北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我是快30岁的单身女性，单位在东城的集体户，目前想买房落户，然后把母亲接过来一块住。因为单位在朝阳，所以想住在朝阳，母亲如果随我落户北京，可以申请朝阳的公租房，这样如果我买了房，也可以先租出去，月租还部分贷款。
首付啥都算上可能能有个90万，贷款能承受140万，所以我觉得确实很难买到合适的房子（先出租，母亲百年后，我可能也需要自住，因为不知道还有没有钱置换，也不知道啥时结婚），主要看了下，想买在地铁站附近，可能好租一点，有双桥，管庄，垡头，潘家园这几个板块，都是老公房，年头主要在80年代，除了双桥的东柳西里有两居室外，其他都是一居室。
目前就是这个情况，您觉得我应该如何选择呢？我把看的几个小区都告诉您吧，东柳西里，周井大院，管庄东里，烟厂宿舍，华威北里，垡头北里，垡头西里，金蝉里，希望您能有直接的参考。
A：
1、90万如果包括税费，那一般贷不到140万。税费一般预留10万吧，还剩80，常规来讲能买到200万的就差不多了，也就是贷120万。而220万的一般能贷到130万左右，除非税费另计，否则是不够的。
2、这价位在朝阳区买不到合适的，自住当然可以，但肯定都是有硬伤的。如果能增加点儿首付，那常规建议是京通路以北，也就是管庄常营一带为主。垡头也有保值还行的，以翠城为主，AA和AB区较多，也就是早期的板楼经适房，户型好更宜居。其他的自住为主。
3、我觉得要么看看通州吧，或者是顺义后沙峪。要不然以东部东南来说，连大兴旧宫都没合适的了，都又涨了。如果是准备买到后出租，那先看后沙峪，这里相对房租更高点儿，比朝阳低不了多少。通州则是有溢价的多点儿，租金稍低。
后沙峪比如蓝星花园就有小户型，在花梨坎地铁站旁边儿，小户型30多平，也涨了，但前些天还有190多万的。保值正常，租金不低。
仅供参考。
二
Q:
目前住马甸，因为附近都觉得学区溢价及学区附近居住需求溢价比较高，所以计划不限制区域为了保值和抵御通胀纯投资，买另一套出租，等几年或者十几年后置换房子方便。请问800总价推荐哪儿呢？想买保值和流通性好的地方。
1、需要离北边近吗？南边是否不适合投资？比较好的亦庄是不是涨的太多了？
2、现在买次新还是好选择吗（近两年涨了许多）？
3、800保值是推荐热门板块两居还是核心区老破小三居呢？两居会不会有天花板？是最好完全没学区还是带点学区保值呢？
A：
1、纯投资，常规建议是600万以上的以朝阳北部为主，租金高，升值不落后，行情期间的传导排序也靠前。南边分哪儿，丰台也有丽泽，就是涨的高了点儿，溢价率远超平均值。亦庄也有溢价，学区的为主，有上学需求就去吧，虽然现在的成绩还不算太高，但增长快，家长们都在赌未来。
2、这还是说具体的吧，我猜谜语的水平不行，也不懂这些宏观理论问题。
3、常规是选热门板块，小两居为主。炒学区房就买核心区的呗，富贵险中求。两居的天花板，不懂，我水平低，理解不了。正常投资就买非学区，赌一把就买学区的呗，风险与收益呈正比。不过考虑好了，现在是入学高峰期，溢价正高的时候，过两年就是低谷期了，要下手的话就稳准狠。
4、这些问题还是去问炒房的专家们吧，我水平不行，不懂这些。
仅供参考。
三
Q:
我们夫妻北京户口，上班在西城广外这片，购房预算首付450万左右。孩子预计明年出生，30年左右上小学。我们看房一年，目前比较纠结两个区域：一是西城区远见名苑或者牛街区域可以买小两居，看重上班近和教育质量好一些；二是朝阳区双井附近的华腾园、风度柏林、首城国际这种小区的小两居，看重环境配套好，小区居住条件更好，通勤也不算太远。
现在纠结的点在于：就居住环境来说我们倾向于朝阳双井，但是那边没有什么好学校。西城的话听说这两年上学孩子多，我们暂时也用不上学区，又担心西城现在有学区溢价，五年后房子不太保值。
