2021年上海提出五个新城的规划，并强调将五大新城打造独立综合性节点城市。当然，上海的购房逻辑必然是优先购买市区盘，随后是新城与市区交界的成熟板块。不过市区动辄10万+的房价不是普通人可以承受，打算在上海扎根的纯刚需购房者，又希望买在相对成熟且未来潜力较大的板块，那么五大新城是绕不开的区域。
五个新城的发展规划十分亮眼，然而规划从图纸到落地需要漫长的开发周期，短期内或无法全部兑现。打算置业五大新城或准备投资的购房者要注意，目前的五大新城，有哪些新城可以放心买，哪些新城要谨慎选择，今天不妨来深入了解下。
可以放心买的新城
（1）嘉定新城
目前五大新城中，嘉定新城的发展无疑是最为成熟的。毕竟嘉定新城起步较早，同时又有汽车产业作为支撑，发展还算不错。
嘉定新城的核心区域规划和布局较为合理，这里的商业配套、三甲医院、生态公园、教育、休闲娱乐场所都一应俱全。不仅嘉定新城整体发展较为均衡，其靠近市区的南翔和马陆等板块，发展也是有声有色，南翔当前的配套和居住氛围已经完全不亚于上海市区。
嘉定新城版图
相比其他新城，嘉定新城较大的优势就是距离市中心区域近，嘉定新城核心区距离外环高架的最短直线距离仅约10.6公里，其中11号线仅9站即可直达真如副中心，另外还有轨交嘉闵线在建中，在远郊处于建设期和即将建设的市域铁路中，嘉定再一次走在了最前沿，嘉闵线预计2027年底可以通车，成为最早拥有市域线的新城。
买嘉定新城基本上没有太多需要规避的区域，只不过目前主城区新房供应比较少，可选区域基本要往北走，例如菊园、南门工业区和嘉定老城，不过都有轨交的辐射。
嘉定新城远香湖，易眼看房实拍
需要谨慎上车的板块有外冈和徐行，徐行板块的供应量较大，发展相对比较滞后，此前由于没有地铁规划，这里一直被人唾弃，如今有了轨交嘉闵线，未来有一丝发展的机遇。不过笔者建议优先选择南门和菊园板块，居住氛围相对更为成熟，虽然这一片区没有太多房价倒挂，但这里的新房还是相当保值。
在第三批集中供地中，嘉定新城地铁站旁出让了一幅重量级商住用地，未来可提供2千多套房源，房地联动价5.04万/平，预算和积分充足的购房者也可以关注下。
（2）松江新城
松江新城在成熟度上丝毫不输嘉定新城，主要由于松江新城起步早，加上本地人口较多，9号线通车早，外来人口导入也较多，发展更为迅速。从生态环境来看，松江新城还是占一定优势，再加上拥有大学城资源，本身就不缺高端人口。当然松江新城核心片区发展不错，但部分老城区诸如松江老城，洞泾等板块的发展就有点带不动。
对于打算在松江新城置业的购房者，目前比较合适的区域集中在2个片区，一个就是广富林片区，另一个就是万达附近的中山街道，前者更是目前松江新城大力发展的片区。
松江新城万达广场，易眼看房实拍
值得一提的是，松江新城的房价位居五大新城之首，在售新盘价格接近6万/平，可以说高房价透支了部分预期，因此松江新城置业成本是比较高的，甚至高过泗泾和九亭。泗泾目前新房价格在5.1万/平（洋房&联排），九亭上半年入市新盘复地富顿街区的价格为4.7万/平。
所以说买松江新城的购房者，或多或少存在地缘性或目的性，如果在市区上班，泗泾、九亭距离市区更近，而且也有成熟的商业配套，房价还更低，泗泾当前有不少改善新盘在售，岂不是更香。
另一个需要注意的是，在上海五个新城中，目前仅有松江新城没有市域线的规划，其他四个新城都有属于自己的快速铁路直达市区。（详情点击查看重磅！上海又一条轨交正式开建， 2条全新市域线即将启动）不过12号线目前已经确定会西延伸至洞泾，线路即将开建，因此洞泾也是未来松江值得关注的板块。
松江新城版图
青浦新城夏阳湖，易眼看房实拍
松江新城范围之大，需要额外注意的板块有小昆山和车墩。小昆山板块目前规划较少，而车墩关注度更高。
