“卖一买一免个税”新政出台即将满月，楼市君后台收到的咨询也日益增多。
大部分业主对于政策范围、生效日期、如何办理等关键问题仍存在不少疑问。
图源：网友咨询
于是，楼市君近日咨询了官方相关工作人员，为大家搜集了一些常见问题的解读。
具体有哪些？请往下看：
图源：中国财政部
问题1
缴税主体什么时间内可以享受退税优惠？
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
——政策原文
具体解读：
原文中，该段文字明确了政策生效时间范围：必须是在2022年10月1日后出售现有住房，到2023年12月31日前购买新住房才可享受。
至于具体的时间认定标准，楼市君也从官方工作人员获悉：
出售现住房的时间，以缴税主体出售住房时个人所得税完税时间为准。
新购住房则分为二手和新房，两种情况。
新购住房为二手的，以缴税主体购房契税完税时间或不动产权证上登记时间为准；
若新购住房为新房的，以缴税主体在住建局办理交易合同备案（网签）的时间为准。
注意，缴税主体出售和新购住房必须在同一城市范围内，且必须是先售卖现有住房，再购买新住房，否则不适用。
问题2
具体退税金额应当如何计算？
新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
——政策原文
具体解读：
针对具体退税金额，楼市君与官方人员交流后，整理得到如下公式：
1.新购住房成交价≥现住房出售成交价的，退税总金额=现住房出售时缴纳的个税；
2.新购住房成交价≤现住房出售成交价的，退税总金额=（新购住房总房款÷现住房出售总房款）×现住房出售时缴纳的个税。
其中，原住房出售成交价和新购住房成交价均不含增值税。
问题3
应当向何处发起退税申请？需要哪些资料？
符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。
——政策原文
具体解读：
按照原文意思，结合工作人员阐述，楼市君整理得到如下信息：
缴税主体卖房时，在哪个税务机关缴纳的个税，就向哪个税务机关申请退税，如果当地税务机关另有规定，按照具体规定办理。
除在税务机关填写报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，缴税主体还需要携带以下资料：
（1）缴税主体身份证；
（2）现住房销售合同；
（3）新购住房为二手房的，需携带房屋销售合同，不动产权证书及其复印件；
（4）新购住房为新房的，需携带经过住建部门备案（网签）后的房屋交易合同及其复印件。
问题4
多人共同持有房屋可否享受？如何计算？
出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
——政策原文
具体解读：
按照原文意思，结合工作人员阐述，楼市君整理得到如下信息：
出售现有房屋，为多人共同持有的，按照缴税人各自所占产权份额，及新购住房产权份额，确定其最终的退税金额。
打个比方，小A和小B在广州共同持有一套住宅，各占50%的产权，在今年10月后，以300万的成交价售出，两人分别缴纳1.5万的个税。
2023年12月前，小A独自购入一套200万的房产，按照产权份额计算，此前所占有的房屋成交总价为50%*300万=150万，显然小于新购住房成交价。
故，小A申请退税后，可以获得1.5万的全额个税退还。
同样，2023年12月前，小B和其他人一同购入一套价值200万的房产，其只占50%的份额。
那么根据此前小B所持有的房屋成交价为50%*300万=150万，显然大于新购住房成交份额50%*200万=100万。
故，小B申请退税后，只能获得（100万÷150万）*1.5万≈0.99万的个税退还。
问题5
新购住房因故解除合同，已享受的退税如何处理？
具体解读：
这一点，政策原文并未提及，但楼市君向工作人员咨询后，得到如下答复：
政策受益人因新购住房交易合同解除、撤销或无效等原因，将不再符合退税政策适用范围。
应当在发生以上情况的次月15日前，向退税的税务机关主动缴回已退个税，如若逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。
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来源：昆明楼市一线
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