房地产投资市场活跃，外资玩家伺机而动。
2022年上半年，以凯德、贝莱德、铁狮门为代表的境外资管公司出手境内存量资产，下半年，相关交易正在变得更加频繁。
来自证券之星地产的不完全统计，6月至今，外资通过收购、拍卖、土拍、合作方式获得资产交易金额已超百亿，资产类别也从商办、物流进一步延伸至租赁、住宅、产业园。
数据来源：证券之星地产整理
谁在买入？
从收购资产数量与金额来看，凯德依然是中国市场的坚定拥趸。
2022年上半年，凯德集团旗下凯德置地在成都首轮集中供地中以11.75亿元总价竞得成华区二仙桥街道崔家店社区1、2组住宅用地，又以23.1亿元在武汉首轮集中供地中竞得硚口常码头地块。下半年，凯德再度发力，10月17日，凯德以约20.37亿元拍得位于北京朝阳区东三环的博瑞大厦，24日，凯德以14.68亿元总价收购了杭州钱塘区约40亩住宅地块。
新加坡另类资产管理公司Ares SSG紧随其后。9月29日，新世界发展公告称，拟以约30.79亿港币（28.1636亿人民币）向合营伙伴，Ares SSG旗下企业出售香港九龙一处地块51%权益。而同样来自新加坡的新加坡政府投资公司GIC则联合华之门以17.55亿元竞得徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D5D-1地块，将打造地标购物中心。
相较之下，来自加拿大的资管巨头博枫则将目光瞄准租赁。9月14日，博枫收购富力、合景泰富在上海杨浦区新江湾城板块联手打造的嘉誉云景项目，并将其命名为上海五角场博邻行政公寓，定位中高端租赁住宅，总代价13亿元。据了解，这是博枫在国内首个租赁住宅项目，标志其在中国租赁住宅板块布局的起点。
为何现在选择切入租赁赛道？世邦魏理仕在研究报告中指出，长租公寓是成熟商业地产投资市场的主流资产类型。2021年，全球长租公寓大宗交易总额超过4600亿美元，占比达到33%，在全部商业地产中位居第一。相比之下，中国的长租公寓投资虽然还处于起步阶段，但在城镇化、消费升级等结构性趋势的推动下，将爆发出巨大的潜力。根据世邦魏理仕研究部门的测算，2020-2030年期间，全国集中式长租公寓市场的规模有望超过1400万套，北京和上海的潜在需求都将达到120万套左右，远远超过市场目前的供给水平。
在收购的同时，也有外资企业选择出售资产，“腾笼换鸟”。7月3日，ESR公告称，拟向投资者出售中国物流资产组合，总代价约21.98亿元；8月11日，ESR与其合作伙伴以2.68亿元收购阳光城旗下生命科学产业园项目。据悉，本次收购也被ESR视为重大“里程碑”，标志着ESR间接入局正在蓬勃发展的生物制药行业。
把握行业周期底部？
外资选择购入境内资产的时间点有何意义？IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，外资加大在中国投资力度，其直接目的是把握行业周期底部，以赚取周期性差价。对缓解中国房企流动性压力略有益处。
星图金融研究院研究员雒佑也表示，目前国内资产处于低估状态，外资可以较低价格购入未来会有较大升值概率的资产。从今年2月以来，多家外资公司都相继投入了10亿元以上的现金收购国内地产资产，可以说投资力度很大了。
行业调整使房地产投资市场受到影响。睿和智库研究报告显示，2022年三季度中国内地房地产大宗交易成交总额为448.1亿元，环比减少21.5%；同比下降51.2%；2022年前三季度的交易额为1464.9亿元，同比减少37.1%。
从交易数量与金额来看，2022年三季度的大宗交易成交共计46单，环比略微下降5单，与一季度持平。故根据总成交交易额和交易笔数计算而成的单笔成交金额平均数为11.8亿元，这一数字创本年来的新高，但与前两年相比仍处于低位水平。
打折拍卖、抄底收购正在变得更多。如博瑞大厦在竞拍期间虽有超过万人围观，但只有1位买家报名竞拍，最终以底价成交，较评估价相差8.73亿元，打了“7折”。同月，阿里资产拍卖平台显示，王府井世纪大厦起拍价11.2亿元，低于市场估值4.19亿元，虽有4690人围观，但却无人出价。
如果投资，外资更偏好哪一类资产？中指研究院事业部研究主管陶淑茹表示,外资投资者更关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期,存量资产市场在多层次、国际化的同时,不确定性和波动性相对更小,与宏观增长动力关联更紧密的城市化、科技进步相关的资产更受外资投资者青睐。