前几天看完仓山区的二手房成交情况，正好看到中海寰宇天下的成交，突然发现高新区核心板块的几个代表项目，也在这场楼市遇冷里面，开始下行了，下面聊聊。
中海寰宇天下
2022年9月25日：中海寰宇天下，高层精装，88.48平米，单价22582元/平，总价200万。
分析：项目2015年上市，首开精装1.25W，后来一路上涨，2017年看江开盘均价2.3W。
今年5年，项目还成交了一套127平米，单价2.7W，总价344W。
之前也分析过，这套房源沿江，同时带来车位，均价大概在2.6W左右。
对于项目而言，可以算是高新区房价的天花板，大体看看88平三房两卫的成交走势：
从走势来看，项目房价紧跟楼市行情，2019-2020年，楼市偏冷，二手房价在2.1-2.2W，2021年开始，房价也开始持续走高，中高楼层，基本都在2.5W左右。
正是由于这样的高价，让很多人都对项目充满了质疑。
如今这个天花板项目开始回落，对于整个高新区而言，可能都难以幸免。
融创未来海
对于板块除了中海寰宇天下外，南侧还有一个次新盘，即融创未来海，项目也有几套挂牌，从案例来看：
89平米：中层，单价18715，总价168W
117平米：高层，单价30036，总价354W
分析：项目而言，2019年底上市，备案均价1.8W，当时楼市相对低迷，不过项目去化情况不错。
对于项目而言，主打就是部分高层江景，以及距离地铁2号线1公里左右。
虽然这个距离也较远，不过高新区的特色，地铁都给了安置房，二手纯商盘都在700米以上。
当然像浦上大桥南侧的一众楼盘，连地铁都没有，所以对比下来项目的地铁其实也算重点配套。
项目由于是33层高层住宅，加上中间户是刚需面积，所以整体的公摊并不低，部分楼栋公摊在25%，从而导致实际得房率偏低。
比如89中户，在小阳台的情况下，也只能做2.5房，客餐厅面宽也偏小。
对于目前的挂牌，也是典型的新盘刚交房的代表，同样的楼盘，差价1.2W，至于谁是诚心出售，谁是钓凯子，应该也很清楚。
咨询了中介，1.8W这套中户，位于13层，未满二，看看是否赚钱了？
按2020年计算，2年半时间，均价1.8W，其实不用计算了，房东大概率就是原来购入价出售。
融创未来海可以说是高新区前几年里面，性价比不算低的，当时还有南侧的融侨誉江、国贸九溪原、中海观澜府等。
这些项目均价都在1.8-1.9W，在当时楼市不算火热的时候，都做到了较好的去化，不过这里面也只有未来海算是有地铁配套。
如今，未来海都没办法保本出，对于其他项目，以及更外围的项目，可想而知最终会如何。
此时，对于中海寰宇的高价，一直以来都有个疑问，是否是因为周边实在没有太多供应所致。
目前二号线海西园附近，能选的项目实在过少，假如把国贸学原1-3期，搬到这里，寰宇天下是否会跌破2W？
高新苑
对于板块核心区，除了上述热盘外，还有一个就是安置房高新苑，主打地铁2号线，近期成交案例：中层，75平米，单价1.5W，总价115W。
分析：对于高新苑，2021年走向巅峰，作为闽侯的安置房，成交单价突破2W，60、75平米的房源成交单价都在1.8-2W，可以说也让市场惊叹。
不过这种刻意的炒作，也支撑不了多久，目前均价都出现一定程度的回落，对比去年的高峰期，单价回落大概2-3K。
对于项目而言，周边存在较好的就业圈，同时还有地铁加持，对于小户型确实出租收益较高，不过对于高房价而言，租售比一直都不值一提。
这种短时间走高，随后回落的走势，多多少少也在反应板块的炒作氛围。
分析总结
高新区作为福州火热的一个新区代表，这里以高新产业做基础，搭配高校资源，吸引了不少人口，这样的发展可以说是目前一众新区里面最有优势的。
板块近年的土地供应持续走低，也让市场的供需出现失衡，这几年新盘集中在浦上大桥南侧，同时由于地形原因，高新区南北单元呈现的是长条状，所以对于海西园一带，可以说接近断供。
这样的供应情况，搭配这样的产业+人口，可以说对于房价的炒作，也是非常有利。
对于板块不少高房价的次新房，确实有很多亮点存在，但是其中是否也存在供需和人为炒作的因素，依然值得思考。
2019年-2020年，福州楼市遇冷，市区大部分滞销，不过当时的高新区新盘基本都是热销。
如今来到2022年，高新区的去化也出现一定程度下滑，当初热销新盘目前也无法做到二手保本。
此时，对于其他没有热销的板块，还有多少项目有信心能够做到保本？