“房东的房子突然要卖了，就给我几天时间搬家、找房子。”
“房东突然要求涨租金，要么只能被迫接受，要么就准备搬家。”
相信在上海租房的人，或许也遭遇过以上的经历。据不完全统计，上海有近千万的租房人群，在这样的特大城市里难免会出现“群租”、“随意涨租”等现象，随即导致的房东、租客、中介、邻里等社会群体矛盾也是络绎不绝。
为了稳定租赁市场，11月2日，上海人大官方微信号发布了《上海市住房租赁条例（草案）》公开征求意见，草案共7章65条。
在规范租赁行为上，明确“禁止群租”， 出租人、承租人应当遵守的行为规范。同时意见提出要加强市场主体管理，加大对个人“二房东”监管力度。本次征求意见稿时间为2022年11月2日至11月16日。
新的条例不仅对房屋出租的细则提出了更高的要求，还明确了租赁双方权利义务关系。网易房产将挑选出部分重点内容进行解读。
出租房屋要求：禁止群租
图源《上海市住房租赁条例（草案）》截图
解读：本项规定对房屋部分功能性空间提出了要求， 明确厨房、卫生间、阳台、贮藏室等非居住空间不得用于出租。
在上海，有很多年轻人无力承担高房租，只能退而求其次选择合租、群租等方式，与尽量多的室友分摊高昂的房租，住在狭小的隔断间里。而部分房东为了提升房间的功能性，获得更多的利益，会违规将阳台或储物空间打造成独立卫生间，甚至将厨房当作卧室使用。不仅会有安全隐患，还会改变房屋结构，尤其是在疫情期间，居住体验相当不理想。
此外，每个房间的居住人数和人均居住面积需要符合本市相关规定。上海目前沿用的规则是2014年出台的《上海市居住房屋租赁管理办法》，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，人均居住面积不得低于5平方米。
出租人：需对房屋安全负责、不能为所欲为
图源《上海市住房租赁条例（草案）》截图
解读：规定提出，出租人应负责屋内设备的安全，与承租人约定进行安全检查。在上海市区，有大量房屋的房龄超过30年，很多设备自然也年久失修，随之而来的是用电、用气和用水的安全隐患提升。此前新闻也报道了多起类似的纠纷，房东作为房屋所有权人，负有对房屋的管理义务，保障房屋的使用安全。
另外，条例还规定了出租人不得采取停水、停电等方式强迫承租人变更、解除合同，提前收回房屋。
图源《上海市住房租赁条例（草案）》截图
对于房东随意涨租的行为，条例第47条规定，对于住房租金显著上涨或可能显著上涨，有关部门可依法采取干预，出租人需要依法配合，可见未来房东不能再随心所欲地涨房租了。
承租人：不得擅改结构，增加同住人需征得同意
图源《上海市住房租赁条例（草案）》截图
解读：由于上海租赁人口流动性较强，在此期间，亲朋好友投靠、转租等情况也是时常发生，作为承租人也必须遵守相关条例，不得在未经房东许可的情况下，改动房屋结构，随意增加共同居住人口。
《合同法》第223条对此规定，如果出租人不同意或不知情的情况下，承租人擅自改变房屋结构，出租人可以要求承租人赔偿损失。并且租赁合同中若明确约定了该行为可以单方解除合同的情况下，房东有权收回房屋。
另外，为了保障出租人、承租人的合法权益，条例还鼓励双方投保租赁住房财产保险、人身意外保险。近年来，多家保险公司为出租屋相关方推出保险，网易房产从部分保险公司获悉，一年仅需数百元的保险费，最多可获得百万元的保额。
住房租赁经营：加大二房东和企业监管力度
除了约束租房人和承租人的相关规则，本次条例草案还对从事住房租赁的个人和企业提出了要求。
这其中，就包括加大对二房东的监管力度，对个人出租房屋达到一定数量的房东，应依法办理市场主体登记。
图源《上海市住房租赁条例（草案）》截图
