01、前言
今年楼市的金九银十，又黄了。
尽管楼市已经放松了那么多的调控政策，但楼市还是没能救起来。
我还是觉得现在楼市老是救不起来，问题还是出在了大家的收入上了。
过去哪怕是2011年之后那次房价回调，当时全国房价从2011年到2015年，整体依旧都是横盘阴跌的，但是在那五年里面，大家的收入多少还是增加着的。
这波楼市调整到现在，大部分人的收入都没有什么增加，在这种收入不增加的情况下，房价又那么高，光靠降低首付，降低房贷利率，自然是取不到太大的效果。
就像2015年之前，全国二线城市的房价收入比，一般就是5到7年，现在全国二线城市，房价收入比普遍都在15年以上。
这种，就是很明显的差距了。
其实二手房指导价对于楼市来说，也不一定全是利空。
二手房指导价在房价上涨的时候，的确是可以抑制房价，产生一个引导作用，标的物的作用；
但是反过来说，当房价跌的厉害的时候，二手房指导价又可以产生一个提高房价的作用，那个时候，二手房指导价就成了稳定房价的手段了。
就像现在深圳房东的变化一样，二手房指导价刚出来的时候，房东心态并不会参考才会二手房指导价往外卖房。
二手房指导价出台一年以后，房东心态是，能以二手房指导价把房子卖出去，也算是不错了。
二手房指导价出台二年以后，房东心态是，我都把房价降的比二手房指导价还要低了，还要怎么样。
02、杭州楼市自从降温之后，购房者就变得理智了
杭州楼市自从降温之后，楼市的那些购房者就变得理智了，对于房价也没有过去的那种迷信了，不再相信房价会永远涨了。
购房者一冷静下来，杭州房东的日子就不好过了。
在过去的10月份里面，杭州的二手房成交量才只有3733套，环比9月又下降了9.33%，对比今年杭州楼市成交量较高的6月份，已经是腰斩了。
杭州楼市今年为了帮助那些杭州二手房卖出去，还采取了差别性的放松限购。但是杭州购房者也比较聪明，知道二手房房价太虚高，除了一些心理素质不太好的人当时被吓的高位接盘了，其他的人都没有太大的动作。
现在杭州楼市的老城区房价也在不断地下跌，像是之前建国路上的四大公园，当时房价普遍在4.3万到4.5万之间，现在房价已经降到了3.7万，并且还在继续下跌。
总的来说，杭州房价在2011年到2015年的时候房价连续下跌了接近5年，这次杭州房价下跌时间估计也不会短了。
在我看来，目前的楼市，居民也承受不起再来一次杠杆转移了。
棚改拆迁的本质，是给拆迁户发钱，让拆迁户买房。
但同时的，看到房价上涨以后，那些普通居民也去买房了，结果给拆迁户发的钱，本质上还是由后面那些购房者承担了。
举个很典型的例子，你家现在有200万存款，然后你去买了一个600万的房子，首付买了，这个时候你是得到了一套房，但是你也负债了400万，而你买房的600万，一部分成了拆迁户的钱，一部分成了开发商的钱，一部分成了地方上的钱，他们有了这些钱以后，他们的自身的杠杆就降低了。
而你的负债，是不是就起来了。房价越高，后面接盘的人所需要承受的杠杆就要越高。
如果说，收入能快速的上涨，那么这个杠杆的问题到不大，但是如果说收入无法快速上涨的话，那么这个杠杆的问题就很大了。
很多人说，房价上涨，可以抵消负债，但那是建立在收入多少也要跟着一起上涨的情况下。
如果说，收入不涨或者说收入还不起房贷的时候，这个游戏就玩不下去了。当年的日本房价泡沫，就是因为房价涨的太高了，收入跟不上房价涨幅，然后这个游戏就歇菜了。
大家可以看，今年一直的主旋律，都没提让居民加杠杆这个话，对居民的要求的稳杠杆，就是因为上面测算过，居民加不起了。
03、为什么要提前还贷
如果说，房子不具备投资属性，光只有一个居住属性的话，就算绑定了教育资源等等的，国内房价至少也要跌个一半以上。
