从年底停工到监管账户资金被挪用的消息爆出，目前，湖南郴州金科郡业主诉求复工、解决烂尾问题的舆论音量达到了顶点。
复工资金仍捉襟见肘。市政府牵头成立的金科集团项目资产处置推进联合小组表示，筹集3000万保一期。这让二期、三期、四期业主陷入焦虑中，一位四期业主表示，除一期有望年底前交房外，其余二、三、四期自2021年底以来长时间停工，下一步如何落实保交楼、防烂尾、保民生的要求，如何让项目二三四期实实在在复工复产？目前看不到任何进展和希望。
公开资料显示，金科郡位于湖南省郴州市北湖区寒溪路，由郴州弘景房地产开发有限公司开发建设，系金科股份旗下项目。项目总用地面积86572平方米，建筑总面积243113.74平方米，共28栋，包括高层住宅13栋，多层住宅9栋，商铺5栋，幼儿园1栋。项目分四期开发，毛坯交付。一期项目计划2022年10月交房，二期计划2022年12月交房，三期四期计划2023年5、9月交房。
尽管已经确定先保一期交付，金科郡二期、三期、四期的不少业主，仍在担忧复工资金的来源，金科郡剩余资产仅0.75亿，无法依靠自身资产盘活实现良性循环，此外，从申请纾困资金、项目资产抵押贷款到追回被挪用预售款等方式，也未见进展。
如何解决复工面临的资金难题？
一位四期的业主表示，2021年12月2日，通过中国银行（郴州支行）贷款购买了金科郡的一套住房，但是银行未按规定把贷款打入监管账户，导致住房贷款被转移，现在四期已经停工一年了，许多和他一样的购房者正在承受巨大的经济损失。
据业主介绍，2022年10月10日，由市政府牵头成立的金科集团项目资产处置推进联合小组开会研究的决议是先筹措3000万确保1、2期近期完工交付业主；3、4期工程待后期企业正常售卖资金盘活后，再逐步施工，确保楼盘建设完成。
会议上明确了金科郡项目交付所需资金约1.8亿，目前，剩余资产约0.75亿，因剩余资产以车位和滞销物业为主，按40%的去化预计回款0.3亿元。资金缺口1.5亿，计划是由郴州弘景房地产开发有限公司出面向政府借款1.5亿用于保交楼。同时，正在协调申报省住建厅纾困资金。
图源：人民网领导留言板
另一位业主表示，在全国保交楼的政策和大形势下，虽有专班协调，但是关键的资金问题一直没有落实，开发商抽逃资金的行为也没有受到追责。目前，二、三、四期迟迟不能复工，怎么保交楼和保稳定？谁能告诉我们二期主体和四期4栋、6栋主体最迟什么时间能复工？总不能一日拖一日，一月拖一月，再拖就是明年春节后了。
金科郡已停工近一年 图源：业主
实际上，自从7月底“保交楼”首次写入政治局会议文件，引导多个市场主体参与出险房企风险处置和纾困成为地方政府的属地责任，更是下半年维稳房地产工作的核心。8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款，9月底监管指示对房地产新增6000亿贷款。但是，具体到金科郡等项目，如剩余货值较低，在筹措“保交付”资金方面仍存在较大困难，并不如预期。
据经济观察报报道，有关部门将对各城市上报的纾困项目清单进行层层筛选，包括项目账上现金、在途资金、剩余货值、项目未来现金流入情况以及未完成工程施工进展、开发贷、商票额度等。如果纾困基金的操盘手对于项目风控要求很严，要求可盘活资产必须能覆盖债务，资金才愿意进场的话，也仅有少数项目才能满足条件。
克而瑞研究机构在《多主体纾困房企参与模式探究》一文中指出，部分地方政府倾向选择净资产较高的部分项目作示范，给予增量资金用于后续复建交房，给予购房者信心。对于市场上存在的大量资不抵债的项目，只有依靠破产重整和财政补贴的方式才能帮助其顺利复工交房，倘若落实，原本紧缩的地方财政将进一步承压。
保交楼、化解房企风险的难度，往往超出了人们的想象。
面对业主们对于筹措复工复产资金的问询，郴州市住房和城乡建设局于11月4日通过人民网领导留言板表示，下一步将压实企业主体责任，多渠道筹集资金推进项目复工复产。包括协调通过资产置换被法院冻结资金；协调商业银行推进用项目资产抵押贷款；以及持续跟进北湖区公安机关对金科郡项目预售资金去向的调查和追缴。
图源：人民网领导留言板
金科如何走出困境？
