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龚某、王某春名下有商品房一套，2015年1月1日，龚某、王某春与柯某雄签订《房屋租赁合同》，合同中约定由柯某雄承租涉案房屋，一次性收取柯某雄2015年1月1日至2035年1月1日的全部租金96万元。2015年6月5日，龚某与王某萍签订《二手房买卖合同》，龚某将涉案房屋卖给了王某萍，于2017年9月4日过户至王某萍名下。王某萍要求柯某雄限期一个月内搬出此套房子。后柯某雄将龚某、王某春、王某萍三人起诉至法院，要求继续履行《房屋租赁合同》。
案件解析
首先，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条法律条文系“买卖不破租赁”原则的体现，其立法本意为维护市场上平等主体之间的交易秩序，并以此保障承租人的权利。其次，本案也不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条所列举的“买卖不破租赁”的例外情形（一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的）。
根据上述分析可知，虽然涉案房屋在租赁期间发生所有权变动，但王某萍仍应受《房屋租赁合同》的约束，柯某雄作为承租人有权请求房屋受让人王某萍继续履行原租赁合同。
律师建议
在房屋买卖过程中，时常出现买受人已出资购买房屋并获得所有权，但买受前原房主已经将房屋出租给他人，且租期时间较长，导致难以实际使用房屋的问题。因为“买卖不破租赁”的原则，致使自身遭受损失。那么在司法实践中，买受人可以通过哪些行为避免出现上述情况或者如何挽回自身损失：
1、实地了解房屋的真实情况。
在房屋买卖过程中，买受人可以采取实地勘察，邻居走访等方式，了解房屋现今是否有人居住，居住者的身份等等情况。根据我国法律法规及相关司法解释的规定可知，“买卖不破租赁”原则要件有：（一）存在合法有效的租赁合同；（二）租赁物已经交付承租人使用；（三）出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。因此，若承租人未实际占有使用，便无法使用该原则。
2、在不动产登记中心查询房产的相关信息。
购买房屋不仅仅会遇到有租客的情况，该房屋也有可能存在设立抵押、居住权、预告登记等等情况。提前查询不动产相关信息有利于减少出现房产纠纷的风险。
3、利用买卖合同规避风险
签订房屋买卖合同是购买房屋过程中不可或缺的一环，在签订房屋买卖合同时买受人应当更为注意出卖人的告知义务、买受人注意义务、违约责任等条款，保护自身权利，避免权利瑕疵，将隐患扼杀在摇篮里。
4、审查租赁合同。
俗话说的好：“害人之心不可有，防人之心不可无”。购买房屋后发现该房屋内有租户，应仔细查看租赁合同，根据合同签订时间、房屋租金、租期等等，判断该租赁合同的效力，再决定应当采取的救济方式。
5、与承租人协商，解除合同或收缴租金。
自房屋过户之日起，房屋的所有权即归购买人所有，若房屋在之前已出租，按照买卖不破租赁的原则,买受人依法取得了收取案涉房屋租金的权利,承租方依法应向新房主支付房屋租金。若租金已经缴纳给原房东，可以要求原房东，将房屋过户后的租金返还新房东。若承租人同意解除租赁合同，无疑是最好的情况。
对于买受人而言，不论有多少的救济途径对自身而言均是负担。因此，在购买房屋前充分了解房屋情况，再购买，会事半功倍。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）租用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
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本文编辑：柏如飞 备注：本文素材来源于网络
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