三岸，南宁地产圈的宠儿。
从它横空出世开始，就一直受到关注。无论是它的高地价，还是高规格、高标准，都彰显着“滨江高端居住区”的傲人气场。
由于片区位于邕江的北面，住宅“南向看江”成为它的标配。
在三岸的众多项目中，“凤栖邕江”这个楼盘较引人注意，不仅是因为它的地王身份，更因为它的波折历程。
最近，一直“只闻其声，不见其人”的凤栖邕江，终于有了新动作。
砍掉2栋高层，增加5栋低层
11月9日，南宁自然资源局发布凤栖邕江调整总平设计的公示。
项目由原批的9栋高层和6栋低层住宅，调整为7栋高层、11栋低层住宅及1栋低层商业楼。交通组织、园林绿化等相应进行调整。
调整后，拟建项目的总建筑面积为117864.13平方米，其中住宅为67409.63平方米（含9720.46平方米公租房），商业为2127.96平方米，容积率仍为2.0，非机动车停车位由654个调整为655个，机动车停车位由720个调整为718个，绿地率由35%调整为35.01%，建筑密度由24.82%调整为24.4%，住宅总户数由389户调整为391户。
从总平图中看出端倪
根据国家建筑规范，低层住宅是指层数低于7层的住宅。因为国家已经不再新批别墅用地，凤栖邕江的低层住宅，极有可能是叠墅、合院、联排等产品。
作为一个楼面地价达1W3+的地块，凤栖邕江走高端路线不足为怪。但从规划部门发布的信息中，眼尖的人迅速发现一个“大瓜”——项目有近1万平方米的公租房！
一方面要走塔尖路线，一方面要安顿低收入人群，这么高难度，该怎么整？
1万平方米的公租房是什么概念？因为公租房面积不能过大，高的是70多平方米/套，小的是30多平方米/套。折算下来，1万平方米大概是180－220套房之间。
从规划部门发布调整后的总平图，可以看到凤栖邕江是7栋高层的围合小区。近1万平方米的公租房，可能位于小区西面。这样相对来说，对小区的整体影响不大，既能有机分离，又能相互融合。
至于12栋低层建筑，有一栋是商业楼。商业楼极有可能是在靠近公租房，又邻近小区主大门的位置。
绿城接手会有什么惊喜
凤栖邕江原名是金科紫来湾。
从名字就可以看到，这个项目曾经有金科的烙印。
这个地块其实是广西幸福集团拿下的。幸福集团做农业起家，在房地产开发方面，他们有三家下属公司：广西中博交通能源投资有限公司、南宁市玉桶金房地产开发有限责任公司、广西淼泰房地产投资有限公司。
起初，他们引进金科入股，想共同开发这个地块。后因各种原因，金科退出，不知不觉地块就搁置了两年多。
后来，幸福集团转而引进绿城集团。绿城集团作为一线房企，他们给项目的定位非常霸气——要做他们顶豪的“凤起系”。
杭州凤起潮鸣是绿城的代表作，当时起名凤起，是因为项目位于杭州的凤起路。项目楼面地价约4万/平方。凤起潮鸣售价曾高达10万/平方，成为众多塔尖人群的选择。
随后，绿城集团陆续在温州开发了凤起玉鸣、在成都开发了凤起朝鸣等高端楼盘。此次在南宁开发的凤栖邕江，可能是借用“起”和“栖”的谐音。
绿城集团财务良好，而且开发经验丰富。他们在南宁五象新区开发的绿城春江明月有较好口碑，可以预料，项目会给三岸片区带来惊喜。
猜猜价格是多少
作为高端片区里的高端盘，凤栖邕江的售价，一直是大家议论的焦点。
从楼盘1万3+的楼面地价计算，项目售价2万一平，已经有盈余。
但是，这只是老百姓的简单算法。加上企业买地几年来的财务成本、招商合作的隐性成本，显然不甘心“仅有盈余”。
从另一角度看，引进了一线房企合作，绿城千里迢迢，来这里只赚6位数、7位数？显然也不甘心。
业内人士直言，绿城有个不成文的规定，即凤起系的产品，售价起码要高过周边项目30%以上。
目前，地块周边一些大平层户型，售价达2万多/平方米。按此推算，凤栖邕江的大平层极有可能达3万元/平方米。
但是，以目前的市场态势，在大家都以价换量的趋势下，开发商想以品质为筹码拉高售价，难度很大。
而且，不能忽略的是，项目还有公租房的掣肘。
所以看来，凤栖邕江不会赶工期，也不会赶档期。既然要等待时机来临，项目就不会那么快面市。