昨天财政部公开发文，《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。这个引发深圳本地对房地产税先行试点落地的担忧/喜悦，还有不少粉丝把之前深圳出台的租金参考价政策一并联系起来，认为租金参考价就是为今天这个铺路的。
到底是不是？财政部的文件是不是指向房地产税？租金参考价是不是为了房地产税？
关于房地产税，我先前的文章已经足够的多，现在看来论点也不需要做大的改动。大家可以往前翻一下：《》、《》、《》、》。
过去的文章，主要结论简单总结如下两点：1）房地产税在理论上存在分歧，但在我们的实践中地权归属“不重要”，不影响它的开征。2）房地产是一个现实版的“狼来了”的故事，它离我们没有那么遥远。
以上两个看法是我在2017年以来一直坚持的判断，在许多人认为中国不可能开征房地产税的时候我也是如此坚持。并且一直提醒各位读者，按照房地产税的出台来做应对之策。
财政部的这个文件到底背景如何，我们不得而知，此时提出也非常意外。我们可以谈一些推测。
1）这个文件的确是指向房地产税的。
这一点我认为市场的担忧是有道理的。它的原文表述如此：
（九）支持深圳在全国税制改革中先行先试。发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创新高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。
放眼今天全国的重大税收改革工作，能够超过房地产税的可以说没有，房地产税是最为全民关注的一个，影响面实在太大了。只要你稍微有一些关注，就会怀疑是指向这个的，这很正常。
对于深圳作为试点，这个老早就已经不意外了。我认为作为深圳的房主或者买房人，对这个都要见怪不怪。如上所言，房地产税早晚会来，而北上广深也一定是最先开征的阵营。
这并不是突如其来，而是有逻辑可循，但其间也恰恰展示了前后的矛盾。
2）逻辑与矛盾。
房地产税这几年是经历了很大的逻辑变动的，我们用大白话讲一下。
早在2011年前后，房地产税是我们习惯的“先试点、再立法”的思路，先后在上海、重庆推出房地产税试点，可以视为最早的试水。
在2017年底和2018年两会期间，财政部两次公开回应》，谈了一个重要原则：“税收法定”，本届人大届满前完成立法工作（本届人大到2023年3月届满）。这个在彼时被解读为，房地产税放弃了“先试点、再立法”思路，而是要先立法，再推行。我个人认为，这是一个国家走向现代法治的应有之意。
但是在去年10月，这个思路又一次变化，当时新华社刊发全国人大常委会《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（《狼真的来了》）。等于是说，房地产税的立法原则，又变回了“先深化地方试点、再国家统一立法”。
这是财政部现在发文给深圳的逻辑线，因为原则改了。
但是这个逻辑线有矛盾点，在于：今年两会的时候，也是财政部公开回应，2022年内房产地税不具备扩大试点城市的条件。
但是现在今年还没过去，房地产全行业更是一片哀鸣不得丝毫缓解，财政部却又突然如此针对深圳发文，是令人意外之处。
是以说，这个有逻辑，但也有矛盾。
3）关于推出的时机。
看财政部发文的内容，我认为严肃点说，以我们搞房地产的专业知识，无从做出判断。看起来是一个一揽子的财税改革计划，房地产税只是其中之一。这一点我们先前也触及过，更多是一个税制改革的大工程。看这份文件，深圳要承担的并不单单是房地产税的改革“示范”，而是整个税制改革。
这个工程很大，基于此，我想在时间点上，无从判断。单看房地产税不难，因为这个已经空转了10几年，技术上的问题都已经七七八八了。怎么收、税率怎么设计、豁免条件如何、其它税种如何合并、整体税负标准如何厘定、收到的税最后花去哪里、与土地财政的关系如何区分……这些问题，想必都已经讨论的比较成熟了。但是，如果这个涉及到整个一揽子的税制改革，那么在时间点上，就很难判断。
就房地产市场现在的局面本身，我想不用多讲，大家也都很清楚，这个时候推出房地产税，时机一定是错的，会产生灭顶之灾。单看一个房地产税，在发达经济体的历史经验里，顺周期的时候推出，影响不致命。但是在今日的房地产市场，推出这个，对行业、市场的影响，显然是足以致命的。这个毫无疑问。所以，要问我的意见，我是坚决反对的。这不是出于我的利益立场，稍微有点脑子的人都懂的这时候是个什么时刻。任由喷泄对房地产的怒火，并不能让散户们的生活过得更好；选择大家一起遭殃的玩法，也不能让世界更美好。
当然，会有反对者询问，那房地产税何时推出才是好时机？永远不推出？我的答案是：没有好时机了，好时机折腾完了，至少未来5年都没有。我个人一贯的立场是：如果一直这么搞五限令的行政管制，我宁愿房地产税赶紧推出来，推出来的同时，把这些管制取缔。让那些有钱的人买房子多交税，不见得是个坏事。但这个窗口过去了，房地产税未来推出，只有一个目的，就是税，无关价。
4）租金参考价与此无关。
有读者结合着先前深圳出台的租金参考价，认为是在为房地产税铺路。
我想说，如果真的是那样，房主们可以开怀畅饮了。
这完全是两个彼此无关的事件。我讲两个重要的区别。
其一，早在2018年乃至更早，我们的房地产税就已经确定了课税依据——按评估值征税，这是迄今为止房地产税最重要的课税原则。评估值虽然房屋市值未必一致（一般都是低于），但是注意，这不是租金。依据评估值，增量房屋和存量房屋一视同仁，并且有减免有扣除。而我们如果依照租金参考价来作为课税依据，那是香港的做法——也即是说行内说的“影子租金”。每年只能收一丢丢房地产税，不谈这个能否满足地方想要替代土地财政的意图，就是说那个可能，在2017-2018年财政部的公开回应里，已经不存在了。
其二，在去年10月的授权试点文件里，明确提出：试点地区的房地产税征税对象为居住用地和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。深圳的主流居住建筑是小产权房，在法理上没有争议（深圳已经实现了所有土地的转性工作），但是在现实中，这部分房屋如何征税，依然会存在非常大的困难。