一方面车墩距离市区更近，并且车墩板块未来的规划利好还是比较多的，例如上海世外确定落子车墩，23号线二期将延伸至车墩。不过车墩的问题是只有一个影视产业，缺少其他产业支持，因此很难有优质人口导入，商业配套自然也不会有起色。
仍需观望的新城
青浦新城
在五大新城中，青浦新城规划能级和体量仅次于临港新城，临港新城已经全面开建，不过青浦新城的宏伟规划大多还在图纸上。
众所周知，青浦这些年的发展重心都在大虹桥徐泾，而青浦新城的发展明显拖后腿，新房的供应更是在五大新城中垫底，体量还不及其他新城的零头。从2021年-2022年期间，青浦新城仅入市了5个新盘，由于供需不平衡，加上4万的诱人均价，这里的新盘逢开必触发积分。
青浦新城近两年入市新盘
直到今年，管理层似乎才想起青浦新城的存在，发布了中央商务区的规划公示，并在青浦新城规划打造17号线、示范区线和嘉青松金市域线（规划中）的交通枢纽，并承诺会加大住宅用地的出让。
在9月推介的地块中，青浦新城拿出7幅纯住宅地块也算是兑现了当初的承诺，明年起这里或有海量新房供应，准备在青浦新城上车的购房者可以再等等。
青浦新城即将出让地块一览
青浦新城从环境上来说相当不错，这里几乎没有工业区，人口密度也相对较低，在五大新城规划中，青浦新城人口导入仅65万人，所以这里的轨交不会像松江、嘉定这么拥挤。走在这里的街头和商场，也缺少了一些烟火气。
青浦新城建设进展一直不温不火，毕竟新城的开发优先级势必排在大虹桥后面。好在示范区线马上开建，17号线淀山湖大道站目前有较为成熟的商业配套和教育资源。拥有大虹桥辐射及长三角一体化战略的青浦新城从长远来看还是值得期待的，未来还是有机会反超嘉定和松江。
值得一提的是，买青浦新城建议优选核心区域，位于新城边缘板块的重固、香花桥和朱家角都要理性选择，虽然这些板块未来有示范区线贯通，不过未来很长时间内，青浦新城的发展重心依然留在中央商务区，或无暇顾及边缘地带。
青浦新城版图
谨慎选择的新城
（1）奉贤新城
奉贤新城一直是最不被人看好的新城，不过也是发展最卖力的新城，当青浦新城规划还在蓝图中时，奉贤新城已经实现了大跃进。先来看下，奉贤新城近些年已经建成和引入的资源。三甲医院一口气引入3个，新华医院、国妇婴（已运营）和儿科医院，都是重量级的医疗资源。
教育方面上海中学奉贤分校，世界外国语奉贤校区，致远高中，商业有龙湖双天街，轨交有15号线南延伸及规划中的奉贤线和南枫线。不过也有部分规划最终落空，例如16单元签订的红星美凯龙项目，最终退地离场。
从规划图来看，奉贤新城的格局是较为清晰的，管理层将其分割为若干个单元。10单元是奉贤的宇宙之心南桥，8、14、15和16单元是目前奉贤新城在大力发展的片区，主要的产业和配套基本都落在这里，买房可以优先考虑这些单元。
奉贤新城版图
很多人瞧不上奉贤，主要由于奉贤本身底子薄，距离市区实在太远，加上大片的农地和荒野，奉贤和上海市区几乎没有太大联系。当然奉贤新城的发展也是很有针对性，集中力量发展奉贤新城，包括南桥，金汇齐贤等地。
奉贤新城此前的新房去化主要靠内需，尤其是南桥，基本都被本地人包揽。不过近些年，外来人口也开始逐渐渗透到这里。
外区客若上车奉贤新城，务必要选对板块。如果是在吴泾、浦江等地工作的刚需，无力承担那边的高房价，选择价格更便宜的奉贤新城。首选还是南桥附近，包括这几年崛起的金海湖一带（上海之鱼）。
15号线南延伸已经获批，未来3-4站地铁就能到达闵行，出行还是很便利的。自驾的话，虹梅南路隧道+高架组合，也能方便直达上海闵行、徐汇等地。
奉贤新城上海之鱼，易眼看房实拍
此外，金汇是奉贤近些年异军突起的大黑马，虽然金汇不是奉贤的热门板块，新房认购率也不高，不过这里的新房在半年后基本都能慢慢去化掉。
