在房屋租赁合同履行过程中，承租人或者房屋居住人员意外在房屋内去世，往往会引发出租方向承租人要求房屋贬值损失的诉讼。在这类案件中，对于双方对于损失数额无法达成一致的情况下，在一方当事人的申请下，法院一般会批准委托司法鉴定机构进行鉴定。因鉴定系法院委托，鉴定结论作出后一般会对案件后期的走向有着非常重要的影响，所以一直是案件争议的核心焦点，甚至会成为确定房屋贬值损失的关键性证据。
但是，民事诉讼法明确规定，鉴定结论只是证据的一种，依然需要按照证据规则进行质证，在不符合证据三性的情况下，仍不应作为案件定案的证据被法庭采纳。故，鉴定结论作出对己方不利的结论后，仍应立足于证据的规则和司法鉴定所援引法律规定的规定，对司法鉴定结论从程序及实体层面进行全面质证，从而说服法官对该结论不予采纳，实现诉讼层面的逆转。
案情简介
南京某公司于2020年10月份通过某房屋中介从李某处租下其房屋。在签订房屋租赁合同后，李某将房屋交付给南京某公司，用于公司外地员工出差到南京时使用。
2021年1月底，因涉案房屋突发意外失火，居住在该房屋内的员工因火灾在该房内意外去世。后2021年4月，李某向南京市某区法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，同时要求南京某公司赔偿其房屋贬值费50万元及其他诉讼请求。因双方对于房屋是否存在贬值及贬值大小存在争议，法院依法委托了某房地产土地评估公司对该事宜进行鉴定，存在20~25%的价值贬损（按照其评估的市场价格对应的贬损损失数额为39.47-49.33万元）。
南京某公司代理人认为该估价报告的结论合法性存在异议，鉴定结论不真实、不客观，请求法院不予采纳其作为本案的定案证据。最终该观点得到法院的认可，该鉴定结论最终未被法院采纳作为评估损失的证据，避免了当事人的巨大的损失。
此案经南京某区法院一审及市中院二审，现判决结果已经生效，一审案号为（2021）苏0113民初5686号、二审案号为（2022）苏01民终3734号。
案例分析
本案中，对于承租人是否应当承担赔偿责任并非是本文要探讨的内容，本文主要探讨的是法院在考量如何确定赔偿/补偿损失数额的过程中，对于鉴定结论的采信的问题。
在本案中，基于法院的委托，该鉴定报告中，选择了某房地产土地评估公司对该事宜进行司法鉴定。随后本案的原被告及该鉴定机构亦到现场对涉案的房屋进行现场勘验，在鉴定现场，代理人随口问了一句鉴定机构的工作人员此前是否做过类似的鉴定，鉴定人员表示此前从未做过，但是应该可以做，随后鉴定机构出具一份鉴定报告。在该鉴定报告中鉴定机构认为“非正常死亡事件”对于房屋价值贬损是存在，且价值贬损在20~25%区间（按照其评估的市场价格对应的贬损损失数额为39.47-49.33万元）。在其报告主文中，该鉴定机构明确适用《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）作为本次评估的主要标准进行估价工作，在评估中选择“比较法”作为评估方法。
在仔细研究了该鉴定机构作出的鉴定报告后，南京某公司的代理人认为该报告的论证过程明显违反其适用的标准的要求，其结论不符合法律规定，依法不应采纳，具体内容如下：
根据《房地产估价规范》GB/T 50291-2015第4.2条对于比较法的规定，应搜集交易实例，可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；可比实例房地产应于估计对象房地产相似；可比实例的成交日期应接近价值试点，与价值试点相差不宜超过1年，且不得超过2年；受迷信影响的交易不宜选为可比实例；鉴定机构应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地勘验，并在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观图片。
01而在涉案的估价报告中，对可比案例选择了三个，且主要案例来源都是新闻报道，没有确凿证据证明是否发生了；
02即使这些交易是在真实的，这些交易从新闻的内容可以清楚的看出其中两个对比案例都是通过司法拍卖来完成交易的，并非一般正常市场交易行为，其用来评价正常的市场交易行为不客观。且代理人通过司法拍卖的平台查询可知，在评估报告中所选用的三个交易记录所在的小区，在正常的房屋司法拍卖中，有多个房屋的最终成交的价格与评估价值在70%左右，也能证明直接将“非正常死亡”作为影响司法拍卖房屋价格的主要因素是没有任何事实和法律依据的，其作为可比案例不符合GB/T 50291-2015 房地产估价规范对于可比案例的要求；
