北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
夫妻今年收入能到100万左右，但这是第一年大幅增加，所以有小人乍富的感觉。我们都是北京人，两边老人都有房，我们名下也有，只不过都是东三环老破小。现在我的想法是卖掉这套老破小，在望京换一个大些的商品房，尽量多贷款。老公的想法保守，因为我们在新兴行业，不确定未来的产业发展，所以想先买理财，看两年再说买房。我想问的是您对北京房价的未来怎么看，现在是不是买房的时机？另外如果是600万首付，能在望京买到什么宜居的房子？
A：
1.今年这种经济环境能大幅增加收入，核酸还是新能源啊？核酸类的估计很难持久，新能源电池类的肯定是趋势。
如果换做是我的话会买房，且不谈什么投资升值，但从房子居住角度也应该换，要不然挣这么高的收入也闹心。我也经历过这个阶段，第一套房买的是个很小的一居。结果第二年收入大幅增加，一年就挣出大房子首付了。然后就闹心呗，收入高却住小房子，别扭，又不是买不起？
当时我父母就劝我别买，说第二年万一挣不到高薪了怎么办，拿什么还贷款？我也有过这犹豫，确实万一楼市崩盘就全完蛋。但还是闹心，所以干脆买了，就赌自己还年轻，就算行业不景气了也能找到高薪岗位。现在看来赌对了，买了也就买了，不买的话得一直闹心。当然这是我的克制力弱，这看你们的判断和心态吧。
2.600首付，理论上能买1200万以上甚至1400万的二手房，新房能到1500万，看自己能承担多高的月供了。最好控制月供风险，这年头儿谁也说不好趋势。
望京千万以上就能买到很不错的了。比如望京东的橄榄城，现在两居在1200左右。北边儿的新航线，再高点儿能买到三居了，这里是陈分的学区，学校好也没什么溢价。
3.这还是先根据自己的月供意愿定个总价预算吧，要不我也不知道说什么。当然最基础的是先定下来是否买房，我的观点仅供参考而已。
二
Q:
我在海淀魏公村附近体制大院内工作，预算首付700w以内+300w贷款，目标八九十平两居，要求是近地铁15年以内次新房（老式塔楼不考虑），可接受的区域在海淀北五环和西四环以内，西城也ok，学区中等就可接受。目前看的板块小区如下：
1.紫竹院附近的人济山庄、魏公村回迁房魏公佳苑
2.西四环八里庄板块的定慧福里南区和水云居等
3.六道口的中铁翰庭以及学院路的清风华景园、八家嘉园（二类经济适用房？）
4.西城广外的丽水莲花、远见名苑等
麻烦您给分析下这几板块，首套房要保值增值。另外因为单位有临时住处，并不着急出手，时间尺度上可以考虑1-3年，出手时机能否给下建议。
A：
1.1-3年，短了点儿吧？买房的税费成本就是4%起，而北京房子的平均租金收益率是1.5%，学区房1%。也就是说，三四年的房租才赶上税费，考虑好吧，别太折腾，炒房的年代过去了。
另外还有一点，如果是确定就短期持有，那这首贷资格可考虑好，一个家庭就一次机会，用完了就没了。二贷资格最多187万，远远没有首贷的效用大。
2.另外如果炒学区房的话，一两年还好说，明后年都是入学高峰期，正是溢价高的时候。三年说不好，2025年之后就是确定性的低谷期了。上网搜搜历年京籍出生数据吧，算好周期。
考虑好，高峰期的时候良莠不齐，是个学区内的房子就有溢价，甚至普通学区的因为总价低，溢价率能超过优质学区。而如果到了低谷期，那才知道谁在裸泳，一般只有优质学区的才有更大的支撑。总之考虑好再去炒，炒房有风险。
3.如果是我就买学院路的了，溢价相对低，居住的性价比也就相对高。如果海淀真的均衡学区资源，比如校额到校什么的，或许对学院路能有利好，反正怎么也不吃亏。常规建议是买商品房，品质越高的越保值稳妥。真要想炒回迁房也行，短期内有可能因为房龄新受追捧。仅供参考。
三
Q:
我最近正在看房阶段，主要集中在两个地方，老北苑和大望路。我在老北苑这边生活了蛮久，觉得这里距离奥森较近，生活便利程度也还行，五号线到市里也很快。但是公司马上要搬迁到丽泽，综合考虑我对象的工作地点后，我们看了大望路那边，感觉也还行。现在陷入了纠结中，东边好像更繁华，生活更便利；但是老北苑感觉相对更安静一些，空气貌似也更好一点。