归功于禹洲和龙湖在当地深耕，板块的居住氛围和城市界面已经有了翻天覆地的变化，不再是乡村道路。与此同时，奉贤新城近些年引入的医疗、教育和商业大多聚集在金汇，当然这里当下最大硬伤就是没有地铁，只有一条BRT，不然房价分分钟大幅上涨。
利好消息是，金汇未来是有轨交市域线覆盖的，只是需要漫长的等待，其中奉贤线和南枫线或在2025年前开建，奉贤当前的重点是推进15号线南延伸，因此市域线并非是优先级。
南枫线和奉贤线走向，易眼看房制图
底图来源于上海交通官微
综上来看，除了南桥和金汇，奉贤新城的其余板块都要慎选，尤其是庄行、新城以北的西渡等板块。虽然西渡是奉贤距离市区最近的门户，不过相比其他新城要吃亏，距离市区徐家汇约25公里，而反观九亭、南翔、大虹桥等其他新城的门户，距离市中心核心区都在10几公里左右。另外西渡也没有太多资源的倾斜，除了6号线出行便利，未来没有太多发展预期。
当然奉贤新城隐忧还是存在的，这里此前有多个楼盘刷出70+的成绩，一方面是产品力强，另一方面就是价格优势，不过在最近2批次土拍中，奉贤出让的6幅地块全部被地方国企托底，这是一个不太乐观的现象，说明房企对于在奉贤新城拿地没有太大把握，未来发展能否兑现尚存顾虑。
奉贤区近2批次集中供地出让地块
（2）南汇新城（临港新城）
从发展周期来看，临港新城的发展需要看到2035年，这里的发展能级很高，体量庞大，但不确定因素也很多。脱离市区的临港需要形成自身的城市生态。
临港目前扮演的角色更像是一个旅游城市，这里汇聚了多个4A级景区，很多人都会自驾去临港旅游度假，尚且不论临港未来金融、顶尖科技家社区能否全部兑现，至少旅游业发展得有声有色。
临港新城滴水湖，易眼看房实拍
相信没有人会质疑临港未来的发展潜力，当下临港面临的问题还是人口导入不足，在五大新城规划人口计划中，临港的缺口还很大，浦东统计月报显示，临港在2021年12月末实有人口35.55万，距离目标75万还相去甚远。虽然这里也有大学城，但人口流失较为严重，外来人才又不愿意来，自然无法带动经济发展。
数据来源于综合整理，仅供参考
说到底，临港新城遇到的发展颈瓶，一部分原因是受制于地理位置的影响。临港距离市区超50公里，不能依托市区的资源，完全寄希望于自身的发展。虽然临港也有一条16号线，但是前往市区的通勤时间太长。
因此，市域两港快线和南枫线（南汇-枫泾）的引入，一定程度上是为了解决出行障碍。市域铁路两港快线今年抢先开建，通车后约20分钟从临港直达上海东站，再换乘机场联络线，40分钟可以到达虹桥火车站。未来中途的张江站、华泾西站，都能同步换乘多条轨交，前往上海市区。
那么临港到什么时候才能破局，大胆猜测主要有以下2个时间节点，第一个节点，等临港的商业配套起色后，或大幅提升宜居性。目前，爱琴海购物中心和蓝鲸世界中心预计会在明年开业。第二节点就是在市域铁路两港快线通车后，真正改变临港的出行格局。
如果购房者抱着投资的心态，不建议上车临港，或有长期套牢的风险。而自住需求的购房者，可选择较为成熟的102片区，此外105片区也值得入手，这里不仅距离101片区较近，能搭上16号线，未来还有多条轨交，加上金融城的规划，居住格局较高。而103片区距离地铁站稍有距离，临港内部出行还算便利，但往返市区是一大短板。
另外，书院、泥城、芦潮港和蓝湾等地都是需要谨慎选择的板块，在这些相对低价的板块中，泥城配套和规划都要更好，如果购房者打算长期在临港定居，还是要优先选择环滴水湖一带的成熟片区及潜力片区。
结语
当前，五大新城的发展速度参差不齐，买成熟板块还是潜力股，相信购房者有自己的答案。未来五大新城的供应量是充裕的，并且放宽了人才落户条件，临港更是仅需1年社保即可购房。将来新城的限购政策不排除会进一步放宽。
一定程度上来说，五大新城在对标上海周边城市，地处上海的五大新城还是享有资源和交通上的优势，市区资源向新城输送，加上新城渐步迈入双轨交的时代，相信五大新城的发展会越来越好。