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昨天财政部公开发文,《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。这个引发深圳本地对房地产税先行试点落地的担忧/喜悦,还有不少粉丝把之前深圳出台的租金参考价政策一并联系起来,认为租金参考价就是为今天这个铺路的。

到底是不是?财政部的文件是不是指向房地产税?租金参考价是不是为了房地产税?

关于房地产税,我先前的文章已经足够的多,现在看来论点也不需要做大的改动。大家可以往前翻一下:《》、《》、《》、》。

过去的文章,主要结论简单总结如下两点:1)房地产税在理论上存在分歧,但在我们的实践中地权归属“不重要”,不影响它的开征。2)房地产是一个现实版的“狼来了”的故事,它离我们没有那么遥远

以上两个看法是我在2017年以来一直坚持的判断,在许多人认为中国不可能开征房地产税的时候我也是如此坚持。并且一直提醒各位读者,按照房地产税的出台来做应对之策。

财政部的这个文件到底背景如何,我们不得而知,此时提出也非常意外。我们可以谈一些推测。

1)这个文件的确是指向房地产税的

这一点我认为市场的担忧是有道理的。它的原文表述如此:

(九)支持深圳在全国税制改革中先行先试。发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用,聚焦打造制度创新高地,积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,继续当好改革排头兵、试验田,努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。

放眼今天全国的重大税收改革工作,能够超过房地产税的可以说没有,房地产税是最为全民关注的一个,影响面实在太大了。只要你稍微有一些关注,就会怀疑是指向这个的,这很正常。

对于深圳作为试点,这个老早就已经不意外了。我认为作为深圳的房主或者买房人,对这个都要见怪不怪。如上所言,房地产税早晚会来,而北上广深也一定是最先开征的阵营。

这并不是突如其来,而是有逻辑可循,但其间也恰恰展示了前后的矛盾。

2)逻辑与矛盾

房地产税这几年是经历了很大的逻辑变动的,我们用大白话讲一下。

早在2011年前后,房地产税是我们习惯的“先试点、再立法”的思路,先后在上海、重庆推出房地产税试点,可以视为最早的试水。

在2017年底和2018年两会期间,财政部两次公开回应》,谈了一个重要原则:“税收法定”,本届人大届满前完成立法工作(本届人大到2023年3月届满)。这个在彼时被解读为,房地产税放弃了“先试点、再立法”思路,而是要先立法,再推行。我个人认为,这是一个国家走向现代法治的应有之意。

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但是在去年10月,这个思路又一次变化,当时新华社刊发全国人大常委会《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(《狼真的来了》)。等于是说,房地产税的立法原则,又变回了“先深化地方试点、再国家统一立法”。

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这是财政部现在发文给深圳的逻辑线,因为原则改了

但是这个逻辑线有矛盾点,在于:今年两会的时候,也是财政部公开回应,2022年内房产地税不具备扩大试点城市的条件。

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但是现在今年还没过去,房地产全行业更是一片哀鸣不得丝毫缓解,财政部却又突然如此针对深圳发文,是令人意外之处。

是以说,这个有逻辑,但也有矛盾。

3)关于推出的时机。

看财政部发文的内容,我认为严肃点说,以我们搞房地产的专业知识,无从做出判断。看起来是一个一揽子的财税改革计划,房地产税只是其中之一。这一点我们先前也触及过,更多是一个税制改革的大工程。看这份文件,深圳要承担的并不单单是房地产税的改革“示范”,而是整个税制改革。

这个工程很大,基于此,我想在时间点上,无从判断。单看房地产税不难,因为这个已经空转了10几年,技术上的问题都已经七七八八了。怎么收、税率怎么设计、豁免条件如何、其它税种如何合并、整体税负标准如何厘定、收到的税最后花去哪里、与土地财政的关系如何区分……这些问题,想必都已经讨论的比较成熟了。但是,如果这个涉及到整个一揽子的税制改革,那么在时间点上,就很难判断。

就房地产市场现在的局面本身,我想不用多讲,大家也都很清楚,这个时候推出房地产税,时机一定是错的,会产生灭顶之灾。单看一个房地产税,在发达经济体的历史经验里,顺周期的时候推出,影响不致命。但是在今日的房地产市场,推出这个,对行业、市场的影响,显然是足以致命的。这个毫无疑问。所以,要问我的意见,我是坚决反对的。这不是出于我的利益立场,稍微有点脑子的人都懂的这时候是个什么时刻。任由喷泄对房地产的怒火,并不能让散户们的生活过得更好;选择大家一起遭殃的玩法,也不能让世界更美好。

当然,会有反对者询问,那房地产税何时推出才是好时机?永远不推出?我的答案是:没有好时机了,好时机折腾完了,至少未来5年都没有。我个人一贯的立场是:如果一直这么搞五限令的行政管制,我宁愿房地产税赶紧推出来,推出来的同时,把这些管制取缔。让那些有钱的人买房子多交税,不见得是个坏事。但这个窗口过去了,房地产税未来推出,只有一个目的,就是税,无关价。

4)租金参考价与此无关。

有读者结合着先前深圳出台的租金参考价,认为是在为房地产税铺路。

我想说,如果真的是那样,房主们可以开怀畅饮了。

这完全是两个彼此无关的事件。我讲两个重要的区别。

其一,早在2018年乃至更早,我们的房地产税就已经确定了课税依据——按评估值征税,这是迄今为止房地产税最重要的课税原则。评估值虽然房屋市值未必一致(一般都是低于),但是注意,这不是租金。依据评估值,增量房屋和存量房屋一视同仁,并且有减免有扣除。而我们如果依照租金参考价来作为课税依据,那是香港的做法——也即是说行内说的“影子租金”。每年只能收一丢丢房地产税,不谈这个能否满足地方想要替代土地财政的意图,就是说那个可能,在2017-2018年财政部的公开回应里,已经不存在了。

其二,在去年10月的授权试点文件里,明确提出:试点地区的房地产税征税对象为居住用地和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。深圳的主流居住建筑是小产权房,在法理上没有争议(深圳已经实现了所有土地的转性工作),但是在现实中,这部分房屋如何征税,依然会存在非常大的困难。