解读：说白了就是个人出租多套住房也需要工商注册登记。这在全国并非首次，《北京市住房租赁条例》在今年9月1日就开始施行相关条例。
近些年，“二房东”卷款跑路、骗取房租等现象引起社会广泛关注。对此，《北京市住房租赁条例》规定个人转租住房超过规定数量的，应当依法申请办理市场主体登记，并明确法律责任;同时，为避免形成“资金池”，规定押金托管和租金监管措施，并设定相应处罚。
除了小业主经营，条例主要用于规范住房租赁经营的企业，包括广大的中介机构、租赁公寓等单位。
图源《上海市住房租赁条例（草案）》截图
解读：值得一提的是，管理部门对资金监管方面提出更严格的要求，租赁平台需要开通资金监管专用账户。目前，上海有关部门对于新建商品房预售资金会进行监管，而租赁房源此前不在监管范围内，毕竟，长租公寓曾经也出现过“爆雷的情况”。
具体实施细则就是租赁企业一次性收取超过三个月的部分、押金超过一个月租金的部分，应当存入租赁监管专用账户。这对于租房人群来说，也是一种保障。
保障性住房：加快供应，租金不得高于备案价
本次条例除了加强对责任主体的监管，还透露出一个重要信号：加快发展保障性租赁住房的供应。
图源《上海市住房租赁条例（草案）》截图
解读：规则提出，未来会在五大新城的人口导入区域、高校及产业区附近加大保障性租赁住房供应。
针对房源，保障房将以小户型为主，实行全装修，配备必要的基本生活设施。
图源《上海市住房租赁条例（草案）》截图
解读：本条例最大的看点是，保障性租赁住房租金不得高于备案的租赁价格，收取的押金不得超过一个月租金，承租人租赁期不得少于一年。对于资金压力较大的租房人，可提取公积金用于租金。
对于租客来说，来上海打拼已经很不容易，还要为房东随意涨价，提前收房等不确定因素而忧心忡忡，官方渠道的保障性租赁住房能很好满足特定群体需求，例如刚毕业的大学生、初来上海就业人群以及处于过渡期的人群等。
根据《上海市住房发展“十四五”规划》的意见，在2021年至2025年期间，将新增供应租赁住房超42万套（间、宿舍床位）。从《2022上海民生访谈》节目中获悉，截至6月底，全市已完成建设筹措12.4万套（间），占全年目标任务的71%，今年争取完成建设筹措保障性租赁住房18万套（间）。
前滩保障性住房公寓，易眼看房实拍
针对本次出台的《上海市住房租赁条例（草案）》，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，条例明确了住房租赁体系的概念，尤其是增加了“ 经营服务规范 ”，“租赁关系稳定”两条内容，这比传统的“多主体供给、多渠道保障”的提法进了一层。
其次，强化了机构风控能力的审查，此次政策明确，住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员、管理制度和风险防控能力。
政策还明确提及了 " 新城 " 的概念，后续这五大新城在住房租赁的规划、房源筹集、租赁市场的培育等方面确实需要发力。
中原地产市场分析师卢文曦向网易房产表示，该条例出台有利于规范上海租赁市场，从市场化的角度出发，它涉及到了租赁市场的各个维度。此前大家更关注的是市场化层面，这也是租房过程中矛盾较为突出的，尤其像二房东这种情况。而现在租赁市场参与者更多，比如说长租公寓，保障性住房也是将来比较重要的细分市场。
所以说这个条例管控的面是比较广的，相当于行业的操作规范标准，未来在执行过程中，有这样一个交易规范在，对于租赁双方合法权益的保障都是有法可依的。相信政策未来在推行过程中，各方都会有一个逐步适应的过程，那么市场未来也会慢慢规范起来。
目前该草案仍处于公示阶段，在不久后或正式出台。各位市民可以在官方渠道发表意见和反馈。