我们目前考虑到房子未来升值的问题，担心东边会不会不如北边稳定？而且现在大望路周边的房价要高于老北苑，我们有没有可能是在顶点买入了呢？我们是从北苑开始顺时针往南看了酒仙桥、大望路、十里河，发现东边目前的价格都不低，可是同事都说北边上风上水，为什么东边的价格会高于北边呢？
A：
1.按说是北部更稳定，但老北苑弱点儿，包括媒体村，没周边板块支撑大。看小区吧，筑华年什么商品房的还行，比例不是太高。
2.顶点买入，我没觉得。反正现在还是全国救市期间，北京是唯一一个没有鼓励政策的，这也没跌还略涨了点儿。这种时期如果让北京跌了，那其他城市就更没信心了。所以至少是不跌吧，涨不涨的看政策了。
3.为什么高，除了交通配套还有房子的品质呗，再加上年轻人多，愿意跑东边儿扎堆儿去。上风上水是指的整体，具体情况也得看地段儿配套和产品。新北苑这些年升值就快，远远超过老北苑，更北边儿，哪儿说理去啊。
这就跟都说北京挣钱容易似的，但其实收入低的也有的是，不是所有的区域和行业都收入高。
4.探讨这些没什么意义，还是看具体的小区吧。仅供参考。
四
Q:
我们是有好几套房，但没一个好的宜居的。老公是二环里人，就一间十平米直管平房在婆婆名下，拆迁无望。我是大兴人，很多年前拆迁给的三套小产权，面积都很小，现在一套父母自住两套出租，租金合计4000，很低。我们是前年买的广外老破小学区房，50平小两居，目前婆婆来帮忙接孩子，实在不够住了。
所以我们想看怎么换一下房子，但收入不高，老公是体制内，税后1万出头，我是私立幼教，也差不多收入，但有可能不稳定。所以很是纠结，想的是换到丰台或石景山，但现在无积蓄，卖掉房子还完贷款能剩有300多首付。小产权不知道是否应该卖了一起置换，学区房卖掉是否从投资上划算？
A：
1.既然是幼教，那学区房的未来应该也有所感觉了吧？前些年北京的幼儿园报名都得是几天几宿的排队，这两年还有这盛况吗？去年是朝阳区就有100多家幼儿园招不满，今年我不知道，估计也差不多吧。现在的幼儿园就是两三年后的幼升小，那就看到时候学区房的供需关系吧。如果没有鼓励政策，大概率不是什么利好。
所以要是我就卖掉了，犯不上担风险。而且有一点，如果是牛校学区的话留着还好一些，优质资源的支撑力强，好东西永远稀缺。广外的谈不上太好学区，未必在学位宽松后还受追捧。
2.直管平房，拆不拆的做好换承租人的准备吧，一般得提前两年。这看自己的情况吧，反正也不能卖，只能等政策。
3.三套小产权，大兴的。确定不住就置换吧，但这我也猜不出是哪儿的，只能说一般来讲如果没有转正的可能，那就尽早换了完了。而且这也有退路，这种交易不受法律保护，将来不管是哪方反悔，都可以去法院申请交易无效，就看法院怎么判补偿了，大多数都是原房主合适。
4.再其他的没建议了，换到哪儿还是根据通勤先自己选吧，我一般只能从投资角度分析。仅供参考。
五
Q:
想出售手中九六年亚运村公房置换一套品质商品房。要求1、保值能与亚运村基本持平。2、品质能比老公房好。3、最好能有停车位。4、3居最理想2居也可。5、最好是板楼，预算900万，不超1仟万。
1、你能帮我推荐一些楼盘吗？2、我们看了澳林春天，嘉铭桐城，京师元，万科星园这些房子的楼龄也都不算新了，想问您一下，如果是2000年左右的置换有没有这个必要呢？3、望京的澳洲康都。4、朝青的华纺易城。5、百子湾到金都杭城。6、东坝的奥。园7、青塔的万科。
亚运村比较成熟，如果想置换的话，您能给一个思路吗？现在房子好的比较远，比如东坝青塔，但是又怕去了这种地方保值远不如亚运村。所以呢就想在亚奥、望京或朝青板块看看。想听听您的一个思路，毕竟这个置换是一家的大事儿，所以比较纠结还希望你能帮忙解答，我现在这个老公房居住挺好，有双地铁也有学校就是楼层是一层采光一般，然后房子九六年的，就想提升一下生活品质，而且觉得以后的房产分化，老房不占优，所以想加点钱置换一个从保值和居住都好些的商品房，也解决采光和停车的问题。
A：