方案一：买西城一步到位，单位有政保政策，落户西城后孩子上学相对有保障；方案二：买双井先享受较好的居住环境，后面若有需要再置换学区房。想听听您的建议。
A：
1、首付450，总价预算多少啊？还是先做预算吧，然后再说买什么类型的。
2、不是这两年西城上学的孩子多，是全国哪里上学的孩子都多，只不过北京突出些而已，有史以来的入学高峰期。这就是2017-2018年二胎放开的成果，神兽儿们到年龄了，家长们无奈的抢房，都怕输在起跑线上，所以抬高了溢价。
五年后不太保值，有可能不用五年，2025年之后就人口下降明显，2026年就是确定性的低谷了。这自己上网搜搜历年出生人口吧，都是明摆着的，谁也不敢瞎编。或者看看幼儿园的招生情况，这两年还有连夜排队的新闻吗？反正据说有的私立幼儿园已经招生很困难了，过两年或许传导到幼升小。
3、不在乎溢价什么的就一步到位呗，自己算算是否划算就行。假定买700万的房吧，一般溢价率30%，能得到在朝阳500万的居住体验，那200万闲置8年，是否会有风险看运气。
4、常规建议是没必要准备的太早，这会儿去跟人家高峰期入学的家长抢房犯不上，给人家留条活路儿吧。人家用完了学位能卖掉，你们可得就持有下去了。
考虑好吧，反正按照日本韩国和台湾省的先例，人口下降之后，学区房溢价率都降低了。当然也有部分保持溢价的，那都是最牛的学区，好东西才什么时候都稀缺。
所以一般建议就是要么就有钱买学区豪宅，普通家庭炒不动的倒更稳妥；要么就再考虑一下，这会儿炒学区房晚了点儿了。
5、另外双井也不是所有的小区就都保值好，新贵扎堆儿的地方，通常都是两级分化的。首城的中小户型保值还挺好，风度柏林也还行，华腾园这种塔楼多的稍微弱点儿。
仅供参考。
四
Q:
老大女，今年西二旗读4年级，老二男，幼儿园小班，都是25年升学。现在西三旗沁春有一套3居，夫妻二人工作都在海淀北边，两位老人帮接送。目前税后家庭收入在120左右，目前打算再买套学区房，手里现金有840，总价以能贷款的额度为上限。
主要关注海淀上地片和西城和平片，前一段时间有看过西三旗育新和上地东里的房子，对育新二期的房子还比较满意，但是学区特性弱于上地。上地这边也主要关注了59两居和73的三居。现在就是犹豫：1、育新大点的。2、上地或和平买个一居或者两居占学位，后面居住再想办法。3、上地买70多三居（这个比较挑房源，需要公房做多贷）挤着住。
A：
1、我没明白，西城没有和平片，东城才有和平里学区的。而且上地和西三旗的学区差距较大，育新在西三旗算不错的，但和上地不太好相比，一般这么选学区的不多。
2、不过对于大宝来说上地的学区用处不是太大，未必能派入牛小，那对于搏点招就没什么帮助，只是看小升初的派位了。对于二宝来说正常入学，不受影响。
在我看来其实上地的优势是虎妈牛娃更多，鸡娃更狠，也就是竞争氛围更强。那如果是孩子的天分高，鸡娃也到位，那就上地吧，平级竞争才更能促进。如果期望值不是太高，那就育新呗，学校也不错，溢价率在西三旗学区内算高的，海淀平均值。
3、这和平指的是哪儿啊，不会是和平门吧，但这算哪个学区啊？如果大宝在海淀觉得压力大，那就转西城呗，借助资源均衡的优势搏个大概率。二宝也行，西城可以说适合所有的孩子，天牛娃有点招，牛娃有实验班，普娃的下限也高，补课什么的除了奥数也和海淀没什么区别，该有的都有。不像海淀更适合牛娃，普娃受点儿罪，期望值高的更受罪。
4、所以这还是先看孩子适合哪儿吧。既然已经在西二旗入学，都四年级了，应该了解海淀的模式了。或者这么说，觉得孩子是牛娃就海淀，上地更好，觉得孩子是普娃再考虑西城。
仅供参考。
五
Q:
我家孩子属于普娃，目前没看出有超常的能力，但是作为家长，还是想稍微鸡一下，以后想至少上个211。据我所知，在西城的家长也很卷，有同学住月坛，孩子在中古友谊，她说孩子班上的同学也天天鸡，小学四年级就把小学内容学完了，估计跟海淀卷的程度差不多。