今年以来，金科股份持续传出商票逾期、员工理财无法兑付、项目停工的负面舆情，房企面临的巨大资金压力暴露无遗。
10月28日，金科股份发布2022年第三季度报告显示，截至9月30日，公司有息负债659.99亿。截至三季度公司账上货币资金为166.1亿元，同比减少42.55%，主要因销售及回款减少，且经营开支、债务偿还等持续支出。
图源：金科股份
货币现金对有息负债平均覆盖率仅25.16%，低于30%，这是一个值得关注的危险区间。
此外，据票交所数据显示，截至9月30日，金科股份的票据承兑逾期余额18.95亿元，累计逾期发生额23.93亿元。这意味着金科对建筑工程企业、建筑材料供应商、装修材料供应商等上游企业存在高规模的“产业链负债”，一方面拖累上游企业，另一方面，也对金科旗下项目复工复产产生一定的负面影响。
另据金科股份10月29日披露，自2022年8月1日至本公告披露日，金科股份及公司控股子公司收到的新增诉讼、仲裁案件金额合计84.55亿元，案件涉及建设工程施工合同纠纷、商品房销售合同纠纷、合资合作合同纠纷、劳动争议等类型。
金科股份如何自救？据金科股披露，公司为刺激销售回款，采取促销及专项去库存等措施。根据中指研究院披露的数据显示，今年前三季度，金科股份销售额为576亿元，同比下滑60.9%。
降价促销带来的后果就是金科的毛利率从去年三季度的19.52%下滑至今年的6.04%，毛利率大幅下滑导致金科股份归母净利润出现亏损。据三季报显示，公司实现归母净利润-42.83亿元，上年同期为45.3亿元，未能维持盈利。
另一方面，金科还通过债务延期，以时间换空间完成自救。三季报披露，金科股份完成了包含公司债券 "19金科03" 在内的多个公司债券、中期票据等展期工作。
此外，还包括申请各类纾困政策及专项贷款支持，前三季度，金科股份累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元。
然而，由于融资渠道未能进一步打开，销售额大幅下降，金科股份尽管努力去库存、进行债务展期以及申请纾困贷款，对于巨大的资金缺口而言，仍是杯水车薪。
11月1日，金科股份公告称，因宏观经济环境、行业环境及融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张，未能按期足额兑付2020年度第一期中期票据20金科地产MTN001应付本息。金科股份表示，做出这一艰难决定，是为了缓解公司目前面临的流动性受限局面，更好推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作，稳定公司经营大盘，促进公司逐步实现良性循环，最大程度保障客户、员工、债权人、合作方等利益相关方的权益。
官宣违约之后，11月3日，金科股份在官微公布一份保交付成绩单。1-10月金科股份完成交付199个批次，住宅交楼超6万户，交付面积约1019万平方米，分布在全国60多个城市。
然而，仍有不少项目被投诉“复工困难”，除了郴州金科郡外，大连金科集美郡、济南金科东方博翠、合肥金科集美天辰、安阳金科澜境等多个项目被爆出预售资金被抽调以及项目停工。
“保交付”已经成为金科等出险房企最大的挑战，由于楼市下行趋势不减、消费复苏乏力、民营房企融资困难，仅依靠房企自身销售回款，难以支撑停工项目的复工和如期交付。
值得关注的是，11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）。
政策明确支持民营企业健康发展，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
此前，10月27日人民银行副行长潘功胜对中债增公司调研并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。
市场和购房者则期待，密集支持民营房企融资政策能成为“保交付”难题的破局之道，向市场注入信心，推动房企实现经营正循环，从而压实主体自救责任，促使金科郡等停工项目真正实现复工复产。
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