1.我推荐不了，找房只能去中介，只有他们有房源。
2.房龄是一方面，还得看维护的怎么样呢。刘晓庆都60多了还显得年轻呢，我40多的时候就被小孩儿叫爷爷了，哪儿说理去啊？还是看具体的吧，这种理论上的概念意义不大。
3.思路，这还是先凭个人喜好吧，房子是用来住的。如果注重保值就首选望京的，但澳洲康都中等吧。然后是华纺，升值排前列。再之后奥园，维护得挺好，之前也略赢了。其他的看喜好吧，没标准。
4.东坝的奥园和常青藤什么的没落后，青塔有些高开低走的。亚运村没怎样，谈不上有多强，只能说不弱。具体到小区的话跑输大盘的也有的是，华纺的升值肯定是超过亚运村大部分小区了，这得看具体的产品。
5.这我好像说不出什么，宏观概念的我不懂，具体的房源我也没有，车位什么的还是问中介吧，我真不行。仅供参考。
六
Q:
目前两口子名下无房，公婆有一套大兴南北2居的房子在给我们住，我们现在考虑卖房置换，总价550万的房，孩子在西城有学位，幼儿园准备在大兴，想法是要么等孩子上学去西城，在西城租房，现在买的这套往外出租，以租养租，距离不想离两边父母太远。又考虑如果不去西城上学，现买的这套房上个普通的学校也可以。现在看了一套未来云城的新房，2025年交房，觉得后期有升值空间，价格现在也便宜，我们卖了现在住的房子以后加60多万就可以买一个98的小三居，但是交房比较晚，我得租两年房，未来云城后期发展怎么样。
A：
1.我对新房不熟，点评人家不合适。不过既然孩子在西城上学，这套买了也住不上的租出去，那就是纯投资了。可新房出租划算吗？相当于买辆高配的新车租出去跑滴滴，一般没这么干的。等几年后收回来的时候估计得大修了，本来郊区的租金就略低，收的那点儿钱未必抵的过装修的损耗。
2.觉得有升值空间，现在卖多少钱啊？周边二手房是3/4万吧，如果新房超过得不太多就还行吧。
后期发展，房产的价值一般由地段儿决定，至少是大部分。这地段儿好不好的只能自己评价。常规来说，好地段满足几个条件，交通便利，配套齐全，最好无铁道、河道、高速等天然阻隔，也就是要和周边板块产生联动，便于配套的共享与引进。另外最好有产业区或与产业区的交通方便。这对照一下吧，我不便多说。
3.当然，只要价格合适就行，一切都看卖多少钱。550+60=610万，98平单价6万，真觉得便宜就买呗。不过五环内的鸿坤礼域府二手房卖多少啊？新房到手再卖可就算二手的。仅供参考。
七
Q:
我们是非京籍，目前在安华西里有一套80多平的两居电梯房自住，小区是交通部自己管理，非常干净和安静，人员流动也少。附近有柳荫公园，青年湖公司，人定湖公园等，靠近中轴路和北三环，交通、购物都很方便，唯一的遗憾是户型采光不好。孩子去年已读大学，我们想购入一套宜居的小三居，去年看了家附近的国典华园，五环外北苑附近的天月园，媒体村等，但这几个小区都没有小三居，三居都在150平左右。今年又去看了望春园，澳林春天等小区，准备再去新北苑和嘉铭桐城看看。希望章哥根据我家情况帮忙分析一下：
1、我老公在东直门上班，晚上都很晚回来，所以离地铁近是首选；
2、采光好，户型好。
3、三居，110—140平之间，总价900-1500万。
4、房子抗跌。
5、在朝阳。
A：
1.这可太具体了，我真不是中介，没房源的，找房只能去中介店里。
2.另外这面积和预算的跨度也太大了，110-140，几乎是两个时代的产品。北京2006年之前的户型都偏大，1999年之前的更大，那会儿两居的标准就120，三居动辄超过150。后来是刚需越来越多，房价越来越贵才户型变小的。
3.如果注重保值就尽量在奥园板块吧，也就是澳林春天这一带。比如京师园的保值就不错，三居在140以下，教师楼的氛围也挺好，就是老点儿。其他就看澳林春天的吧，板楼户型好的保值都不错。媒体村保值好的都比较贵，先看看吧。老北苑保值好的不太多，筑华年算不错的，户型也合适，千万左右。这还是自己先找中介看吧，我找房不行，没房源。
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