上海新房市场近期呈现出市区火热，郊区冰冷的两极分化态势。近期，位于金山的新盘竟破天荒地出现了0认购的情况，最终取消开盘摇号。上周，临港新片区也落实了非户籍人才工作1年买房的实施细则。
二手房市场同样面临大降温的情况，供大于求，房东面临明显的去化压力。然而楼市“寒潮”还在持续，近期有消息称，上海的租房市场也降至冰点。
市区新盘火热去化，郊区楼盘却0认购
上海第五批新盘认购基本进入尾声，第六批认购进程也过半。数据显示，第五批新房目前仅有6盘触发了积分，内环内和大虹桥占据主导。后期古北悦公馆和静安天悦都有机会触发高积分。
上海第五批新房认购情况
再来看目前多处于认购期的第六批楼盘，目前有5盘触发了积分，大多位于市区或近市区的成熟板块，而远郊楼盘的认购表现异常惨淡。
市区方面，浦东北蔡的两个新盘仅浦发仁恒项目触发积分。而大虹桥的璀璨时代也是最后时刻触发了积分制。
上海第六批新房认购情况
由此可见，很多市区和热门板块的楼盘正面临供大于求的情况。有知情人士透露，北蔡的浦发仁恒有园在认购前夕，置业顾问劝退低积分购房者慎选，然而认购进入第四天，项目认购率仅有138%，置业顾问不得不邀约此前低分的购房者前来认购，最终项目认购率201%，勉强达到触发积分的标准。
图源项目置业群
从目前新房市场表现来看，市场虽有降温，不过市区的新盘至少还不愁卖，而近郊热门板块虽然不触发积分，但认购情况基本多能达到7-8成以上，相信开盘不久后便能去化完毕。
而部分远郊区域的楼盘成交就不容乐观了，多个新盘的认购率仅为个位数，甚至还有楼盘出现了0认购的情况。这些楼盘大多位于金山、奉贤等偏远的区域，这些项目存在距离市区远、没有轨交覆盖、配套差、发展潜力不足等不利因素。
而不久前放松限购的临港新片区，由于供应量大整体去化也不容乐观，无一楼盘认购率超过100%，尤其是临港非核心区域，例如泥城、蓝湾等板块的新房成交更为惨淡。当然，上周五临港发布1年社保买房细则，短期内能否改变临港楼市格局尚难以下定论。
新房市场的两极分化在未来或愈发显著，上周上海土地市场发布公告称，今年第四批集中供地将在12月中旬集中出让，明年上海新房供应量或冲上10万套，市区仅有部分零星地块外，大多地块位于近郊和五大新城。不难预见的是，未来新房市场触发积分的项目将越来越少，尤其是五大新城，或无需积分即可入围。
另外，新房供应量的激增，加上二手房挂牌量上涨，二手房价格也将进一步下探。市区一二手房倒挂空间或进一步缩小，而五大新城的倒挂不排除会被“抹平”。
租房市场也变天，成交腰斩价格大降
网易房产此前分析了上海二手房市场的降温情况（具体可点击查看上海二手房卖不动了？“老破小”或面临无人接手的窘境）。
最近有消息称，降温已经传导到了租房市场。6月份以后，很多房东将二手房挂牌出售，导致租赁房源大幅减少，叠加毕业季租房需求上升，房租价格也是一路走高。
然而近期，上海租赁市场开始大幅回落，房租价格腰斩，据一名连锁中介（闵行区春申店）的业内人士透露，7-8月该门店月均租房交易量接近20多套，而本月的成交量已经下降了一大半，仅有5-6套的成交量，预计年底还会进一步走低。
其还表示，6-8月份处于毕业季叠加疫情后租房需求上升，如今年底将至，进入了传统意义上的租赁淡季，房东竞争的赛道又回到了租赁市场，此前春申板块平均月租6000元的两室一厅，如今租金普遍回落到了约5500元上下。
有数据显示，上海今年6-8月租赁市场的成交大幅反弹，8月成交量突破8000套，而9月的成交量已经回落至4000套出头，虽然交易量环比大幅下降，不过同比去年成交量降幅还在可控范围内。
图源城市测量师行，仅供参考
究其原因主要还是租赁市场供大于求，这背后主要有2大推手。从供应端来看，由于近期二手房市场降温，尤其是市区的“老破小”，成交难度大增。部分房东在心态上也有了调整，将手上房源由售转租，亦或者一边挂牌一边将房源出租，间接提高了市场上租赁房源数量。
不仅“老破小”租金下跌，上海的豪宅也逃不掉租金下降的命运。有消息称，上海很多豪宅压根就租不掉，空置3个月以上的也不在少数。例如陆家嘴的红盘九庐，总计只有不到600户，在贝壳和中原网站上共有50多套出租房源积压，高租金让很多租房者望而却步。
图源贝壳网
图源中原地产
当然更关键的因素还来自于需求端的疲软，有数据显示，全市的租赁客群同比去年有一定程度的下降。
在疫情期间，租房暴露出来的短板太多，不排除大量刚需客户进入到了新房和二手房市场。另外，上海周边城市都在拼命抢人，大环境影响下，高房租导致了部分人口出现外溢。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，现在租赁市场降温的趋势是符合原先的租赁市场运行节奏的，需求减少非常明显，再叠加年底的传统租赁淡季，对于租客来说选择余地比较大。通常到年底还有换租潮的出现，10月、11月的成交量是一个下行趋势，到了12月，租赁需求量伴随换租潮的出现，可能会有翘尾的因素，但还是有限的。