来源：商讯杂志社
撰文：李柏
在购买新房的过程中，不少买房人都有着自己的禁忌：有坚决不买顶底层的，有只买楼层带数字“6”“8”的，有不买房号带“4”的，也有不愿意买样板间的。虽然禁忌五花八门，但对于购房者来说，动辄几百万的房产，尽量选到自己心仪满意的房源也是无可厚非。
在需要摇号购买新房的城市，选到使购房者满意的房源或许有些困难；而在新房量充足的城市，想买到令全家人都舒心的房源也未必简单。
近日，有读者向《商讯·公司金融》反映，他在江苏省南通市购买了绿城·桂语听澜项目的新房，时隔一年之后去察看新房进度时却发现所购房源正在被拆砸，而这时他才知道该房为样板间，而这一情况开发商并未提前告知。
对此情况，绿城中国总部监察部的工作人员认为：开发商只要按合同交付就行，交付前用作样板间没必要告知业主。
业主参观新房进度 却遇自家被拆
由南通安洋置业有限公司（以下简称“南通安洋”）开发的绿城·桂语听澜项目，位于江苏省南通市海安市，是绿城集团和南通天扬置业有限公司（以下简称“南通天扬”）联手打造。据企查查显示，南通安洋为绿城集团绝对控股，合作方南通天扬占股30%，该企业主要为南通当地国资控股。
据公开资料显示，该项目于2021年6月首次开盘，主力房源建筑面积约117-230㎡，均价18000元/㎡。
2021年9月，非南通本地人的章先生在该项目购买了一套建面约117㎡的房产，该房位于2楼，预计2023年7月交付。总价180余万，首付3成付了60多万，剩余120余万房款采取向银行贷款形式支付。
到今年10月之前，在购买了绿城·桂语听澜项目后的一年间，章先生虽然已经为该套新房归还了一年的房贷，但还从未到新房察看过建设进度。
今年国庆假期，章先生趁着家里人都有时间，满心欢喜地来到南通海安的绿城工地上，准备一睹新房真容。但令章先生没想到的是，迎接他们一家的并不是快建设好的新房，而是一片凌乱的新家。
当章先生和家人以业主身份来到所购新房里时，有工人仍在进行室内装修的拆除工作，移门、窗户被拆下，部分墙体有被砸过的痕迹，水电管线似乎有改动过，只有地板还没来得及被拆除。
看着被砸坏的墙体、散落一地的门窗框架以及各种设备拆除后留下的痕迹，章先生在震惊的同时不由得产生了质疑：自家买的新房，交付标准不是毛坯吗？怎么自己都还没住进来，却在装修好之后又被拆除了？
买了样板间 未被提前告知
经过与拆除工人、项目销售的多方了解，章先生这才知道，原来自己购买的这套房，早就被开发商选为实体样板间。并且，在章先生购房后的一年间，该套房一直作为样板间开放给购房者参观。
但在章先生与项目签订购房合同的时候，开发商并未将这一情况告知章先生，也并未将此房源作为样板间的情况在合同中以及房源公示中写明。
得知此情况的章先生很气愤，一是他们所购买的是新房，接受不了现在被破坏得破破烂烂；二是认为开发商此举有隐瞒之嫌。
而且，章先生一家也咨询了相关专业人士，认为被装修成样板间之后又拆除恢复的房子，和二手房没什么两样，墙体、地面、管道等较其他房源相比可能会出现些质量上的差异。
面对此情况，章先生别无他法，只好尝试与开发商协商解决办法。但据章先生称，一开始，章先生只能接触到当初卖房的销售来与开发商对接沟通，开发商认为该情况很正常，是在开发商的权限之内，只要在交付之前恢复原貌，开发商就没有过错。
而这样的答复显然让章先生一家无法接受。进一步的协商中，该项目销售表示国庆期间公司相关领导放假，等到10月8日一定给他们一个回复。
但直到10月9日，南通安洋也没有向章先生提出解决办法。无奈之下，章先生选择向当地派出所报警，请求警方出面协调。在民警调解现场，有民警提出双方矛盾是否因开发商违背购房合同中“设计变更”这则条款时，开发商依然是上述答复，并称如果有其他意见，可以走法律程序解决。
购房合同中，设计变更这一条款下，指出开发商若变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量及使用功能情形的，需要在变更确立之前10日书面通知买受人。
但在该条款的补充条款中又提到，设计变更中对建筑外立面、窗台高度、阳台护栏、开窗开门尺寸的调整，可不通知乙方。
从合同条款来看，设计变更中并未明确提及样板间的拆改所造成的影响，也未对此作出明确的赔偿要求。
绿城集团监察：样板间滞后销售 不告知也可以
在章先生看来，他并没有享受到和其他业主一样的新房，那反之在当初购房时，章先生是否享受了开发商额外的优惠或者补贴呢？
据章先生提供的购房合同显示，这套房的合同单价为15669元/㎡。章先生的家人表示，在购买这套房源时，开发商并没有给出额外的折扣优惠和补贴；同时因为该房位于底层，房价通常来说会比均价低。正因如此，他们对于所购新房被用作样板间一事完全不知情。
对于样板间在出售时是否必要告知业主的问题，笔者曾在南京精装交付的新房项目中了解到，部分售楼处的房源价格表中会对样板间房源作出额外提示，往往这一类的样板间因为有额外的精装和软装部分，其总价会比一般房源要高。
除此之外，《商讯·公司金融》也致电了绿城中国总部监察部，接听电话的工作人员认为：以杭州新房项目为例，样板间与开盘房源往往并不同批销售，样板间一般是滞后销售的。也就是说，这种销售模式下，买房人可以通过房源上市的顺序分辨普通房源和样板间。
但同时她也表示，不告知买房人所购房源为样板间一举并无不妥，只要在交付期限前将新房按交付标准交付即可，至于被破坏的墙体、地面等，可以修复到可交付标准。
实际上，隐瞒购房者出售样板间的情况其实早有先例。2019年有媒体报道称，南京江心洲胜科星洲府将样板间隐瞒销售，在样板间后续开放参观过程中对新房内设施造成了一定程度的磨损和损坏，律师认为：该情况下，购买样板间的客户可以要求开发商对磨损和损坏的设备设施修复。如果开发商不同意修复，客户可以主张开发商适当补偿降价，这样才能达到公平效果。
3个月前，有媒体报道称，杭州德信空港城将一套已出售的酒店式公寓用作样板间，也未告知该房业主。面对业主提出的换房需求，德信承认没有与业主提前沟通并答应业主换房要求。
面对和上述业主相似的境遇，章先生称此前也要求开发商绿城作出一定补偿或者换房、退房，但绿城方面一直不愿协调。
几番交流无果，章先生的父亲一气之下爬上了该项目住宅楼9楼的走廊栏杆上，喊话绿城出面解决问题。章先生的母亲见此情形，一时激动引发身体疾病被送往医院急救。面对如此危急情况，绿城终于答应出面协调。
据了解到的最新消息，章先生的母亲已被救下并及时送医，绿城方面答应了章先生的退房要求。
在章先生对绿城集团的这场诉求中，正常的沟通交流并未将实际问题解决，却在业主拿出生命做代价的情况下，绿城集团才愿意出面解决问题。作为一家规模较大的房地产开发企业，绿城此举是具有企业责任感的行为吗？
在相同的出售样板间房源的问题上，有些开发商敢于直面，对样板间毫不隐瞒；而有些开发商却在此问题上含糊不清，并试图欺瞒消费者。这其中折射出的问题，是开发商对消费者的不负责，也是房地产行业始终未能消除的信任危机。