大望财讯/文
刘强东以业主身份重返中关村的计划失败了。
大望财讯最新独家获悉，3年前被京东高调拿下的翠宫饭店，在改名京东科技大厦后，如今正在寻找新的接盘侠。
今年9月-10月期间，京东员工已陆续从京东科技大厦搬离，大厦已经基本清退完毕，等待新的租客。
2019年2月，京东旗下的北京京东尚科信息技术有限公司豪掷27亿受让了北京翠宫饭店有限公司100%股权，成为北京翠宫饭店的唯一股东。
由于京东出手颇为阔绰，在当时业内引起不小轰动。毕竟根据财报，京东在2018年的净亏损就高达25亿元人民币。
翠宫饭店位于“中国硅谷”之称的北京中关村，是知春路上一个地标性建筑，此前属于北京首创集团，是一家闲置多年五星级酒店。
翠宫饭店见证了许多中国互联网时代的风云变幻，与杨元庆、雷军、张一鸣等互联网大佬创业之路有着颇深渊源。
据传，雷军当年做金山CEO时，他的办公室就在翠宫饭店的写字楼里，金山的多款产品发布会都是在这里举办的；聚美优品的陈欧在这里遇到徐小平，拿到事关公司命运的真格基金的投资 2002年霍金访华时，下榻的也是翠宫饭店。
刘强东的创业起点也是在中关村苏州街的银丰大厦。
而翠宫饭店距离刘强东的母校——中国人民大学也只有2公里。想必，这里也记载了很多东哥的回忆和感情。
根据当时京东方面的回应，被收购的翠宫饭店将用作办公场所，在北辰的部分研发人员将搬至翠宫办公。
时任京东商城CEO的徐雷也说，在西边安置办公场所，是为了更方便招募IT人才和办公。
公开资料显示，翠宫饭店总建筑面积约6.86万方，从建筑面积来看，大约相当于1/4个京东总部大楼。
在官宣易主后，翠宫饭店随之改名为京东科技大厦，并换上新的招牌。
不过，目前这座大厦面临着再易主的命运。
值得注意的是，即使此番京东悄然搬离，但据大望财讯了解，京东科技大厦的产权并不会直接被买卖，而是寻找新的承租人。
时光回溯至2019年，在京东宣布27亿收购翠宫饭店后，当年4月，刘强东和女助理张雱双双退出翠宫饭店的管理层，因此坊间猜测翠宫饭店的真正买家是美国著名对冲基金公司Angelo Gordon（安祖高顿）。
也就是说，京东只承租该大厦，所有权属于美国公司。
“当时京东并不是自己全资买下的翠宫饭店，相当于京东用自己的租金做抵押做了一个标的物，类似一个REITs。这也意味着，京东现在即使要退租，也要继续偿还这笔租金，所以急于寻找新的承租人。”一位业内人士告诉大望财讯。
然而，与2019年相比，当下北京写字楼市场的租金水平已不可同日而语。
比如根据高力国际的报告，即使当年甲级写字楼迎来新的供应高峰，北京市场的租金表现依然坚挺，截至2019年底，整体市场平均租金是383元每月每平方米。
而在今年，北京写字楼市场寒意阵阵，需求缩水，第三季度市场租金仅为336.8元每月每平米，比2019年下滑12%。
一般来说，和基金公司签订的这种租金抵押的类REITs产品，合同期限至少是5-10年起。
在市场供大于求的大趋势下，即使京东火速将翠宫饭店（京东科技大厦）再出租，高入低出，估计这笔买卖也要“血亏”——如果当时京东约定的是10元/平米，这时候再想快速转租出去，租金很可能打骨折仅5元/平米。
至于京东为何“血亏”也要退租，大望财讯猜测，这主要还是和其自身业务结构调整有关。
今年3月，一封致京东员工的“毕业须知”，将京东大规模裁员的消息推上热搜。
与此同时，注重于下沉市场、耗费大量投入“烧钱”的京喜业务，也迎来大撤退。据中信证券的测算，仅2021年下半年京喜拼拼和京喜的亏损额度就达35亿元左右。
8月23日，京东交出了一份不错的2022年第二季财报，虽然今年上半年京东净收入5072.55亿元，同比增长11%，但归母净利润同比降幅则高达68.61%，为13.85亿元。
就在近期，京东还宣布众筹业务自10月10日起暂停运营。与此同时，近期多家投行机构也纷纷下调京东的目标价。
10月12日，摩根大通下调京东目标价至215港元，评级中性。同一天，瑞银发表报告，考虑到第二季疫情影响，维持对京东(9618.HK)(JD.US)第三季估计预测不变，但鉴于最近几个月包括黄金周的数据表现，降低第四季收入预测。美股目标价由80美元下调至75美元，评级“买入”。
10月11日，花旗宣布将京东目标价下调至85美元，维持买入评级；高盛发研报指，预期电商公司第三季收入增长及第四季收入指引普遍较弱，主因宏观经济及消费疲弱，该行将京东目标价则由338港元降4%至325港元，评级为买入；大和发评级报告称，将京东2022年至24年收入预测下调1%至2%，主要是京东零售收入疲软，目标价由303港元下调至286港元，重申其评级为“买入。
10月14日，中金发表评级报告，将京东美股目标价下调6％至73美元，维持跑赢行业评级。
此外，目前互联网行业整体也面临较大挑战。大望财讯获悉，不仅是京东，腾讯、字节跳动等也已陆续在北京退租多个写字楼项目。
比如腾讯已在北京退租中关村的鼎好大厦、第三极大厦(中国技术交易大厦)等近10万平米的办公面积。
不过相信这样的调整也只是暂时的。正如奶茶妹妹章泽天所言：人生总有风雨，但时间永远向前。