我看了看网上的房源，目前500万能买海淀的万寿路一号院，但基本上都划到西翠路小，学校不太好，对应的中学也不咋地。除了能买万寿路学区，其他的要不贵，要不偏远学区也不行，而且我在朝阳双井上班，路途遥远。还有300多万能买个西城广外学区的16-18平的一间小平房用来占个西城学籍的坑，但是划的学区也不好。
还有一种方案就是上朝阳的所谓好一点的小学，比如白家庄小学，朝外，呼家楼中心小学等，周边有一些房子500多万可以买到，只是老旧一些。还有买农光里附近的旧房子可以上劲松小学，小学虽然不好，但是初中能上陈经纶帝景的初中。但是无论怎样，都要把现在比较舒适的大房子卖掉，换成以上老旧房子。
章哥，我想问的是，是不是即使西城海淀的一般的中学也比朝阳的80、陈经纶、朝外的升学率高？是不是在以上情况下，还是选择海淀的一般学区比如万寿路会好一些？
您说的在海淀得到的顶尖的教育资源是指哪些资源？基于孩子普娃、妈妈比较鸡、期望至少211、希望上个初中、好高中、承受5、6百万房子的经济实力等综合情况，您能给推荐个合适片区吗？
A：
1、北京985的比例是6%左右，211是14%，合计20%以上，努努力呗。不过说实话，“至少”211，挺难的，北京有大量的孩子能考上首经贸级别都是不错的成绩了。
2、西城当然也鸡娃了，和海淀相比只是奥数有所区别而已，其他的差不多。西城过去是坑班少点儿，现在是参赛少点儿，其他的一样，想考好成绩就必须内卷，无论是否有天分。
3、既然想“至少211”了，那就别太琢磨对应中学了，努力提前上岸吧。甭说万寿路了，连上地这种派位的都疯狂鸡娃呢。否则派进去也是普班，意义不是很大，至少耽误时间。西城要是在广外想上211的话也是鸡娃呗，但西城小学阶段只有八少八素，小升初可能也就是德胜中学有点招，其他的我搞不清。再然后就都是参加大抽奖了，凭运气。
另外考虑好鸡娃的费用和精力，双减之后净是一对一的，费用高多了。而且占用妈妈的精力会非常大，挺累人的。
4、朝阳的这可不是“所谓好一点儿”，是非常好了，放到东西海也是牛校，否则学区房不会同等的溢价率。朝阳的学区房氛围是总体不浓，但商业性很强，家长们都识货。尤其朝外这种，是刚刚放开统招，之前封闭运行都这么好的成绩，说明加工能力相当强。
劲松据说成绩也不错了，刘校长成为集团校长大概率就与此有关。不过朝阳也挺累的，帝景的作业量谁都知道，据说夜里亮灯率最高的小区就是珠江帝景。
5、西城海淀的一般中学，不好跟朝阳的牛校比。尤其是海淀，那是丘陵地带，牛校能上天，渣校入地还有十八层呢。西城海淀的清北率最高，但中考不及格率也最高，净是被碾压到躺平的孩子。
牛娃虎妈去海淀，孩子的天分，妈妈的陪伴和信息，爸爸的资金支撑，一个都不能少，要不然在海淀还想抢到好资源，挺受罪的。朝阳也适合牛娃，但父母能省点儿心，一般没有海淀鸡娃狠。但朝阳的好高中毕竟相对少，能在这里考到前30%才合适。要想211的话，一般得前15%了。选哪个学区没标准，看自家的情况适合哪里。
6、海淀的顶尖儿资源，人大附早早陪和早培啊，然后小升初六小强，高中的实验班，都是省钱的。然后补课的就得花钱了，包括各种考级和比赛，不参加的话一般不能提前上岸。海淀有全中国最牛的老师，就是收费也是真高啊。
7、5-600万的话买不到海淀三个顶级学区的，只能是中等学区，其实差不多，万寿路翠微都挺好，看看羊坊店翠微，57中进步很快，能进去就很好，1+3既锁住牛娃也让家长省点儿心。
仅供参考。
六
Q:
夫妻俩都38，两娃，老大一年级，老二一岁不到，老大在西城德胜学区上一年级。手里有现金加上抵押贷款800左右，自己房票已用完，用老人房票打算在学区房旁边买个能自住的三居室，这样可以将来和老人分开住也互相照顾得到。
看了一圈这个预算只能德胜旁边的朝阳安贞那一片小三居，户型还不错缺点就是楼龄老，将来不知道能否保值。如果不买自住纯粹投资用，只能租房十几年体验感太差，您觉得是买个能自住的房子好还是投资好，或者就是钱放理财利息拿来租房？请给点建议。