03涉案的房屋产权面积为88.13㎡，而评估报告选择的案例中一个房屋的面积为292.82㎡，另外一个房屋的面积为422.77㎡，这两个案例均为一般意义上的豪宅，与涉案的房屋明显不属于相类似的房地产；
04可比案例中，其中一个案例交易时间为2019年2月20日，另外一个案例的交易时间为2018年6月12日，第三个案例所谓的交易时间为2020年4月26日，本案的评估时间节点为2021年11月15日，涉案的三个可比案例的交易时间都超出了2年的最高期限，明显不符合国标的规定；
05可比案例中，其中两个案例系凶杀，另一个案例系自杀，均与本案的非正常死亡的情形不同，也就意味着可比案例中没有一个案例与涉案的房屋的情形类似，所有的三个可比案例均与涉案的房屋的情形相差很大，用这样的案例来做比较，明显不能保证结果的客观、公证；
06可比案例中，评估机构没有到现场进行过任何的核实，没有提供任何一个案例的实地勘验情况和相关图片，也没有建立比较基础，对可比案例的成交价格进行标准化处理，导致估价结果不客观、不中立。
07另外，本案中的“非正常死亡”给房屋带来的贬值损失没有必要进行评估，涉案的房屋结构没有损坏，居住性能也没有影响，对于涉案房屋内发生非正常死亡是否必然带来价值贬损是与交易相对人是否介意该行为直接相关，并非是必然带来价值的贬损；且价值是否贬损鉴定的主观性太强，损失较难量化，且该影响会随时间的推移逐渐减弱，且在涉案的房屋目前没有实际处理的情况下，该损失实际未发生，直接认定存在20~25%的价值贬损（按照其评估的市场价格对应的贬损损失数额为39.47-49.33万元）缺乏事实和法律依据；
综上所述，代理人认为该估价报告结论的作出过程中对房屋现值的评定没有客观的来源，对于贬值损失的变现系数的评估未有能提供合法有效的可比案例作为参考，缺乏客观衡量标准，评估方式过于主观，导致估价结果不客观、不中立，违反国家标准的规定要求，不应采纳作为定案的证据。
在有以上分析后，代理人向法院申请鉴定机构的鉴定人也就是出具该报告的评价师出庭接受质询。在接受南京某公司代理人的质询中，鉴定人当庭承认此前从未做过类似的鉴定，亦确认该鉴定报告采用GB/T 50291-2015标准的对比法进行评估，亦向法庭陈述了该标准中对比法的相关要求与代理人提出质疑的与标准要求不一致的情况真实存在。
在此情形下，一审法院采纳了代理人的对该鉴定报告否定性的意见，一审认为“本院认为该变现系数取值案例不符合国家相关规定，取值建议过于主观， 缺乏客观衡量标准，本院难以采纳。”
律师风险提示
除了代理人办理的该案件中，法院最终未采纳该司法鉴定意见外，在同类的案件中，上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初4257号民事案件中，一审法院亦委托第三方鉴定机构作出房屋价值贬损132.1万元的鉴定结论，但对于该鉴定结论，法院认为：原告提供的房屋价值贬损评估报告，采用价差法，但鉴定人员所称的专家打分法，对房屋现值的评定缺乏客观衡量标准，评估方式过于主观，本院难以采纳。
也就是说，对于法院委托的司法鉴定机构作出的司法鉴定意见，法院同样要全面审查鉴定报告结论的作出是否符合法律规定，是否符合科学原理，然后才会决定是否采信该证据。故作为代理人，在案件办理的过程中，某一专门性事项经过司法鉴定之后，作出的鉴定结论对己方不利的情况下，亦应积极应诉，仔细研究鉴定报告的内容，全面核对其鉴定所援引或适用的国标、法律规定是否相一致；在发现鉴定报告的问题后，适时的向法院提出鉴定人员出庭的申请，通过庭审的盘询的设计，通过鉴定人自己来向法庭陈述自己鉴定报告中的问题，最终影响法官对于该鉴定报告的可靠性的自由心证。
相关法律规定
《民事诉讼法》
第八十一条
当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释〔2019〕19号
第三十七条
人民法院收到鉴定书后，应当及时将副本送交当事人。
当事人对鉴定书的内容有异议的，应当在人民法院指定期间内以书面方式提出。
对于当事人的异议，人民法院应当要求鉴定人作出解释、说明或者补充。人民法院认为有必要的，可以要求鉴定人对当事人未提出异议的内容进行解释、说明或者补充。
文章来源于南京律协，作者罗小雨律师；本文版权归作者所有，转载仅供交流学习，如有异议请私信联系删除