最近，和几个地产圈的朋友一起聚了聚，当大家围坐在一桌时，讨论最多的话题就是房子。其中，一个从事房产中介服务的朋友告诉笔者，在刚刚过去的4月份仅仅成交了两单，忙活了一个月，结果却不尽如人意。此外，他还告诉笔者，有炒房客以低于周边楼盘4000元的价格转手卖房，结果挂牌一个月，房子仍旧无人问津。其实，这只是目前房地产市场的一个缩影而已，经历了三年多的严厉调控，再加上此次突发事件的影响，楼市已经迎来明显转变。
目前国家统计局4月份的房价数据还没出炉，但根据最新一次公布的3月份70城房价数据变动情况来看，新房和二手房分别有38个、32个城市出现上涨，环比分别增加了17个、14个。不过，同时应该注意到一个现象，虽然房价上涨城市的数量增加，但房价涨幅却呈现持续收窄的走势。就拿新房来看，一线城市同比上涨了3.3%，但房价涨幅却比上月回落了0.2%。二线城市同比上涨了5.8%，涨幅回落了0.4%，这已经是连续11个月回落。三线城市同比上涨了5.3%，涨幅回落了0.6%，这是连续12个月持平或回落。
通过房价数据的变化情况来看，我们可以得出一个清晰的结论，房地产高歌猛进的阶段渐行渐远了，如今房价水平越来越平稳。其实，除了房价水平继续企稳以外，房地产市场还出现了明显的分化现象。一是一二线大城市被大家长期继续看好，而诸如鹤岗、玉门、石嘴山等收缩型城市，却出现了所谓“白菜价”一般的房子。二是，对于同一个城市来说，有的楼盘仍十分热销，但有的楼盘却门可罗雀。在笔者看来，受城镇化红利、人口流入、政策调控等一系列因素的影响，未来10年，楼市大概率依然会呈现分化特征。
由此可见，在这样的楼市行情下，闭眼买房已经越来越不现实了，否则很可能一不小心就成了高位接盘侠，而且靠买房赚大钱、赚快钱的阶段也开始渐行渐远了，因为一旦房价不涨不跌，考虑到折旧成本和资金成本等因素，持有过多房产基本就等同于亏本。说得通俗一点，并不是所有的房子都能轻松转手变现，也不是所有的房子都能实现资产的保值增值。内行认为，未来10年，房子越靠近这3处，升值空间就越大，算得上是实打实的黄金地段了。
第一、靠近地铁站
截至2019年底，中国内地已开通地铁的城市共有40个，几乎涵盖了所有一二线大城市和部分三线城市。此外，还有很多三四线城市已开始进行地铁规划。显然，随着经济社会的快速发展，中国已经进入到地铁时代，所以这些年靠近地铁站的楼盘一直都受到市场的追捧。一是，与公交等交通工具相比，地铁除了准时率较高，行驶最高时速基本在80公里到120公里之间，可以大大节省出行时间。同时，与私家车、出租车等相比，也避免了城市交通拥堵的情况。二是，正所谓“地铁一响，黄金万两”，一条地铁的开通，可以带动地铁沿线片区的发展，同时带动地铁站口附近楼盘的升值。
但是，对于购房者来说，购买地铁盘也不能太盲目，换句话说，并不是所有的地铁盘都值得入手。一般来说，楼盘和地铁站的距离保持在200米-500米内，步行5-10分钟最适宜，距离太近，易受噪音影响，居住体验反而不佳，距离太远，就失去了买地铁房的意义。在这里，笔者还要提醒一句，在购买新房时，很多地铁还在规划当中，而开发商往往都将楼盘宣称为地铁房，这时候购房者就要谨慎一些了，根据以往的经验来看，很多地铁站最后被取消，而购房者也只能无奈接受。
第二、靠近学校
长期以来，针对学区房这种产品形态，一直都存在着不少的争议和讨论，因为大家都想给孩子寻找一个良好的学习环境，但无奈学区房价格太昂贵。地产圈的一个朋友曾经告诉笔者，学习环境固然十分重要，但是学习结果如何关键还是看学生自己，金子在哪里都会发光。道理大家都懂，但真正面临选择时，往往很难做到云淡风轻。等到这位朋友的孩子上小学的时候，夫妻两个人就卖了原来的普通学区房，置换了一套更好的学区房。
最近，学区房又成为了讨论的热点。据报道，北京西城区出台入学新政，首次提出“多校划片”等入学政策，对此业内不少人认为此举将为学区房降温，而且学区房的价值可能也会缩水。
不过，在笔者看来，从长远看，学区房依然是大家追捧的产品形态。因为优质学区房本身就是一种稀缺的教育资源，尤其是当80后和90后成为了家长，他们更愿意在孩子身上加大教育投入，尤其是选择一个好学校。此外，目前我国城镇化水平到了60%左右，未来10年预计将达到70%，也就是说仍有2亿多人进城，进城后面临的首要问题就是住房，很大程度上就包括了对学区房的需求。就目前来看，学区房的价格一般要高出普通住房15%左右，未来大概率仍会领跑房价水平。
第三、靠近休闲公园
根据央行最新报告显示，中国城镇居民家庭户均拥有1.5套住房，同时国家统计局数据也显示，目前我国城镇人均住房面积40平方米，这两组数据透露了同一个信息，那就是住房总量已经够，甚至过剩。对此，潘石屹曾经表示，房地产的刚需时代已经过去了。在笔者看来，从住房不足到住房充足的过渡，未来10年，改善需求将会成为房地产的主流需求，也就是说，购房者关注的重点不仅仅是房子的质量要过硬一些，也不仅仅是户型面积要更大一些，同时也对身心方面的舒适度提出了更高的要求。
众所周知，随着社会节奏的不断加快，尤其是大城市里越来越喧嚣，越来越多的人开始追求生活舒适度，所以在买房时，更加关注健康、绿色和舒适。就目前来看，在偌大的城市里，能够满足这个需求的可能只有靠近公园买房了，这也是过去这些年“山景房”、“湖景房”等公园地产不断出现的原因之一。想象一下，傍晚下班后，和家人在公园散散步，吹吹风，在喧嚣的城市里是一种何等的享受。更何况，在寸土寸金的大城市里，休闲公园本身就是重要的稀缺资源，本身就是一笔巨大的财富。因此，如果靠近公园买房，未来升值空间或许不可限量。
最后总结一下，在经历了三年多的严格调控以后，尤其是“房住不炒”已经成为了长期定位，这预示房地产高歌猛进的阶段即将渐行渐远。在这样的房地产行情下，闭眼买房，稳赚不赔等买房经验慢慢就不适用了，而衡量房子抗跌性的唯一标准可能就是地段了。其实，对这个问题，李嘉诚很早就明确表示：决定房地产价值的因素，第一是地段、第二还是地段，第三还是地段。
过去10年，楼市的发展已经证明了这句话的正确性，凡是多买房、早买房的都已经赚得盆满钵满。不过，内行认为，随着房地产市场告别普涨阶段，房价回归平稳，未来10年，这句话仍然不会过时。随着经济社会的发展，地铁站、学校、公园都是实打实的黄金地段，也顺应了未来购房者的住房需求，所以越靠近这3个地段，房子的升值空间可能就越大，不管是出租还是转手都不成问题。