![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
下半年以来,楼市寒冬已蔓延到每一个城市。
虽然上海还保持一定热度,但分化已日趋严重,即便热门楼盘也感觉到热度开始日渐降温。
与其他诸多城市通过限贷限购政策的放松来刺激房地产不同的是,上海市的政策还是比较稳定。
不过,上海楼市也明显感到了寒意。
9月底,第三批集中土拍,共有35幅宅地成交,其中:
24幅宅地底价成交,占比高达68.5%;
上海地方国企、城投公司拿地较多,有三分之一以上的地块由本地上海国企托底。
开发商拿地日趋谨慎,意味着市场转冷已经是大势所趋。
所以,到了年底,上海三箭齐发,维稳楼市意味十足。
第一箭:供地大调整
11月10日,上海第四次集中供地正式推出,与预料的情况大相径庭,有点出乎意料。
一是供地大幅减少。
这一次只有6宗住宅用地,分别是:
静安区中兴社区C070202单元313-07地块
宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块·
嘉定区安亭镇汽车城核心区JDC3-1101单元04BB-01、04BC-10地块
青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块
青浦区华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块
自贸区临港新片区万祥社区04PD-0201单元B0103、B0202、B0305地块
今年前三批次上海拍出109块地,平均每次拍出36块地。
这一批相当于少了30块。
此外,10月上海土地市场官网发布了37宗宅地信息预告,按以往情况来看,正常情况下这些地都要拍出。
但实际情况是发生了重大变化。
翼哥认为有两方面原因。
一方面是需求少了,被动改变。
到了年底,房地产公司资金压力特别大,大量的债务要偿还,拖欠银行、供应商、建筑商等上下游的资金要还。
开发商既没有拿地的动力,更没有拿地的实力。
开发商没有拿地意向,如果强行推地,一旦流拍,对市场冲击更大。
所以有关方面只有供给。
另一方面是减少供给,主动维稳。
我们知道影响房价的三大因素是货币供给、土地供应和人口数量。
如果土地供应少了,同等条件下,房价上涨。
今年前三批次上海已经拍出了109块地,将来有1000万方、9万套的新房,明年供应不会少。
现在适当减少土地供应,就是要稳住房价。
二是小地块整合成大地块。
实际上这次供地数量并非比推介的地块少31块。
因为其中有两个地块包含了推介时的7个地块。
一个是青浦区赵巷镇佳恒路南侧地块。
青浦赵巷这宗地块分为3个子地块,都是纯住宅,此前在土地推介里是分开来的,这次打包成1宗地块出让。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
另一个青浦区华新镇新凤南路西侧地块。
青浦华新镇地块有4个子地块,除16-06地块为商业用地外,其他3块都是住宅,此前也是分开来推介的。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
(图片来自网络)
按照一般情况,这时候开发商普遍缺钱,一个大的地块,更难以接手,正常情况下是拆分成几个小地块。
但是有关方面反其道而行之。
翼哥认为主要有两个原因:
一是减少内卷。
这几个地块都紧挨着,如果是几个不同开发商拿地,将来差不多同时间推新盘,必然是相互竞争,对销售不利。
合成一个地块,就可以减少内卷。
二是联手拿地。
现在开放商都在抱团取暖。
比如有几个开发商对赵巷的地有意向,让他们组成联合体拿地。
既可以减少内卷,又可以提高整体实力。
第二箭:房价稳提升
减少新地供应,从而适度减少新房供应这是从供给上稳定房市。
现在购房人普遍担心房价下跌,因此价格是第二支箭。
有关方面通过提高未来新房价格来引导需求刺激房市需求。
一是房地联动价上涨。
这一次青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块·
地块出让面积为8.79万㎡,为居住用地,容积率2.2,联动价5.45W。
位置就在金地虹桥峯汇的隔壁,近17号线嘉松中路站。
下图中金地虹桥峯汇左侧的三幅地块就是此次认筹的地块。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
(图片来自网络)
我们知道第五批的金地虹桥峯汇一直没有认筹,直到新的推地公告出来。
11月10日,第四批土地出让公告发布。
11月11日,金地虹桥峯开始认筹。
金地虹桥峯汇公示均价约51926元/㎡。
也就是说明年这里的新房价格直接涨了2500多元,差不多5%。
直接就刺激了金地虹桥峯汇认筹率。
11月11日-12日,两天认筹率高达116%。
特别是12日这一天认筹人数超过430人,而新房也不过538套。
毕竟,如果后面再买新房,100平米的房子要多掏25万。
此外华新地块联动价4.7W,现在华新两个盘:
上实云端均价45700元/㎡
安联虹悦均价45188元/㎡
涨了1000多元。
静安区中兴社区地块联动价12.3W,宝山区顾村镇共富社区联动价6.57W,实际上与以前联动价都有上涨。
二是非限价房价格空间打开。
徐汇长桥的尚海悦庭的新房价格9.4万元/㎡,令人吃惊。
因为旁边的汇城南街里2020年底开盘价是7.95万/㎡,两年的时间同样地段的房子直接跳涨1.4万元,令人瞠目。
同样天安1号均价8.75万元,实际上也是比附近的皇都花园高出5500元一平米。
这说明了什么?
未来的新房联动价还是会往上走的。
当然,市场接不接受是另外一回事。
比如华新的房子认筹率非常低,但联动价还是涨的。
也许等新的地块成交出来了,已开盘的新房也就完成去化了。
第三箭:新房快供给
到了年底,各大地产商要抢着回笼资金的关键时刻。
对有的企业来说,资金回不来,这一口气可能就撑不下去了。
在这种情况下,有关方面加快了新房过会的速度,就是支持房地产商。
从某种程度上来看,地方要发展经济,稳定楼市,还要指望房地产商。
如果地产商都死了,楼市也完了。
下半年以来每个月一批,到了年底更是快马加鞭。
第5批新房还没开完,第6批就来了,马上第7批就来临。
而且第7批一下子就是57盘,而上一次只有28盘。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)
尤其是有热度的板块,新房过会速度更快。
以虹桥徐泾板块为例,第7批上演5盘齐开的情况。
蟠龙府1期
蟠龙府2期
中铁虹桥逸都
虹桥璀璨时代
虹桥公馆3期
浦东、静安、浦东、闵行等区域多个热盘都放出来了。
这可是前所未有的。
当然,减少供地、提高限价、快推新房这三支箭能否稳住上海楼市,目前还很难说。
就像股市一样,也许一轮小反弹之后,又回到了原来的轨道上去了。
![](https://static.ws.126.net/163/frontend/images/2022/empty.png)