回，典型的费时费力。
2、房屋存在违法建筑，其法律后果由竞拍者承担。
由于法拍房属于现房现状拍卖。而竞拍者在通常情况下都无法前往卖房屋处实地考察。因此，竞拍者在完成竞拍后可能会发现房屋存在违约建筑或者质量存在隐蔽的瑕疵。
3、不能正常解除抵押的风险。
抵押登记手续能否解除受限于抵押人与银行之间的抵押合同条款。若银行拒绝提前解除抵押合同，那竞拍者存在无法解押的风险。
4、提前了解是否存在巨额税费。
有的房子原值较低，而法拍房的税费需要由购房者承担，这样一来，增值税部分较高，实际购房成本也增加了不少，如果买家想毁约，那么10%的保证金不能拿回，且房源还需要再次挂出拍卖。如果竞拍的房源是200万总价，第二次拍卖只能卖出180万，则剩余的差价部分也需要由买家共同承担，所谓的法拍房也从“捡漏”变成了“踩坑”。
如今，房地产市场进入了相当一段时间的“买方市场”，购房者可选择性较多，其中不乏笋盘，购房者大可以在二手房市场淘，不到万不得已，不必去找风险系数较高的法拍房。
文章综合整理自：乐居福建财经频道
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