A：
1、老公房的劣势除了居住体验之外就是房龄长，影响流动性，如果银行限贷就更影响了。其他的没什么，保值肯定是跟随大盘，这么多年来一直如此。比如安贞西里，其实和德胜学区房在基础保值上是一样的，所差的就是学区溢价。在2014年之前，裕中和安贞西里一个价，就是三帆附小的政策公布后才导致裕中暴涨的，半年时间就形成了溢价率。
所以如果是我就买这儿了，没溢价，居住的性价比高。只是流动性弱，出手的时候挂牌期长，更适合长期持有的，不动不动就卖的也就无所谓流动性了。
2、理财吃利息，那考虑好吧。反正利息是一直呈下降趋势的，20年前动辄10%以上，之后就逐步降低到5%，现在大额存单也就4%到头儿了吧，好像还在降。毕竟欧美日本动不动就零利率负利率，中国坚持到今天已经很不错了。
也别失去信心，按前央行行长周总的原话是：“中国可以尽量避免快速进入负利率时代。”所以吃利息也行，怎么的也还能再吃几年，等没利息了再考虑保值或许也不晚。
3、租房也行呗，只是提醒一下，反正在之前这20多年里，北京的房租涨幅和人均收入的增幅是一致的。2001年就是一个两居室的平均租金，约等于普通人的实际到手月薪，1000多块钱。到现在还一样，两居室均价7-8000，平均工资也是7-8000。也就是说，普通人增加的工资，基本上都被房租吃掉了。
4、这外人不好建议，只能自己定。反正现在是全国救市，中国第四次救市，前三次都成功了，北京房价从3000多涨到了6-7万。这次看着办吧，北京没出台任何政策也没跌，是否上涨没谱儿。在我看来暴涨是不可能了，也就是当个抵御通胀的工具。或者这么说吧，如果相信现金不会变毛，那就存银行，不相信的话再考虑保值什么的。
仅供参考。
七
Q:
最近我们看了社科院，尚家楼48号院，还有柳芳南北里不带电梯的老板楼。1、太阳宫社科院格局朝向不好，但环境不错，学区在朝阳还可以吧，地铁通勤方便；2、尚家楼48号院板楼单价低，格局还不错，但没环境，不临地铁。
3、柳芳南里或北里在老国展区公房环境算不错，我父母也住在这里，但没学区，通勤一般，田字格全明户型挺适用，但就是中间楼层很少出房，一年都不出一套，现在能选的只有5层。4、想考虑和平里的房子，但涉及到了跨学区转学的问题，大娃1年级，二胎有计划。
650的预算，这三个小区怎么选比较好？还是为了学区再攒攒钱，去买东城和平里的房子更抗跌更保值呢？人朝的初中和东城区的一般的学校，教学水平相差很大么？和平里片区目前有什么好的小区建议吗？
A：
1、这我不好建议，学区的事儿只能家长定。学区房也未必更抗跌，每年出政策之后学区房波动都大，2014年和平里就有因为炒学区房破产而上吊的。现在是不至于这么严重了，但像西城德胜和海淀上地这种大幅波动的也不新鲜。都是赌，就看自己是否能接受了。
反正现在这两年是高峰期，只要没有太过分的政策也没事儿，大概率能支撑溢价。过两年高峰期过去之后说不好，看运气了。
2、人朝和东城一般的学校比，那差距肯定很大呗，强的太多了。按现在的成绩，朝阳的头部校到哪个区也是牛校。朝阳是学区气氛不浓，但不代表家长们不识货，看看溢价率就大概能知道学校质量了。
3、大宝已经上一年级，朝阳学籍，那去了东城就是派位，赌运气。东城的规律谁也摸不准，拆盲盒大抽奖。不过好学校大概率是没戏的，中学一般也不能直升，除非运气爆棚吧，考虑好。这没法建议小区，谁也不敢保证学校，是否会出区都不敢说，只能家长定。
4、社科院，太阳宫最早的社区，学区当然不错，中学都是人朝。就是有学区溢价，老房的溢价率都不算低，全北京都这种情况。尚家楼的溢价低，我也不知道现在多少，15%以下吧。柳芳应该没溢价，正常租售比，普通小区。这看自己的需求吧，没标准方案。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。