道理很简单，现在那么多人买房投资，主要是看重房价能一直上涨，从房价上涨的过程中实现获利。
而如果说，房价不涨了，都不说下跌，只是不涨的话，那还有多少人会去买房？
就像上海的一套1000万的房子，一年房租也就是12万左右，就算现在银行大额存单利率再低，也有3%了，算下来一年就是30万。
如果说房价不涨，都不用房地产税，还有多少人会去投资房产。
如果房子只有居住属性，还要有人去买，那只有说是房价跌一半，北京1000万的房子成了500万，一年房租12万，回报率2.4%，比大额存单少一些，但也算是勉强有个念想。
深圳就是一个典型的例子，深圳是全国商品房稀少的城市，如果以供需关系来看的话，深圳房价怎么会连跌了一年半？
就类似于大家为什么要提前还贷，说到底，还是大家的预期太差了。
很多人的房贷利率是5%以上，如果说是去年的房贷利率，那有可能还在6%以上。
而当下不管是什么投资项目，想要收益率超过房贷，几乎是很难的一件事。
大家觉得手上的钱放在身上不断的贬值，那边银行还在收着那么高的贷款利息，自己辛辛苦苦的打工，结果就等于是替银行打工。
当房价上涨的时候，贷款买房等于是借银行的钱来帮自己赚钱，但是当房价下跌的时候，贷款买房就是给银行打工了。
其实，我觉得大家可以选择提前还房贷，我认为这个行为是比较理智的。
因为大家想一个问题，银行的房贷利率是锁死的，也就是你现在的房贷利率是6%，那么你以后的房贷利率就一直都是6%，尤其是那些有加点的人，那些加点是哪怕降薪，也不会减少的。
想想未来30年，GDP的增速会降到什么程度。当GDP增速都降低的时候，房贷利率会降到什么程度，而别人的房贷利率都那么低，就你是6%，成了典型的高位接盘侠。
除了这些以外，还有一个因素，就是大家对自己收入的预期，普遍的下降了。
按照当下的房价，还有生活成本来看，国内那些从小地方离开，去大城市奋斗的人，大部分以后想要尽孝，都很难。
首先是房价问题，大城市房价比小城市房价高那么多，帮助一个年轻人在大城市买房，有可能就已经把家里的钱全部都榨干了，甚至有可能这个年轻人房贷都还要父母帮忙还。
这个时候，一套房就都这么吃力了，指望这个年轻人把父母接到城市里面，再给父母在小区里面买套房一起生活，给父母养老难度很高。
接着是生活成本的问题。房子买不起，那就租房，但是租房也有个问题，很多房东看到租房的人是个70岁、80岁的老人都不会租的。
对房东来说，赚你这点租金，万一老人在房子里面摔跤了，出了什么意外，房东赚那么点租金都不够赔的，就算遇到好说话的房东把房子租了，老人在城里面的开支怎么办。
要知道，城里面一出门，都是钱。
在我看来，现在那些愿意把里面钱都掏干帮孩子在大城市买房的家长，真是燃烧自己，让孩子踩着自己，爬到大城市去。
04、总结
很多人在问，未来刚需的数量是会变多变少？
如果房价一直上涨，那么楼市里面的购房者，将会一直增加下去，直到把社会上所有的钱吸光，没有接盘侠以后，自然的下落。
等到后面接盘侠又养起来以后，接着再来一次循环。
只是说，国内不能接受自然的下落，所以每次发现房价要把社会上的钱都吸完，就要开始自由落体的时候，各种调控就来了，让房地产给社会上留点韭菜，别一次都割光了。
因为当房价永远上涨的时候，房子就成了一个投资品，而且还是完成了投资界不可能的三角的投资品，也就是同时有高收益率、流动性、低风险，三大属性。
当房子成了这种神话的时候，大家只要有钱，就会去买房，什么都可以成为要买房的理由，给还没出生的孩子买房，给未来的自己买退休房等等的。
所以只要房价上涨，刚需一下子就变多了。
但反过来说，当房价不涨的时候，房子的投资属性就会削弱，这个时候房子的收益率降低、流动性差、风险高，刚需就跑的没影了。